据报道，目前全国房价已经开始下落。显然，这是自5月11日国务院转发7部委意见通知后，宏观调控政策已开始显现成效。在这样的一种形势下，中国建设银行总行于日前在京召开了关于当前我国房地产形势判断座谈会，在会上，建设部房地产司副司长侯浙民，中国建设银行总行公司业务部总经理朱小黄，房地产金融业务部总经理杨绍萍分别同与会代表交换了对当前我国房地产形势的基本判断，以及国务院8条政策给正在进行股份制改造的国有商业银行带来的挑战和机遇。

　　侯浙民：这次国务院对房地产市场调控采取的8项措施主要是从需求和供给两个方面调节，重点在需求方面调控。从信贷政策方面看，如首付比例确立、利率水平等是对抑制投机、控制投资，引导消费趋向等有好的引导。这次调控，体现了宏观政策配套协调的精神，这是很重要的。房地产市场健康发展，需要多个政策配套协调执行，7个部委联合实施这8项措施,是非常重要的。差别化政策也体现了央行新的房贷政策精神，不搞“一刀切”，各商业银行需要根据自己的实际情况来调整房贷政策。

　　当前房地产市场发展特点是，从投资角度看，国家宏观调控政策初见成效，房地产开发投资虽呈惯性增长但增幅有所回落；以住宅投资为主导的投资格局不断加强。今年国家仍将加大宏观调控力度，从房地产市场运行情况看，房地产开发投资虽高位运行，但同比增幅迅速回落。一季度房地产开发投资总额为2323亿元，投资增速26.7%，比去年同期下降14个百分点；房地产投资额占固定资产投资比重为25.7%，与去年同期基本持平。

　　从需求角度看，商品房销售继续增长，但增幅放慢，以个人消费为主体的住宅消费占有重要地位。一季度全国商品房销售额1559亿元，增速虽达35.3%，但同比下降9个百分点。从消费走向看，一季度住宅销售额1308亿元，占商品房销售额的84%，其中销售给个人的住宅销售额占92.3%，个人住房的强劲需求，是推动商品房销售的主要力量。

　　从资金构成看，房地产开发企业资金结构有所改善，但对银行资金的依赖程度仍然较高。

　　从市场看，部分地区房地产市场“过热”，商品房价格上涨过快，成为当前房地产市场运行中存在的主要问题。今年一季度，全国商品房平均销售价格同比上升12.5%，涨幅比去年同期提高5.8个百分点。在今年国家继续加大宏观调控力度的形势下，应该说当前我国的房地产市场健康发展是主流，但局部地区房地产市场出现“过热”，造成了一定的危害和形成潜在的风险隐患，应引起高度重视。

　　朱小黄：房地产行业资金密集，信息化程度很高。涉及产业政策、区域政策、市场环境、企业背景、项目可行性等诸多方面，且房地产区域性很强，项目特点突出，风险控制点各不相同，对信息的采集、分析、处理、利用能力有着更高的要求。目前建行在业务操作中的各个层面，普遍存在市场研究不透，对企业分析和项目判断能力不强的问题，在一定程度上影响了对市场机会的把握和对风险的控制。

　　再就是结构调整力度仍有待进一步加强。近几年，随着结构调整作为全行业务发展战略目标的实施，建行各分行在房地产业务结构调整方面也做了大量工作，区域结构、客户结构和产品结构有了不同程度的优化，但结构调整还远未到位。

　　目前，在部分投资过热的地区，建行房地产开发贷款余额占比较高。尽管今年一季度建行在这些地区的贷款新增同比有较大回落，但因贷款规模较大，这部分地区房地产市场走向、政策走向及建行自身的贷款总量、贷款投向等应引起高度关注。

　　杨绍萍：建行的房地产信贷业务是在国内金融同业中最早开展的，经过近20多年的发展，逐步确立了领先地位。截至2004年末贷款余额2277.9亿元，占公司类贷款余额的13.2%，在行业排名第一。

　　2004年12月，为进一步整合对公客户经营业务，提高对公客户的服务水平，建行对房地产金融业务部和公司业务部部分职责进行调整，目的是为了更加健康、稳健地发展房地产业务，继续巩固和保持建行在该领域的传统优势。

　　2002年至2003年全国房地产市场发展形势较好，建行对房地产客户贷款投放较快，同比增长超过30%。2004年受国家宏观调控等因素影响，贷款过快增长势头得到有效遏制，但建行房地产公司类贷款余额在四大银行中仍排名第一。

　　从业务运行情况看，截至今年一季度末，建行房地产公司类贷款余额为2402.29亿元，较年初新增124.32亿元，完成年新增计划的62.16%；一季度建行贷款增速较快，新增居四大国有商业银行首位。在贷款投向上，重点支持了符合国家政策的普通住房类项目。今年业界普遍认为房地产投资过热地区，建行信贷投入已趋于审慎。从资产质量上看，截至3月31日，全行房地产公司类贷款五级分类不良余额165.8亿元，比年初下降1.3亿元，不良贷款率6.9%，比年初下降0.44个百分点，实现了不良额和不良率双降。

　　今年以来，建行房地产金融业务工作围绕股份制改造的目标与要求，进一步加强信贷风险防范，大力推动结构调整，努力克服外部市场和政策影响，实现了各项业务稳健发展。房地产公司类贷款业务继续保持同业领先地位；产品结构、区域结构和客户结构得到进一步调整和优化；不良贷款继续实现双降。

　　朱小黄：下一步，建行将加大结构调整力度，重点支持住宅类贷款项目。今年，总行将房地产开发贷款中住宅类贷款的经济资本系数由9%下调为7%，目的就是引导各行向住宅类项目倾斜，向住宅市场要份额、要效益，进一步加大住宅信贷投入在开发贷款中的占比。加大优质客户群体对建行利润的贡献度始终是我们市场营销工作的目标，此次宏观调控加速了市场优胜劣汰进度，我们应抓住时机，拓展优质客户，加快客户结构调整步伐。

　　随着房地产市场资源整合力度的加大，跨区域经营已成为房地产集团客户普遍现象，要密切关注集团客户动向，加强横向沟通，充分利用好对客户的授信额度，达到进一步控制风险和强化营销的作用。今年，建行新的客户信用等级评级评定办法已开始推行，将严格按照“先评级、后授信、再使用”的要求，积极推进房地产公司类客户信用评级、额度授信工作，2005年要全面提高房地产公司客户的评级覆盖面。

　　国家实施宏观调控政策的目标很明确，就是确保房地产市场的健康、持续发展。因此从长期看，房地产业作为国民经济支柱产业，发展前景应被看好，但短期内不确定因素依然存在。为此，银行应继续强化风险防范意识，在信贷投入上要严格把关。继续强化风险防范意识，严格管理、规范经营，确保房地产业务健康发展。

　　根据建行将建设成价值最大化商业银行的目标，面对国务院对房地产宏观调控8条政策,建行将正确解读国务院政策精神，认清形势，抓住机遇，调整好房地产信贷业务。

　　(作者：刘敏)