我们知道，人居环境建设是以人为中心的，它涉及到社会、经济、自然、行为、技术、文明等多个领域的综合环境建设，创建适宜居住的人居环境是一项持续的、系统的、艰巨的工程，需要政府、企业和每个公民进行长期的协作和努力。事实上，房地产项目的开发过程首先是人居环境的建设过程，而房地产开发商更是人居环境建设的一线实施者，如何让所开发的楼盘项目具备良好的人居环境，是我们开发商必须率先考虑、全面筹划与具体解决的基本课题。

　　纵观人类文明史，所有发明创造、军政谋略，无不闪烁着创新思维的光芒，一个重要发明、一桩非凡决策、一个绝妙点子都能表现出一种思维的突破。同样，在房地产开发工作中具备创新意识，让我们提供的房屋及住区环境具有更多的特色与优势，为业主打造个性化的理想居住空间，也是我们开发好项目，建设优异人居环境必须具备的指导思想，更是在市场竞争中致胜的法宝。下面，我结合我们“东方太阳城”项目的开发实践，来探讨“人居环境建设要有创新意识”这个话题。

　　一、开发理念的创新

　　开发一个房地产项目，理念是至关重要的。打个比方，如果你的理念对路，在产品定位和设计上有创新，那么即使后期的销售、物业做得很不到位，也可以慢慢调整，但如果理念是错的，毫无新意，那么，即使营销、物业做得再好也挽救不了项目。

　　我们讲人居环境建设，就是以人为本的建设，就是着力于健康、生活的一种开发理念上的创新。但创新做到这里还是不够的，还应该在人居环境的旗帜下细化和再创造，这样才能做出真正符合市场与消费者的创新产品。

　　我们之所以要通过 234万平米的东方太阳城来为退休老人打造专属的理想人居环境，就是创造性地想通过这种企业兴办的商业化养老设施，大大提高老年人的养老生活品质，同时也想将此作为集中企业和个人资源解决老龄问题的一次有益尝试，寻求一种老龄问题的市场化的解决办法。此外，我们也在尝试企业差别化的战略，因为，当房地产行业市场逐渐走向成熟后，就必须对之进一步细分，以前无差别化的产品将逐渐失去市场的竞争力，被市场所淘汰，取而代之的是新功能、新特性的产品。企业兴办退休社区，小而言之，是企业谋求长期稳定发展的战略步骤，是对房地产行业产品和市场细分的探索和尝试；大而言之，这种尝试可以有力地推动房地产行业的发展，对国家和百姓而言有多方面的好处。

　　二、规划设计的创新

　　我们讲人居环境，“居”字是住宅，“环境”就是社区。如何让住宅和社区符合优质人居环境的标准和特色，那就需要在规划设计上有所创新。

　　这里的规划设计创新主要讲一个程序问题，坚决反对开发商凭着自己过去的经验先进行完规划设计，然后再将人居环境的概念拿来修饰，算作创新。我们应该先做好客户调查、市场定位以及人居环境类型分析，然后再根据结果与设计师共同探讨创新之路。

　　我们在开发项目时，特别致力于创造一个可持续发展的人居环境，同时更着眼于满足人们生活的便利，充分考虑到人居环境和老人住区的概念，社区内绿化覆盖率逾80％，由北京奥林匹克公园的设计中标者——美国著名SASAKI景观设计公司担纲整体景观规划和建筑设计。我们有专为老年人考虑的建筑规划、有专为老年人活动考虑的园林景观、有专为老年人考虑的水系、针对老年人的消费特点采用了大量新技术、建立了针对老年人生活特点的智能化社区等等。

　　三、性价比上的创新

　　如今，单凭性能指标已远不能作为评价房屋优劣的标准，高性价比才是衡量项目品质的关键因素。说穿了，这里就有一个开发者项目建设的投入能否与将来的回报成正比的问题。

　　就比如东方太阳城，该项目的客户是老人这个财力并不强大但生活需求却很高的特殊群体，我们不但要提供理想的人居环境，即住区具备良好的设计、齐备的功能、优异的质量、完善的配套、完备的服务等等……同时还要具有相对合理的价格。

　　但如果从企业的整体战略和品牌出发，这个问题就可以解决了。我们做好了东方太阳城，虽然利润会低点，但我们运用差别化战略，率先占领了老人这个市场，此外，还在房地产界树立了良好的形象，为将来企业的再开发打下了良好的基石。

　　四、营销环节的创新

　　从市场营销的角度来分析，卖主构成行业，买主构成市场。市场应该包含三个主要因素，即人口、购买力和购买欲望。随着人民生活水平的提高，通过购买行为实现房屋拥有已经不能满足消费者的需求，他们还需要在居住环境和舒适度上做出抉择，所以，对于住宅来说，人居环境的重要性便不言而喻了。

　　这时就要着重考虑购买欲望的问题，即产品是不是市场所需求的，能不能引起规模欲望，也就是说能不能形成一个有规模的现实市场。

　　东方太阳城正是考虑了这方面的因素后，营建出国内罕见、占地 234万平米的超大人居环境型住区：第一，北京的人口基数大，尤其是老年人口多，在全国范围内率先进入了老年社会；第二，人民生活水平较高，较其他地区更具购买能力，加之二手房市场开放后，更有可能通过弃旧换新的方式实现购买；第三，北京目前的养老设施远远满足不了需求，尤其是提供给老年人的高品质生活社区，客观上还存在着很大的市场需求。

　　五、物业服务的创新

　　一个项目人居环境的品质究竟如何，是一个综合的评分标准。我们不能卖出了房子后就一走了之。我们还应该考虑物业服务上的创新。这个创新是跟着项目的客户人群和特色走的，即如果要做有人居环境特色的住宅项目就一定要有与之特色相配套的物业服务。

　　具体到东方太阳城，老有所用是赋予这个老人专属的人居环境住区的独特功能，体现在物业管理上的最大创新之处是让退休的业主重新“上岗”实行社区自我管理，自我管理包括两层内容：一是物业管理人员大部分来自社区的居民，二是全员参与物业管理，我们不断征求全体居民的意见，根据大多数意见决定怎么做更好，同时全体居民又是管理质量和管理效果的监督者。

　　业主购房后将不断得到社区招聘启示，物业公司有业主特长及意愿登记表，社区就业中心会不断促成社区居民参与自我管理和自我服务。东方太阳城在物业服务上最大的创新之处还体现在实行健康劳务互助储蓄，即业主们在社区内做的劳务进行量化登记、储蓄，在自己需要服务的时候，可以根据储蓄的内容进行劳务互换。增加退休老人间互爱互助、老有所为的业主荣誉感。

　　当然，关于人居环境建设方面的创新意识还有很多，诸如社区文化建设的创新等等，未来，我们应把提高人居环境建设的质量放在首位，让所开发的项目首先具备优异的人居环境，与人居环境委员会一起，共同致力于中国人居环境事业的可持续发展。

　　文 / 余刚先生（中国希格玛有限公司副总裁、北京东方太阳城房地产开发有限责任公司总经理）