建设部政策研究中心副主任王珏林认为可能导致三大后果：房企大清场、大开发商垄断、境外热钱涌入

　　“如果现在强行推行‘现房销售’制度的话，估计会有80%甚至更多的房地产开发企业将被清除出场。”昨日，针对央行关于取消房屋预售制度的建议，建设部政策研究中心副主任王珏林向《每日经济新闻》表示，目前还未到取消预售制度的时机。

　　而昨天早些时候，建设部新闻发言人明确指出，国家近期不会取消房屋预售制度。

　　对此，王珏林坦言，建设部并不能单方面决定是否取消预售制度，“房屋预售制度的改革是一件大事，如果真的要实施，应当由建设部牵头，七部委联合行动。”

　　“暂不执行‘现房销售’制度，主要是给房地产企业一些时间。”王珏林强调，目前房地产开发企业的自有资金太少，缺乏抗政策风险能力，推行“现房销售”制度，可能会造成楼市震荡。

　　国家统计局统计数据显示，2004年，全国房地产开发筹措资金共计17168.8亿元，其中“定金和预收款”占到总量的43.1%；开发企业自筹资金占到30.3%；银行贷款只占到18.4%。

　　事实上，开发商的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来。中国人民银行房地产金融分析小组分析指出，占总量30.3%的自筹资金中，有占总量21.2%的部分仍来自于销售回款。如此核算，房地产开发资金中的64.3%都是预售带来的，预售成为了开发商赖以生存的支柱。

　　基于此，王珏林认为，如果现在强行取消商品房预售制度，可能会带来三个后果。

　　其一，会引发房地产企业的大清场，进而影响到房地产市场的稳定。“一旦取消预售制度，开发商自有资金比例至少要在60%以上，现在有此实力的开发商非常少。以北京为例，能够做到这一点的不会超过10家。”王珏林坦言。

　　其二，随着中小房产企业的大量退场，最后极有可能会形成几家大型开发商垄断一个城市房地产市场的局面。

　　其三，一直以来，房地产都是热钱进入中国的最主要途径。预售制度改革会加大国内房产企业生存压力，在无法获得国内银行资金支持的情况下，大量房产开发企业很可能会选择让利于境外资金，而境外热钱也会趁机通过各种方式涌入中国。

　　但是，作为央行在《2004年房地产金融报告》中的建议，“现房销售”制度无疑有其合理性。事实上，这一建议正得到越来越多的支持。据悉，在新浪网刚刚举行的“央行建议取消期房预售制度调查”中，87.19%的网民赞成取消期房预售制度。

　　“从规范市场的角度来看，‘现房销售’肯定是一件好事，也是将来发展的必然趋势。”王珏林指出，央行的建议是一个信号，告诉房产开发企业现在就有必要做出一些调整，“主要包括加强自有资金的积累，摆脱对银行的过分依赖，拓展融资渠道。”

　　王珏林进一步指出，即使要推行“现房销售”，在实施中也不宜一刀切，应当由有关部门进行政策引导，如在银行贷款方面对现房销售的开发企业给予支持。

　　深圳：研究取消房屋预售

　　就在不少地区还在为央行关于取消房屋预售制度的建议是否合理而争论不休之时，深圳已开始进一步的动作。

　　昨日，深圳市房地产研究中心负责人王锋博士向《每日经济新闻》透露：“根据广东省建设厅等有关部门的要求，深圳有关部门正在就‘取消房屋预售制度’的政策进行研究。”

　　深圳市国土资源和房产管理局办公室尹先生也承认，近期深圳有关部门对央行建议进行了研究讨论。

　　这与日前深圳酝酿对现行商品房销售制度进行改革的传闻不谋而合。

　　深圳地产界一知情人士昨日透露，其实，深圳主管部门一直在研究取消房屋预售制度，并且已形成一个趋向性意见。但由于改革事关重大，有关部门非常谨慎。

　　该知情人士还表示，即使要执行也可能要经历一个过程，即预售———要求部分有条件开发商现房销售———全部现房销售。

　　对此，深圳地产评论专家半求指出：“现在看来，有关部门不会采取强行措施立即取消房屋预售制度，这需要一个过程，最终实现‘现房销售’的目标可能需要3-5年的时间。”

