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一、房产一级市场（商品房）
（一）累计供销量分析
1、商品房累计供应和销售总量分析
1-11月，全市商品房累计批准预售694.22万㎡，同比上升37.74%；其中住宅批准预售615.56万㎡，同比上升34.26%。
同期全市商品房累计销售601.13万㎡，同比上升3.80%；其中住宅销售543.19万㎡，同比上升5.91%，占商品房销售面积的比重为90.36%。
对比批准预售和销售数据可以看出，目前长沙的商品房市场供应量整体增幅较大，销售量缓慢增长，导致今年以来商品房累计待售面积达93.09万㎡，其中，商品住宅待售面积为72.37万㎡；新增批准预售量主要集中在雨花区、天心区、岳麓区；岳麓区、天心区批准预售同比增幅较大。
2、商品住宅供销对比
1-11月商品住宅累计供销比为1.13：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积），商品住宅供销比有所增大，特别是天心区、雨花区，目前已超过25%的临界值。情况见下表：
3、商品住宅与非住宅销售比例分析
1-11月全市商品房成交住宅与非住宅比例约为9.38：1。
（二）11月供销量分析（剔除经济适用房、定向开发、单位集资建房）
1、本月商品房供应量分析
图1 长沙市各月商品房、住宅批准预售情况柱状图
11月份，全市商品房批准预售75.18万㎡、7220套，环比增长6.20%、15.43%；其中住宅批准预售60.87万㎡、6096套，环比增长-5.80%、9.15%。
2、本月商品房销售量分析
图2 长沙市各月商品房、住宅销售情况柱状图
11月份，全市商品房累计销售61.94万㎡、5842套，环比增长94.41%、100.27%；其中住宅销售54.93万㎡、4894套，环比增长94.93%、88.52%，占商品房的销售比重为88.68%、83.77%。
11月份全市商品房成交住宅与非住宅比例约为7.84：1。
3、商品住宅供销对比
11月份商品住宅供销比为1.11：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积），由于本月全市特别是天心区、岳麓区新盘上市量较多，促进了全市商品住宅供应量持续增长。
（三）商品房销售价格分析（剔除单位集资建房、定向开发和经济适用房）
1、商品房累计成交均价分析
图3 2006年长沙市商品房、住宅累计均价走势图
1-11月，全市商品房均价为2962元/㎡，同比上涨3.90%；其中，商品住宅平均售价为2658元/㎡，同比上涨11.00%；商品房非住宅平均售价为5369元/㎡，同比下降4.93%。
图4 长沙市1-11月份各区商品房、商品住宅销售均价柱形图
2、本月商品房均价分析
图5 2006年长沙市商品房、住宅单月均价走势图
11月份，全市商品房平均价格为3129元/㎡，环比上涨0.13%。其中，商品住宅平均价格为2836元/㎡，环比上涨2.12%。
图6 长沙市11月各区商品房、商品住宅销售均价柱形图
3、典型楼盘成交均价分析
1-11月典型住宅楼盘均价为2944元/㎡，与去年同期相比上涨了5.11%； 11月份住宅楼盘均价为3113元/㎡，环比下跌1.21%。
4、经济适用房成交均价分析
2006年1-11月全市经济适用房成交均价为1365元/㎡，同比上涨3.72%，累计成交7771套；11月份成交均价为1493元/㎡，环比上涨0.88%，本月成交292套。
（四）新建商品住房供求结构分析
1、累计套型结构分析
从市场供应套数来看，1-11月120-144㎡区间户型所占比重仍然最大，为29.26%，对比1-10月下降1.64个百分点；90㎡以下的户型供应占比为31.13%，对比1-10月增加2.94个百分点。
从实际销售套数来看，120-144㎡区间户型套数占比也是最大，为25.86%，对比1-10月增加0.32个百分点；90㎡以下的户型销售占比为28.46%，对比1-10月增加了0.08个百分点。
2、本月套型结构分析（剔除单位集资建房、定向开发和经济适用房）
从各户型上市比例来看，120-144㎡区间户型占比最大，为27.85%；90㎡以下户型占41.38%，批准预售量环比增长35.21%。从各户型销售比例来看，120-144㎡区间户型套数占比最大，为28.81%；90㎡以下户型占29.34%，销售量环比增长30.02%。90㎡以下户型供销两旺，实现了同步增长。
