前不久，很多房地产商将房价上涨的原因归结为地价决定房价，地价的上涨逼迫房价只能上涨。地价和房价究竟是什么关系呢？记者日前采访了国土资源部有关负责人，他指出，地价上涨存在很多方面的原因，但是房价的上涨是重要的拉动因素。

　　我国人多地少的基本国情，决定了建设用地供应的有限性，特别在经济较发达地区，土地供给缺乏弹性和需求不断增长之间的矛盾尤为突出。土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足，一定程度上推动了区域地价上涨。

　　房价拉动了地价

　　与此同时，房地产开发的快速增长导致了对土地的需求十分强劲，最突出的表现是房地产开发热的地方，土地价格上涨都较快。而房地产开发的快速增长是由于三个方面的原因：

　　一是社会经济稳定发展，城乡居民的住房消费需求大，如上海市人均住房面积为14平方米，远低于全国城市23平方米/人的水平，但其2004年城镇居民可支配收入为16683元，比上一年增长12.2%，居民改善住房条件的消费需求强劲。像北京、上海这样的大都市，城市基础设施比较完善，城市化水平提高和人口聚集很快，加之2008年奥运会和2010年世博会等对城市拆迁形成的需求，其房地产市场本身又是面向全国的市场，需求尤为强劲。

　　二是投资性购房拉动需求。根据对部分城市的调查，住宅市场的租价比均大于一年期存款利率、一年期国债市场投资收益率、股票市场房地产板块投资收益率，甚至大于5年期以上的个人住房贷款年利率。2004年，北京市住宅租价比为6.68%，上海为6.56%，杭州为5.34%。较高的投资性购房收益推动了相当一部分人将个人资金投向投资性购房以牟利。据北京市统计局的调查数据，在购买商品住宅的个人中，17%的购房者是为了投资。

　　三是房地产开发的高利润率吸引社会各行业纷纷进入房地产开发业，甚至进行投机性开发，这加剧了对土地的需求。大多数城市房地产开发的利润率普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30%～40%，远远高于其他行业的平均利润率水平。北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17.1%，其中最高的在二、三环之间达到了20.4%。这种暴利使得社会各行业纷纷进军房地产开发，为获得土地竞争激烈。

　　实际上，国土资源部公布的《2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》中的数据可以说明，2004年地价上涨幅度明显小于房价上涨幅度，而后者一定程度上拉动了前者的价格。

　　房价构成不合理

　　从成本角度看，地价确是房价的构成部分，但是绝对不是地价决定房价，实际上是房价拉动了地价。房价上涨是综合性因素，最主要是需求引起的，不管这种需求是正常的还是非正常的。市场供求决定了房价，开发商根据房子的市场价格来倒推取得土地的成本，然后到市场上举牌竞价。开发商竞拍土地时并不是毫无章法，而是根据当时当地的房价来“出牌”，多高的土地价格能维持多高的利润他们心里清清楚楚。目前房地产用地基本是协议和招拍挂同时并存，两个方式取得土地时的价格一般相差很远，但是从来没有看到同等条件的楼盘价格能有明显的差别。招拍挂获取土地的房子卖一万元，协议获取土地的房子也绝不会卖9000元。

　　造成这种现象的重要原因之一是房价的构成很不合理，地价的比例低而开发商利润太高。一般来说，房价由地价、建安成本、交易费用、开发商利润等组成，但是根据对全国主要城市的调查，2004年，全国主要城市居住用地地价占商品住宅价格的比例只占20%—40%。如北京35%，天津30%，重庆25%，武汉25%—31%，中山、东莞、深圳等城市在20%—30%之间。而在发达国家，地价占房价的比例较大，如在美国的主要城市，地价占房价的比例在30%—40%，韩国为50%—65%，新加坡为55%—60%，英国25%—38%，日本商业楼宇的土地价格占总价更是高达80%—90%。

　　除地价外，建安成本在房价中占较大比例，平均约为33%。而除去交易成本之外，房地产开发利润占房价的比例也较大。据调研分析，目前大多数城市房地产开发中的利润率普遍在10%以上，中高档商品房更达到30%—40%，远高于其他行业的平均利润率水平。从国际上多数国家情况来看，房地产开发商的平均利润一般在5%左右，高的也只有6%—8%，远低于我国目前的房地产开发的平均利润率。

　　因此不难看出，地价在房价中所占的比例是有限的，而且地价本身是稳中有升，远远低于房价上涨的速度。而房地产开发商为了追求更高的利润，倾向于开发中高档商品房，再加上房地产炒作的推波助澜，推动了房价的进一步上涨，进而带动了地价的上涨。这是我们目前经济适用房比例偏低的一个重要原因，也是拉动地价上涨的根本原因。（薛志伟）