日前，中国人民银行发布《2004年中国房地产金融报告》，建议“可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。此举引起业界的极大关注，各方人士议论纷纷。笔者的看法是：不宜取消房屋预售制度。

　　政策时机不合适

　　自宏观调控以来，房地产固定资产投资增长逐渐回落，中国经济的增速也开始放缓。尽管今年以来经济增速与去年相当，但驱动力大不相同，主要是靠净出口拉动，增长前景令人堪忧。一方面，出口如果继续按现在的情况增长，两三年后全世界的工人都要下岗，国际摩擦必然加剧并迫使出口的列车减速，所以出口狂增的情形不可持续;另一方面，出口的上升与进口的急剧回落有很大关系，进口的剧降本身就说明内需乏力，是不能再继续紧缩的信号。

　　政府和各界更需要警惕的是：当前企业的生产要素成本，尤其是国际资源和能源价格处于上升趋势，中国经济有陷于增产不增收的“悲惨式增长”的危险。比如，今年和去年的增长速度相同，企业的经济效益却大幅下滑，这意味着企业的投资回报急剧下降，投资信心将受到影响甚至有可能突然崩溃。在这个时候，取消房屋预售制度将不可避免地产生危险：降低房地产业的流通性，大大增加房地产开发企业融资的负担和融资成本，使得房地产开发投资继续萎缩，房地产经济乃至整个宏观经济都有可能受到冲击。

　　众所周知，任何一项政策的出台必须考虑政策的时机、成本和收益，而目前微妙的宏观经济形势，决定了紧缩性房屋预售制度是不合时宜的。

　　取消房屋预售不是灵丹妙药

　　不宜取消房屋预售制度更为重要的理由是：这一政策效果值得商榷，甚至可能适得其反。

　　央行研究报告建议取消房屋预售，主要目的是防范金融风险。事实上，防范风险要靠金融机构自身具备风险管理的能力，而不能靠取消房屋预售这种简单的做法。风险和收益总是并存的，防范风险不能因噎废食，规避风险不能以更大的机会成本为代价。举一个简单的例子：银行为了规避风险不发放贷款，把钱全都留在银行，是不是就没有风险了呢？答案很明显，银行的钱来自储户，每年要支付高额利息，因此就算一分钱不贷，每年也将新增数千亿元人民币的亏损。在存在储蓄成本的情况下，商业银行不应让央行捆住手脚，而要提高自身的风险控制、管理能力，这才是防范金融风险的根本所在。当前，各家银行房地产信贷政策的松紧程度不一，有些银行具备较强的风险管理能力，有能力也愿意为期房提供贷款，以从中获利，政府一刀切地将所有银行都拦在期房按揭贷款收益的门槛之外，是明显不合适的。

　　取消房屋预售的另外一个政策意图是希望减少房地产泡沫，事实上效果可能适得其反，甚至会雪上加霜。比如，在目前房地产开发企业融资渠道不健全的情况下，取消房屋预售将极大地影响房地产开发投资规模，减少市场上商品房的供给数量，在当前需求依然很旺盛的情况下，最终将加剧推动房价上涨。

　　也许，取消房屋预售制度最大的好处是降低监管难度，在一定程度上减少交易纠纷和烂尾项目的出现。但是，房屋是非常复杂的商品，一般大众不可能有足够丰富的知识来认识和把握这种商品的特征，所以即便是现房销售，也只能部分地避免当前存在的销售纠纷问题。事实上，目前房地产市场秩序的混乱是个非常复杂的现象，并非靠取消预售就可以轻而易举地取得效果。而且，房屋销售过程中存在的弊端完全可以通过预售制度的完善去消除，并不是非要通过预售制度的取消来解决。欺诈、纠纷这种不良现象不只出现在房屋预售过程，其他商品的销售过程中同样存在。因此，不能将存在的弊端简单地归因于房屋预售，由此而取消房屋预售。

　　还有业内人士认为，取消房屋预售将加速房地产开发企业重新洗牌，一些资金实力弱、靠银行贷款支撑的小企业或项目公司将被淘汰出局，中等开发商也将发生整合，中国房地产业将迎来大开发商时代。姑且不论大开发商制度是否适合于房地产行业和中国国情，可以肯定的是，一些中小民营房地产企业固然可能会因取消房屋预售，面临资金困境而出局，国有房地产企业即使山穷水尽，却必定会因地方保护主义而继续留存。也就是说，房地产业的整合不是单靠取消房屋预售就能够一蹴而就的，它有赖于多方因素的共同作用。

　　取消房屋预售伤害了现代产权制度

　　不宜取消预售制度最主要的理由，是因为任何政策出台都必须坚持一个原则，那就是不能因眼前利益而牺牲长远的市场制度建设，尤其是不能伤害十四届三中全会确立的“现代产权制度”。

　　众所周知，市场需求与交易方式的多元化是市场繁荣的重要条件。在期房销售过程中，购房者虽然分担了开发商的部分开发风险，但也相应地获得期房和现房的价格差额作为回报。在市场上，不少购房者买到满意的期房，同时也不乏购房者，因为期房的价格优势而乐意购买期房。政府怎么能因为一部分人倾向购买现房，而否定其他人选择购买期房的权利呢？取消预售，强制剥夺房屋预售的交易方式，本质上是对愿意购买期房的消费者产权的一种侵犯，有悖于房地产市场的良性发展，也非常有害于“现代产权制度”的建设。

　　说到底，现房和期房都不过是新建商品房的交易形式，房屋预售制度的存在归根结底是由房地产市场的供需关系决定的。从国际上看，大部分国家都没有禁止预售一说。只是在不同的市场条件下，期房预售的数量和所占比例存在较大的差异，即在供给短缺、房价上涨较快的情况下，预售房屋所占的比例较大；供大于求、价格平稳或处在下降的过程中时，预售房屋所占的比例较小。

　　不只是房屋，任何一件商品，只要市场行情好就可能出现预售行为，比如大学生提前和企业签订用人协议(相当于把自己的劳务“预售”出去)；当红作家提前支取出版社稿酬，然后再提供书稿(相当于把自己的“产品”预售出去)。反之，市场行情不好，预售不仅无法开展，现货还得打折呢！至于以现货销售为主还是以预售为主，房屋预售制度是否能够成为主流以及最终的去留，都应该让市场去调节，不应假行政之手干预。

　　作者：国资委宏观经济研究部部长 赵晓