“双限房”陷入“成长的烦恼”

　　三城市大限前交卷

　　在“国六条”细则规定的“大限”———9月30日，北京、上海、广州终于交出了各自的“十一五”住房建设规划。具体情况如下：

　　北京于9月最后一天公布了《北京住房建设规划（2006－2010年）》（公示稿），提出了“十一五”期间各类住房的发展规模、结构等。

　　据了解，到2010年，北京城镇人口人均住房建筑面积达到30平方米左右。“十一五”期间，北京将新增住房建筑面积约1．23亿平方米，年均约2500万平方米。

　　“十一五”期间，北京用于实物配租的廉租房建设规模约47万－60万平方米，约1万套；经济适用房建设规模约1500万平方米，约21万套；此外，新建商品住房建设规模约9250万平方米，约90万套。

　　《上海市住房建设规划（2006－2010年）》也于同日公布。规划预计，“十一五”期间，上海新开工住房约1亿平方米。其中，今明两年配套商品房新开工均为200万平方米左右。新建住房竣工总量约1．2亿平方米。其中，今年约2700万平方米，明年约2600万平方米；还有今明两年配套商品房竣工量均为200万平方米左右。

　　同时在住房结构上，规划中表示将重点扩大满足市民自住需求的普通商品住房的建设规模，套型建筑面积在90平方米以下的商品住房占全市新审批新开工商品住房总面积的70％以上。

　　同日公布的《广州市住房建设规划（2006－2010年）》则显示，“十一五”期间，广州将建设各类住房56．24万套，总建筑面积5350万平方米。其中，2007年为1300万平方米、2008年为1200万平方米，这两年将形成广州住房供应的小高潮。

　　另外，规划中表示将优先保证政府保障型住房和中小户型、中低价位普通商品住房供应，规划期内供应套型建筑面积90平方米以下住房3747万平方米，占总量的70％。同时，年度供应比例也将达到70％。

　　纵观以上情况，业内人士认为，规划体现了各城市对未来住房建设，尤其是供应结构方面的调整力度。不过，也有人士指出，规划并不等于各城市的地方调控细则，如“90平方米占70％”的比例，各城市并未提出具体操作方案，一些城市的规划也显得“粗略”。

　　例如：北京市的双限房用地供应正在经历“成长的烦恼”。9月27日－29日，国家10部委联合检查组在北京市检查房地产调控成效。北京市政府官员在向检查组汇报情况时，提出双限房用地供应中选址和总量确定的难题。类似的困境在国内其他一些城市也有不同程度的出现。

　　双限房又称两限商品房或限价房，是指政府为增加中低价房供应而制定的一项新政策，即在土地出让时，写入限房价、限户型、限地价等条款。在北京市土地供应向中低价位、中小套型普通商品房用地倾斜的同时，双限房用地的空间规划成为主管部门的一个难题。

　　选址难带来定价难

　　北京市国土资源局政策研究室主任孙惠林表示，从空间分布上来说，双限房的选址就是一个难题，如果选址在交通不便的地方，就不能解决居民的需求，好的地段又没有那么多土地用来供应。

　　“由于北京市近年来经济快速发展，城乡建设日新月异，目前在北京市的五环路以内，已经很难找到适合中低价位、中小套型商品房的建设用地。”孙惠林说。

　　和选址紧密相连的就是定价问题。“在此范围内的房价（即五环路以内）比较高，双限房的房价标准也很难确定。”孙惠林表示。

　　“也就是说，即使推出低于同区域15％房价的双限房，其价位也很难得到社会的认同及达到群众预期的心理期望。”孙惠林强调。

　　这种说法也得到了专家的认同，中国管理科学研究院研究员李开发表示，双限房的价格制定是技术性很强的工作，包括要考虑地价、建造成本、周边市场价格、当地中低收入阶层收入水平等因素。

　　广州市日前首推的限房价地块，其规定的房价不仅比附近的商品房价高1000元／平方米，而且该“限价房”项目的容积率远远高于商品房，因此地块推出后备受争议。

　　开发比例难以确定

　　根据国办37号文件，中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度土地供应量不得低于居住用地供应总量的70％。而其中双限房用地的供应量占多大比例才合适，才能够满足需求，这个量的核定让主管部门颇感棘手。

　　这成为北京市国土资源局双限房用地供应中的另一个难题。

　　据了解，北京市经济适用房政策实施以来，目前已经有近1700万平方米的经济适用房投入市场，加上计划中的供应量，北京市有关部门预计，经济适用房总量在2400万平方米左右。但即使这样，仍不能满足中低收入人群的住房需求。

　　根据北京市土地供应计划，以北京市每年住宅用地供应量1900公顷计算，如果70％全部用于双限房土地供应，则每年要供应1300公顷左右。“实现这一供应量具有很大的难度。”李开发说。

　　上海今年以来“1000万平方米中低价商品房”的推出进度更是被政府部门放缓，因为巨大的供应量对同地段的商品房造成了过大挤压效应。

　　“从需求层次看，北京市的商品住宅供应市场是面向全国甚至是全球，根据北京市建委等部门的调查显示，北京市商品住房35％左右为外地人员和境外人士购买，这使得90平方米已经不能满足北京市的需求。”孙惠林表示。

　　“对于北京市中低价位、中小户型普通商品住房的需求底数并不清楚，对这种双限房的进入退出机制也需要深入研究和确定。基于上述原因，北京市执行70％的用地指标有一定的难度。”北京市有关部门在给国务院联合调查组的报告最后结论说。（中华工商时报）

　　深圳首推住房建设规划

　　9月27日，深圳市国土资源局适时推出了《深圳市住房建设规划（2006-2010）》（下称《规划》）。深圳由此成为按九部委要求，第一个在9月底前公布此规划的大城市。