　　尹先生也强调，商品房销售制度改革是一件大事，在时机不成熟的情况下出台这样的措施，会给市场造成巨大影响，所以“现房销售”制度在一二年内不大可能实现。

　　此外，有人士提出质疑：是否取消房屋预售应当由法律来定，而不应当由地方政府部门说了算。1995年颁布的《房地产管理法》，及2001年4月建设部出台的《商品房销售管理办法》等政策，都对商品房预售进行了明确规定。

　　对此，建设部政策研究中心副主任王珏林昨日表示：“地方政府有关部门有发放销售许可证的权利，所以通过提高发证门槛的方法来实现现房销售是可行的。”

　　不过，王珏林也指出：“商品房预售制度改革是全局问题，应当根据国家战略部署来推进，个别地区单个实行现房销售制度没有意义。”

　　上海：开发商忧心资金链

　　央行《2004年中国房地产金融报告》中关于取消房屋预售的建议，眼下已经在开发商中产生心理震撼效果。

　　在昨日的上海房地产融资实务论坛上，100多家上海房产商齐聚一起，商讨如何融资，其原因之一就是开发商担心预售取消将使资金链进一步绷紧。

　　“这对房地产商来说，是釜底抽薪。”与会的大华集团一位投资部负责人评论道。

　　另一位开发商解释说，一般从拿地到预售需要两年时间，如果取消预售，将使开发商失去销售回款支撑，资金压力骤然加大，估计上海房地产每平方米财务成本将增加200-300元。

　　对此，绿地集团董事长张玉良则显得相对“理性”。

　　“从方向来看，取消房地产预售制度是对的，这与市场发展方向相吻合。”昨日，张玉良对《每日经济新闻》表示，房地产市场发展比较成熟的广东省，如今不少企业已经是现房销售，这证明当市场更加有序成熟时，将会进入现房销售时代。

　　张玉良同时表示，这个政策实行需要一个过程和过渡阶段。从目前来看，全国各地方的预售制度执行存在差异，比如上海规定多层达到封顶后才能预售，而其他地方标准的差距又很大。

　　对于正处于价格波动期的上海房地产，张玉良估计短期内不会取消预售，原因是，此前上海已经进行过一次预售标准调整，现在的标准高于其他不少城市，没有必要再取消预售制度。

　　建议:央行建议取消房屋预售

　　中国人民银行8月15日发布的《2004年中国房地产金融报告》中称，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。

　　观点:顾云昌(中国房地产协会副会长、秘书长)：进入现房销售时代需要一个过程

　　从长远来看房地产应逐步进入现房、成品房销售时代，但现阶段还需要一个过程。该政策实施首先必须经过立法程序，还应该看时机，另外还要区分地点，发展比较成熟的地方如深圳、广州可以先实行，落后地区可以暂时不实行，同时要区分不同物业，比如高档房可以先实行，经济适用房可以延后。

　　顾建发(上海社科院房产研究中心副研究员)：取消预售将抑制部分投资客

　　过去房产商都是空手套白狼，取消预售有利于防范金融风险和行业风险，另一方面，期房是投资客最集中的领域，一旦取消预售将抑制部分投资客。

　　开发商认为期房比较便宜，但实际上在房地产整体上涨时，期房也并不便宜。开发商认为取消预售会导致供求关系紧张，进一步抬升房价，但新政下上海市场正好供过于求，取消预售正可以缓解供求关系。

　　半求(深圳地产评论专家)：现行预售制度导致房企良莠不齐

　　长期以来，房地产企业以银行贷款为主进行开发建设，开发商只是在拿地、规划等少数环节上动用自筹资金，其他环节则将成本完全转嫁给了建筑承包商或购房者。可以说，现行房屋预售制度为大量缺乏竞争力的房产企业提供了一个庇护伞，导致房产企业良莠不齐。

　　因此，短期内，“现房销售”可能会引起开发商的洗盘，但以实际情况来看，深圳大多数发展商还是有能力应付这种制度的改革。

　　动态:北京暂不取消期房预售

　　北京市建委相关负责人8月17日明确表示，北京暂不取消期房预售制度。

　　北京市建委某部门负责人分析认为，取消期房预售要考虑市场背景，只有在房地产市场非常成熟，开发商有足够开发实力和抗风险能力的情况下，才可以考虑逐步取消预售制度。

　　这位负责人还表示，取消期房预售会加大开发商的投资成本，而这些成本最终会促使房价上涨，最终让消费者买单。