近几个月来，随着政府调控房市政策措施一个个出台，上海狂炒楼市的温度迅速下降，成交量持续下降。目前一位朋友告诉我说，目前上海房市各方面人士的表现是：开发商旅游，中介商关门，投机商跳脚，消费者观察。这种形容有点道理，但也不全有道理。特别是开发商，难道他们在宏观调控面前，真是笃定泰山且有闲情逸致出境旅游吗？如果真有一部分开发商出去旅游了，至少也只是反映了他们一种看法和态度：认为目前的楼市调控不可能持久，肯定会像以往的调控一样，刮一阵风就过去。因此，倒不如乘此机会出境旅游潇洒一下，等这阵风刮过了，楼市自然会在更高价位上继续升温。尽管大部分开发商不一定出去游逛，但他们要坚守楼价高地的决心却差不多是共同的，别说几年来上海楼价才涨三倍多，就是涨三十倍多，他们也坚信，只要上去了，就不可能再下来。

　　正因为他们坚持不肯降价，因此，成交量几个月来持续低迷，这个死结始终难以解开。“只有卖不动的价格，没有卖不动的商品”，这句经济学上的经典名言，正是当前楼市的真实写照。有的开发商和中介商至今弄不明白，为什么三四个月前一个新楼盘即将开盘前，只要消息一漏出去，售楼处门前就会日日夜夜排队，托人找关系还拿不到号码，而现在一下子售楼处变得那么冷清，门可罗雀。实际上，道理极其简单：几个月前排队，反映的是投机性需求。在一个非理性投机需求市场上，楼价越涨高，买的人就越多，现在通过宏观调控，投机退潮了，要来买房的是自己居住的消费者。在真实的消费需求面前，价格过高的楼价削弱了他们的实际购买力。当楼价高到他们无法承受时，缩手就成了他们唯一理性的选择。虽然，现在售楼者的要价与购买者愿意并能承受的价格碰不到一起，实现不了均衡，这就是目前成交量萎缩的原因。

　　这些天来，一些理性的开发商和投资商看清了大势，并断然采取了一些降价措施，就立即带来了成交量，避免了受损。然而，他们中大部分人至今“我自巍然不动”，甚至还召集会议，相互结盟，要求在房价问题上“一致对外”，“决不松动”。为什么他们会这样？据说是：第一，理由充分；第二，心存侥幸；第三，顾虑重重。

　　先说楼价坚持不降的“充分理由”。一些开发商说，我的开发成本高，土地出让金不能少，拆迁补偿费不能降，建材价格也涨了，我的楼盘哪里还有降价空间？他们还认为，从土地供应看，我的楼盘所处区域不可复制，是绝对稀缺的，土地开发一块少一块，楼价只有涨快一点还是涨慢一点的问题，哪有降价之理？这些说法，似乎都有理，但认真一思考，大有问题。第一,在市场经济中，楼价和其他商品价格一样是由供求两方面决定的，并且更主要是由需求决定的。前几年，土地、拆迁费和建材价格都很低的时候，楼价不是照样节节高升的吗？原因就是需求旺盛。同样，现在如果需求下降，即使成本上去，楼价也得降，市场就这样无情.第二，你的楼价现在真的没有降价的空间了吗？理性的发展商一定会冷静地考虑到：目前开盘的楼房，其土地多半还是协议转让进来的，劳工、材料费也没有大幅涨价，因此利润率少说点也在30%-50%以上。最近6月22日的《中国建材报•中国楼市》第七版上登了一段消息：“长三角房产开发商获取的利润无疑更令珠三角的同行‘羞愧’。南京一媒体目前披露，某开发商2002年底协议拿地每平方米500元，所盖房子却卖到8000多元，扣除各项成本，毛利高达200%。一位房管部门的官员透露，许多开发商在读到这则新闻的第一反应是认为在说自己的楼盘。按保守估计，长三角开发商的利润至少在30%-50%之间，远高于珠三角7%-10%的平均利润水平。”可见，对于我们长三角的房地产行业的许多开发商来说，现在的问题并不是真的楼价已没有下调空间，而是你心目中的暴利期望值有没有下调空间，如果你以为搞房地产开发就一定要获比其他行业高得多的暴利，那么，不管遇到什么情况，你将坚决不肯降价；第三，土地是稀缺的，区域不能复制，同样不能成为楼价高企原因。别说土地，就是绝版古董，同样不能脱离需求而漫天要价拍卖成交，何况土地稀缺性更具有相对性。你的楼价过高，脱离了性价比，人家就会跑别的区域购买。

