北京房地产经过了2005年上半年的热销、政策出台、观望、新盘减少、成交量放缓等多种因素的影响，下半年的走势受到多方关注。近日，成业行发布了2005年下半年的市场预测，该预测从多个角度对楼市的进程进行了深入探讨。

　　土地、资金开始紧缺；新盘供应量不会激增；价格涨幅放缓。

　　在政府连续两年加大对房地产调控的今日，开发房地产已不像先前那样充分诱惑和刺激，而平添了更多的风险和不确定性因素。

　　自从土地招拍挂制度实行以来，尽管上半年政府公布的《北京市2005年土地供应计划》号称全年土地供应总量在6500公顷以上，但不可否认的是：获得土地的成本比以往任何时候都要高出许多，特别是居住用地1950公顷（商品房+经济适用住房）仅占总供应面积的30%，这和2004年时50%的住宅用地供应比例相比呈现下降趋势，也意味着商业用地、工业用地和科教、办公用地呈现上升的趋势。

　　按照经济学的理论，供给无法最大化的满足需求，只有通过促进生产或者通过价格杠杆来调节市场矛盾。

　　正如世人看到的那样，房价上涨是发展商获得高额利润的必然选择，也是市场需求旺盛促进的结果，同时政府在2004年实施的土地新政使发展商为获得高额利润产生了紧迫感，因此价格的飙升幅度惊人。尽管政府试图使“地荒论”的论调不攻自破，但是今年居住用地供应量仍然紧缺，特别是那些四环以内、不需要动用大规模拆迁的用地更少。因此，即使政府适度地增加了住宅用地的供应量，也有多数发展商不愿去获得那些偏远且未来销售价格提升幅度有限的土地资源，这导致未来有可能出现土地的开发空置率上升的趋势。因此，在政府增加土地供应的基础上，不能得出商品房供应就一定可以呈正比增长的结论。

　　2005年的下半年，多数地产商仍然处于徘徊选择的十字路口上，直到2006年上半年会有初步的结果开始显现。

　　2005下半年房地产市场走势将呈现以下特点：

　　1.商品住宅的供应量较上半年会有小幅增长，包括目前多个已取得预售许可证、但尚未正式对外宣布开盘的项目。

　　2.写字楼市场供应量不会出现剧增现象。目前的CBD、中关村、金融街的大量写字楼多已入市，特别是中关村和金融街的写字楼项目大部分已具备现房规模，但有喜有忧：金融街的消化能力较强；中关村的集中放量使得销售价格开始走低，空置率依然较高，在政府调控力度加大的现在，不会出现快速消化的情形。而CBD内的写字楼会逐渐呈现起色，目前供应量相对稳定，但后续会有一些项目相继入市，但对市场的影响或冲击不大。

　　3.大规模的集中商业供应量不会再次出现。一年前大量shoppingmall规模的大型物业集中炒作，“忽如一夜春风来”的景象在今年将不复存在，而居住小区的商业配套正在累积增量，但多被零散消化，未来的商业物业仍多以提供社区配套服务的业态为主要形态，但更强调特色化和专业化，经营风格也更趋多元化。

　　4.在政府一系列政策的主导下，房屋价格的增幅会有所减缓，但不可否认的是全年房价仍呈上升趋势，但下半年的增幅应低于上半年。

　　5.由银行银根紧缩带来的效应将会愈加明显，开发商想要从银行获得贷款的难度无形之间增大，一些开发商为了急于开工，从而达到取得预售许可证的条件，只能想尽办法，使得工期和上市日期被拖延，这也为下半年新盘供应量的增加带来了一定难度。

　　6.下半年，楼市开发的重点区域主要在东四环一线、北部清河、百旺山一带和南四环附近，而热点区域主要还是在东部朝阳北路和北部清河一带。

　　7.房地产是经济发展的风向标之一，政府出台新政也仅是适度地调节房地产发展增长的速度，而并非出于抑制房地产发展，据此可以推断，下半年房地产的多数指标仍呈增长，但增长幅度较去年、2005年上半年会有降低，这也是政府实现为房地产降温的初衷。