在今年3月-5月的一轮宏观调控之后,进入夏季的上海楼市却沉寂下来,供求双方都开始回归理性,开发商在销售策略上纷纷做出调整,而市场成交量也由前期的直线下降转为保持平稳,最近出现的个别楼盘排队现象更是为市场僵局的松动提供了一股助力。

　　开发商推案谨慎促销现象增多

　　在市场观望气氛浓厚的情况下,上海地区开发商在推盘策略的选择上也不得不更为谨慎。其中最为明显的变化在于每次推案量的减少,从上海富阳研发拓展处对楼市的跟踪数据看,5、6月开发商每次推出的可售量明显减少,尤其是承受压力颇大的上海松江区,6月新开楼盘平均单个项目可售量仅为8800?,比今年1月的个案平均推盘量减少了约36%。

　　上海富阳分析师认为这主要是由于在市场前景不甚明朗的情况下,开发商选择逐步小量推出项目,一方面可通过对市场的试探,以保持自己在定价、销售策略等方面的主动性；另一方面在目前信息公开、透明的情况下,也可避免由于推盘量过大导致销售时间过长,在市场上造成项目滞销的负面形象。

　　除了对供应量进行控制之外,开发商也充分利用其手中的价格利器,纷纷采用促销手段来促进销售。从我们对6月24日开幕的上海房展会上获得的信息看,展会上出现各类优惠的项目明显增多,促销手段从最直接的价格下调,到由开发商支付契税等。而位于上海老闵行地区的某楼盘在房展会期间推出的十几套特价房更是优惠金额达1000元/?,优惠幅度约11%。与此同时更多的开发商在新开楼盘的定价上普遍趋于保守,更多地与区域价格持平或处于区域价格的中低水平。

　　成交量趋于稳定

　　在政府针对房产投机的一系列调控政策下,消费者的盲目购房热情日渐消退,进入理性购房阶段。据上海富阳研发拓展处统计,上海市商品房日均成交量呈直线下降,由3月份的86000?,至4月份已下降至约58000?,而进入宏观调控更为加剧的5月份,日均成交量仅有33000?。但进入6月份之后,成交量下降的趋势已有所改变,成交量趋于稳定。6月份日均成交量约为34000?,与5月日均成交量基本持平,看来消费者心态已逐步回归平静。

　　上海富阳分析师认为由于在前期的调控政策主导下,市场上的投机投资需求已基本被挤出,而非改善型的自住需求具有刚性,正是这部分刚性需求支撑着楼市处于一个平稳的成交水平。

　　排队现象重现 对峙僵局隐现松动迹象

　　投资热潮退却,消费者开始远离盲目跟风恶习,也因而有了货比三家的选择余地,此时一些性价比高的项目也就凸现出来,成为市场上的亮点。最近两周以来,无论是内环内区域或外环外区域,都有一些性价比较高的项目仍受到市场的追捧,创出销售佳绩。而楼市一段时间不见的排队领号现象,更是一前一后在上海市南、北两个项目中出现。由于这些项目普遍采取了价格优惠或低价入市的策略,价格定位较合理,同时又具有产品品质、地段等一些方面的亮点,因此在市场降温、趋于理性的情况下,这些项目反倒能够脱颖而出。而这些项目的顺利销售,也形成了一股对市场僵局的推动力,对峙局面出现松动迹象。