新快报特约撰稿人 海乐

　　自2001年以来，国内股市持续低迷，存款利率几乎为负数，人们最热门的投资领域非房地产莫属，其中最流行的房地产投资方式就是“以租养房”。

　　即付20%或者更少的首期，贷款购买自己的第二套、第三套甚至更多住房，并将其出租，以租金偿还月供，同时也随时准备在房价上升的时候抛售这些房子赚取差价。

　　中国建设银行的理财经理万先生认为，加息对自住型客户影响较小，对“以租养房”的投资型客户影响较大。他还强调说，加息对于比较高端的、有固定其他收入的投资者，可能会形成压力，但实质影响不大，但是“加息可能会断送部分实力不济的炒房者的发财梦”。

　　下面还是举一个“以租养房”进行投资的例子：

　　案例1

　　在广州某证券公司工作的陶先生，家庭月工资收入约8000元，5年前他按揭贷款20万元，购买了体育东路住房一套自住，贷款期限为10年，月供为2125元，还有5年就供完了，陶先生计划用工资继续供完该房子，而且每个月还有约4000元的收支节余。

　　到去年底，陶先生手头又攒了约15万元的存款，他去年底又在珠江新城购买了一套90平方米的新房，总价60万元，他支付了12万元的首期款，办理了48万元20年期的按揭贷款，月供款为3178元，而该套房的月租金约为2800元左右，在目前的按揭贷款利息的情况下，陶先生每个月只需要再贴400元左右，该房子基本能实现“以房养房”的目的。由于该房出租给一个公司办公，租期比较长，也比较稳定。

　　如果房屋贷款加息1%，陶先生自住房的月供款将增加到2224元，其投资房月供为3450元，每月共增加月供款为370元，这对他来说影响不大。

　　如果加息5%，陶先生两套房增加的月供为1989元，相当于他家每月4000元节余的一半，陶先生还不可能遇到“支付危机”，不过压力就比较大了。

　　工商银行的房贷专家分析说，像陶先生这样的“以租养房”的投资者还算比较高端的投资者，因为即使房屋贷款加息5%成为现实，房价和租金一般也会上涨，工资也有可能上涨。

　　但是，有很多供房达三套、四套的淘金者，如果家庭其他收入又不高的话，在商品房按揭贷款利率增加时，其风险就比较大了。还是举一个例子。

　　案例2

　　在广州某公司做财务工作的邹女士，工作了10年，5年前，她把单位分配的房产出租，每个月租金约为1500元，她买了套新房自住，该房按揭贷款40万元，期限20年，月供为2648元，她每月还要花费约1100元供房。

　　目前邹女士家庭工资收入每个月约5000元，除了生活费，她家每月大约也有1800元的节余，家里也攒了10多万元存款。

　　邹女士对房地产投资有特别偏爱，她经过考察，认定海珠区滨江东的房产会升值，去年，她将积蓄都用来投资房地产，先后在滨江东购买了两套房，作为投资之用。

　　其中一套是一房一厅单位，总价22万元，她只支付了2万元首期，办理了20万元20年的贷款按揭，月供为1324元。

　　但是，该房子出租并不理想，主要是单身族租住，租期不长，月租金一直徘徊在700元左右，邹女士每月需拿700元补贴该房的月供。

　　后来她吸取教训，买第二套投资房时，买的是二房单位，总价约30万元。该房首期等费用花去邹女士约8万元，贷款24万元，贷款期限为20年，月供为1589元，该房目前月租金在1200元左右，邹女士每个月需补贴该房的月供约400元。如此算来，邹女士每月家庭节余只有600元左右。

　　邹女士现在拥有4套房子，有3套房子出租，这令很多朋友羡慕她，称她为“邹老板娘”。邹女士也很自豪，她觉得把钱存在银行不划算，买了房子投资，如果房价上涨，她就抛售赚差价。即使不涨价，等交完月供后，就拥有4套房子的完全产权了，成为名副其实的“邹老板娘”了，坐收租金。

　　不过，邹女士的房子出租率不是很稳定，有一套住房今年就已经空置近两个月了。还有，邹女士的儿子也上中学了，开支日增，邹女士目前的家庭收支节余就基本为“零”了。

　　最近关于要加息的传言令她有点紧张，她告诉笔者，如果真的加息，哪怕加息1%，她可能就被迫要卖掉一套或者两套房了。

　　亿达按揭公司按揭部的王小姐表示，她的客户中不少是像邹女士这样，按揭购买多达3套、4套住房的“炒楼者”，而且很多是中年女士。

　　她还说，如果加息或者炒房者家庭开支突然增大，炒房者可能就面临被迫低价抛售房产的危险，如此一来，其损失就不会小。

　　(注：稿件中所举房贷例子，都是以按揭贷款等额还款的方式计算。)