二、房产二级市场（二手房）
1、二手房累计交易总量分析
1-11月，全市二手房成交面积192.23万㎡，成交金额为38.01亿元，成交套数为17136套，与去年同期相比分别上升26.68%、48.08%和15.31%；其中住宅成交141.18万㎡，成交金额为21.23亿元，成交套数为16078套，与去年同期相比分别上升16.07%、30.01%和13.41%。
2、二手房累计交易均价分析
1-11月全市二手房成交均价为1978元/㎡，同比上涨16.89%。其中，二手房住宅成交均价为1504元/㎡，与去年同期相比上涨12.01%；二手房非住宅成交均价为3288元/㎡，与去年同期相比上涨5.97%（注：长沙市二手房的交易系统价格与实际成交价有一定差距，因为二手房按申报价格纳税）。
3、本月二手房交易量分析
从成交面积、成交套数等方面来看，11月份二手房成交面积为22.50万㎡，成交套数为2081套，环比分别增长了18.71%和17.31%。其中，二手住房成交面积为17.17万㎡，成交套数为1875套，环比分别增加了21.20%和9.91%，二手房非住宅成交面积为5.33万㎡、206套，环比增长11.34%、202.94%。
4、本月交易均价分析
11月份，全市二手房平均价格为1847元/㎡，环比上涨4.54%。其中，二手住宅平均价格为1498元/㎡，环比下跌0.26%；二手房非住宅平均价格为2972元/㎡，环比上涨16.50%。
5、典型同质小区二手房交易价格分析
1-11月二手房典型小区同质价格均值为1448元/㎡，与去年同期比上涨9.94%，其中11月份价格均值环比上涨0.58%。
6、住房一、二级市场交易量对比分析
从成交面积上看， 1-11月全市住房一、二级市场累计交易量之比为3.85：1，一、二级市场交易量对比1-10月比率缩小0.03。就11月份成交面积来看，全市一、二级市场交易量之比为3.37：1，比上月比率增大0.28。
三、抵押情况统计分析
1-11月，全市共办理抵押登记手续51403起，抵押面积843.25万㎡，贷款金额170.80亿元，同比分别增长7.49%、4.11%、13.87%。其中，办理个人抵押登记手续50177起，抵押面积564.10万㎡，贷款金额93.21亿元，同比分别增长了7.24%、5.89%、10.81%。
1-11月，全市共办理在建工程抵押635起，同比增长7.08%；抵押面积378.32万㎡，同比增长73.38%；贷款金额60.88亿元，同比增长57.56%，说明今年以来房地产开发贷款增幅较大。
11月份，全市共办理抵押登记手续5716起，抵押面积84.65万㎡，贷款金额17.67亿元，环比分别增加22.32%、-8.88%、-17.93%。其中，办理个人抵押登记手续5608起，抵押面积59.98万㎡，贷款金额10.88亿元，环比分别增加了22.02%、17.84%、27.10%，个人住房按揭总量增幅明显，其抵押套数、抵押面积、抵押金额三项指标均达到二位数的增长。
11月份，全市共办理在建工程抵押52起，环比减少20%；抵押面积31.56万㎡，环比增加26.14%；贷款金额4.26亿元，环比增加29.48%，在建工程抵押增长量较大，抵押面积、贷款金额增幅均超过了20%。
四、本期市场的基本特点
（一）商品住房累计供应总量增长幅度较大，同期销售量增长缓慢。今年以来，累计待售面积为93.09万㎡，其中，商品住宅待售面积为72.37万㎡，且天心区、雨花区供销比差距超过了25%。
（二）1-11月份全市商品房累计均价为2962元/㎡，商品住宅累计均价为2658元/㎡，典型楼盘累计均价为2944元/㎡，较去年同期分别上涨了3.90%、11.00%、5.11%。
（三）11月份，全市商品房平均价格为3129元/㎡，商品住宅平均价格为2836元/㎡，住宅楼盘均价为3113元/㎡，环比分别上涨0.13%、2.12%、-1.21%。
（四）11月份二手房成交量环比较大幅度增长，1-11月份二手房累计成交面积也较去年有较大幅度增长，一、二级住宅市场累计交易比继续缩小。
（五）11月份，个人住房抵押和在建工程抵押反弹明显，较10月份均有二位数的增长。
注：9、10月份分别受国庆长假和办公楼整体搬迁的因素影响，统计周期作了一些调整，本期修正了9月、10月商品房批准预售、销售数据，统计周期修正为按自然月。
长沙市房产信息中心
2006-12-04
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