　　再看“心存侥幸”.有人认为，目前房地产行业已是国家支柱产业之一，政府对房地产业只会支持，不会打压，宏观调控的目的只是促使房价平稳上升，而不可能让它下跌，如果市场在宏观调控后老是低迷，甚至出现房价下调，政府首先是地方政府决不会坐视不顾，肯定会出台救市措施，因此，目前一定要顶住需求大幅下降的压力，绝不能轻易降价。这是相当多开发商和投资者的“侥幸心理”。其实，他们根本没有弄清这次政府对楼市实行宏观调控的背景，也未明白国家这次楼市调控的精神实质。众所周知，这次政府之所以要下大决心调控房市，是因为国家已清楚认识到，房市过热，房价过高，房利过厚，已成为当前我国社会经济生活中诸多不和谐的重要根源之一。房价再不控制，房市再不降温，钢铁水泥等行业的投资高烧退不了，煤电油运紧张局面改变不了，贫富差别迅速扩大并进而造成构建和谐社会的困难就克服不了，为阻止境外热钱涌入房市炒作和堵人民币升值从而为人民币汇率市场化改革营造宽松环境的任务就落实不了。国家非常清楚，在房市泡抹可控范围内不调控,等泡抹膨胀到不可收拾时再调控就来不及了。显然，政府这次政府这次调控楼市的目的非常明确，那就是要促使楼市健康、协调、平稳、持续地发展，而过高的楼价适度回落，不但不会使房市受到任何打压，只会挤压掉一些泡沫，让楼价理性回调一定幅度，使房市发展获得真实的消费需求支撑，开发商就会造更多更好的中小型普通商品房，以迎合市场需求，从而我国房地产行业就会在一个扎实的真实需求基础上稳步、健康、持续地向前发展。可见，这次中央对楼市的宏观调控是当前整个国家大的方针中的一步重棋，任何期望这次宏观调控会像上次调控一样一风吹，走过场的侥幸心理都是对形势的错误估计。

　　再后说说开发商对房价下调的重重顾虑，其中最大顾虑是生怕一旦楼价下调，就会无休无止跌下去，因为对于房产，人们总是买涨不买跌。一旦楼市跌了，会引起人们更不去买，需求萎缩又会使房价进一步下调，这样无休止下跌，房地产市场岂不要崩溃了吗？因此，一位领导说过，香港的经验教训说明，什么东西都可跌价，唯独房价不能跌。实际上，这也完全是一种错误判断，产生这种错误判断的原因，是混淆了房地产市场上的投机需求和消费需求的界限。商品住房本来是一种供人居住的消费品，但一旦作为可从事投资或投机的资产，就会陷入买涨不买跌的泥潭，就是说越涨越有人买，越跌越没有人买。然而，如果投机需求消退，由自主性消费需求取而代之，买涨不买跌的规律就会失效，而由正常商品的需求规律来支配市场：房价下调，消费性真实需求增加，房价上涨，真实需求下降。最近，上海房市中局部地区成交量开始有所上升，就是由于那里的开发商和投资商调整了售价，吸引了消费者。完全可以预期，如果上海楼价总体上能调整一定幅度，成交量完全可以上升到供求基本平衡为止。

　　上海房价估计要下调多少就会企稳，达到供求基本平衡。我们认为，楼价下调对各个地段，各个楼盘不可能千篇一律。一般说来，前阶段涨幅过大的，这次跌幅也会大一些；前阶段涨幅不大的，跌幅也不会大；目前性价比合理一些的，但总体说来，估计上海楼价会在今年5月份价格水平上下调30%左右就会企稳。为什么？众所周知，上海房价在2003年已出现大涨局面，2004年春天的市人代会上，市府已提出上海房价上涨偏快，04年涨幅要控制在12%以内(即比03年涨12%)，这一指标早在去年秋天实现了，不料从第四季度起到今年一季度每月差不多以5%的幅度上涨，这是一轮完全由疯狂投机炒作起来的非理性猛涨。正是在这样背景下，国务院才一次次加紧宏观调控步伐。两个“八条”的文件标题中就有“稳定房价”的醒目字眼。目前上海房价过高已是不争事实，全市目前均价大约是每平方米8500元左右，而去年上海人均收入1.6万元，户均5万元左右，一套100平方米左右的房子房价要80多万元，房价收入比超过16：1，如果是120平方米房子，这一比率更高。这样的房价收入比在全世界实属罕见。如果这样的高房价不作适度回调，后患无穷。我们认为，下调30%，也只是把去年第四季度到今年一季度这半年中的非理性疯涨形成的过大泡沫挤掉一点而已，并没有使几年来的房价上涨都退回去。再说，从去年起银行消费信贷一般是房价的70%，房价调整30%绝不会给银行带来坏帐。

　　有些人戴了自己利益的有色眼镜来观察这次国家的宏观调控政策，把这次宏观调控要稳住房价，防止房市大起大落，片面理解为房价在任何情况下不能下调，或者说只涨不落。殊不知房价不能大落的前提是不能大起。几年来上海房价大起了300%，这些人从未站起来说这是暴涨，现在一听说通过宏观调控，房价可能下调30%，就说这是暴跌。我们有理由怀疑，说这样话的人是不是自己也在参与炒房，或者与开发商(并非所有开发商都非理性)有直接利益关系。我们坚持认为，当一个人把本来应当10天吃的东西在两三天内暴饮暴食进去了，肚子生病了，如不呕吐掉一点，肚子胀痛能消除吗？如果房价只许大起，不许小落，岂不是在鼓励人们继续大胆从事房地产投机炒作吗？只有让房价在持续暴涨后通过调控作适度回落，才会让投机客真正缩手，受到一次房市投机同样有风险的教育。

　　如果政府真的听了开发商及其代言人所说“宏观调控已经差不多了，现在应当见好就收”的话，那么，要不了多久，房市投机就会立即反弹，房价会更加疯涨，直到彻底崩盘为止。

　　我们相信，政府当然不会听他们的话，因为调控刚刚开始，政策效果会逐步显示，房价理性下调有一个过程，风险也会慢慢释放，估计房价的充分调整会在半年到一年内逐步完成，然后，房价基本稳定一段时间。随着经济发展，人们收入提高，城市化进程推进，房价再逐步每年大约以3%到5%的涨幅稳步提高，哪怕世博会开过，房价也不会下跌。