“在市场诚信、法律法规、政府监管等外部环境配套措施仍然跟不上的情况下，我国商品房预售制度导致了业主与开发商在商品房消费者的知情权、财产安全权、公平交易权、赔偿权、选择权这五方面是否得到有效维护而争执不断。”在中国消费者协会日前举办的商品房预售模式研讨会上，来自消协、法律界和地产界等各方的人士纷纷对于我国的商品房预售制度提出质疑。

　　家住北京市朝阳区京友公寓的汤先生今年以来已经在法院与住所之间奔走了无数次了。10年前他与北京京友房地产开发经营有限公司签订商品房预售合同时，怎么也没想到自己用毕生积蓄购买的这套房子在交房入住后，不仅房屋质量达不到合格标准，而且在用电标准、中水设备启用、地下车位、银行按揭贷款手续等方面，开发商均不能满足业主要求。更让他头疼的是，由于该小区在上述几方面的不足，京友公寓楼盘的价格从汤先生购买之初的14000元/平方米跌到6900元/平方米。

　　其实，像汤先生这样由于购买预售商品房而导致与开发商产生纠纷的消费者大有人在。据浙江省消费者协会统计，70%的商品房纠纷由预售制度导致。

　　经常处理商品房投诉的北京市消费者协会副秘书长张明表示，期房销售的种种弊端已经开始显现，北京市每年2000余件的商品房投诉数量还在与日俱增，预计业主集体投诉的高峰期将在未来几年内来到。他指出，预售制度使业主与开发商很有可能在交房后围绕五方面争执不下甚至导致法律纠纷。首先，商品房虚假广告现象有可能侵犯购房者的知情权；第二，地产商将房屋产权违法进行抵押可能侵犯购房者财产安全权；第三，将来在房屋面积、共摊面积上处理不公可能侵犯购房者公平交易权；第四，涉及房贷的各种金融服务被指定为某单位所提供侵犯购房者选择权；第五，开发商利用霸王条款等优势地位不予赔偿侵犯购房者的赔偿权。

　　中国社会科学院金融研究所教授易宪容接受记者采访时说，今年8月15日中国人民银行在《2004年中国房地产金融报告》中提出建议取消商品房预售制度以后，引发各界专家热烈讨论的主要原因在于，这种制度成为房地产开发商“空手套白狼”式获取暴利的主要途径。商品房预售制度已经成为开发商从中获得巨大利益同时转嫁风险的最佳制度工具。

　　他表示，正如央行房地产金融所指出的那样，目前市场许多风险和交易问题都是由房屋预售制度引起的。而开发商对央行建议反映如此强烈则是由于，利用这种制度，开发商能够依靠银行和承建商垫付大部分成本，房屋建筑一开始，就可能通过房屋预售贷款让自己资金回笼。这不仅让开发商投入成本十分低下，投资资金少，而且也可以将房屋开发风险完全转移给消费者和银行。

　　易宪容以及一些法律界人士表示，在目前预售制度短期内无法取消的情况下，必须建立一种风险分担机制来保证这种制度的潜在风险。

　　他指出，首先应当建立的就是房地产市场严格的市场准入制度，不仅没资质的企业不能进入这个市场，而且进入市场的企业也不是每一家都能够采用住房预售制度。“在香港，房屋预售制度之所以能够顺利发展，主要是有一个十分完善的法律体系，一个十分健全的信用市场以及一个十分严密的房地产市场监管体系，这些经验都值得内地参考。”

　　其次，他表示，政府也可以建立一种房屋预售制度风险担保基金将整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商一起承担，并约束开发商减少违约。就如存款保险制度一样，凡是参加房屋预售制度的开发商必须参加这个基金，按营业额缴付，出现风险由基金来承担责任。

　　同时，易宪容认为，住房预售资金还可采取专项管理、专项信托、专门帐号等方式进行管理，防止开发商随意挪用，也可以防止开发商假按揭等违法行为。

　　(作者：文婧 杨建磊)