　　上海发布住房建设新规划 新建住房1亿平米

　　国庆前夕，上海市政府发布《上海市住房建设规划（2006-2010年）》，按照规划，“十一五”期间，上海新开工住房将达到1亿平方米，套型结构比例则将确保建筑面积90平方米以下商品住房占新审批新开工商品住房总面积的70%以上，和九部委“国十五条”一致，上海此次出炉的新规划明确了一系列建设规划目标。其中最引人注目的是业界普遍关注的“90平米70％”。上海新规划中明确，“按照区域控制，总量和项目相结合的原则，严格控制新审批新开工商品住房套型结构比例。确保套型建筑面积90平方米以下商品住房占新审批新开工商品住房总面积的70%以上。”“‘十一五’期间，上海预计新开工住房约1亿平方米。”“预计竣工新建住房约1.2亿平方米。

　　北京住房建设五年规划 经济房拟建立政府回购制

　　昨日（9月30日），“北京住房建设规划”（2006年－2010年）在北京市规划委官方网站进行公示。规划就保障类用房进行了详细规定。对于颇受关注的保障类用房，规划中对保障范围进行了扩大，困难国企住房困难的老职工、国企住房困难的市级以上劳动模范等纳入保障范围；同时，经济适用房将探索建立取消直接上市，而是由政府回购制度，避免一些人用其牟利。

　　广州市政府保障类住房供应比重比以前提高约4倍

　　为贯彻落实国办37号文，昨日，广州市出台了《广州市住房建设规划（2006～2010）》。规划显示，这五年广州将总共建设各类住房56.24万套，总建筑面积5350万平方米，平均每年建筑面积为1070万平方米，大于广州“十五”期间年均859万平方米的住宅供应面积。同时，套型建筑面积90平方 米以下的住房要占供应总量70％的比例不但实行总量控制，而且每年都必须达到。

　　厦门将建402万平方米社会保障性商品住房

　　日前出台的《厦门市住房建设近期规划》提出，未来３年至５年内厦门市将建设４０２万平方米社会保障性商品住房，且全部为９０平方米以下的小户型。规划预测，“十一五”期间厦门市将新开工住房项目２３３８万平方米，其中社会保障性商品住房４０２万平方米、社会保障性租赁住房２８０万平方米、普通商品住房１６５６万平方米。

　　低收家庭住房列入计划 珠海力争5年“人人安居”

　　珠海市建设局、珠海市规划局近日联合公布的《珠海市住房建设规划纲要（2006－2010）》显示，未来5年，珠海住房建设将满足人民群众“人人安居”的基本生活目标；基本实现常住人口每户拥有或租住一套住房，基本解决低收入家庭的住房问题。

　　南昌:“十一五”期间政策性住房占总建面积2成

　　南昌市日前公布了“十一五”期间南昌市住房建设规划。规划期内，南昌市将建设各类住房１８２０万平方米，其中经济适用住房、廉租住房等政策性住房建设面积３６０万平方米，约占总建设面积的２０％。

　　南京房产新政细则亮相 70％拟定总量控制

　　半遮半掩的南京房产新政细则9月28日终于亮相。细则坚持“总量控制、区域平衡”的原则，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含各类政策性住房）面积所占比重，应当达到开发建设总面积的70%。有计划地扩大全市各类政策性住房新审批、新开工规模，各类政策性住房套型面积应控制在90平方米以下。

　　重庆出台今明两年及 “十一五”住房建设规划

　　根据住房建设规划，今明两年重庆主城区城市住房建设总量分别是９９９万平方米和９９８平方米，其中，普通商品住房开发面积占整个住房开发面积总量的７０％。 据了解，重庆市“十一五”住房建设规划将住房分为中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）、廉租房和其他商品住房三大类。未来５年，重庆市主城区将新增住房４９６４万平方米，其中新增普通商品住房（含经济适用房）３４７５万平方米。到２０１０年，主城区经济适用房建设量为６４５万平方米，占新增住房建设总量的１３％。

　　杭州市出台住房建设规划 经济适用房小于90平米

　　在“十一五”期间，规划政府保障型住房(指经济适用住房、限价商品房和危旧房改善建设等)目标建设总量应占杭州市住宅建设总量的30%以上。其中，经济适用住房、限价商品房和危旧房改善中套型建筑面积小于90平方米的占100%……杭州市政府日前出台了《杭州市住房建设规划(2006.6-2007.12)》，在杭州六城区(含杭州经济开发区)范围内，在规划期限内，各项住房建设活动应符合该规划。

　　郑州市十一五住房建设规划出台

　　今年郑州市将推出12万平方米限价商品房，经济适用住房以提供中小户型为主，原则上建筑面积不超过90平方米……9月30日，郑州市“十一五”住房建设规划和今明两年住房建设目标对社会公布。

　　银川市城市住房建设规划28日公布

　　“十一五”期间计划供应经济适用住房用地总量控制在１２０公顷以内，建筑面积约１０６万平方米，共约１．３万套；廉租住房建筑面积３０万平方米，约０．５５万套的廉租住房，规划在金凤区南部经济适用住房小区建设廉租住房；规划在中心城区的边缘地段集中建设拆迁安置房，“十一五”期间共需建设５８万平方米，约０．６２万套拆迁安置房。

　　石家庄住房建设规划未来五年新建住房18.5万套

　　《规划》中提出，2006—2010年规划期内，省会计划建设各类住房18.5万套，总建筑面积1780万平方米，其中套型面积小于90平方米的住房14万套，建筑面积1250万平方米，占住房总建筑面积的70%。其中，规划商品住房14.55万套，建筑面积1430万平方米，其中套型面积大于90平方米的商品住房3.35万套，建筑面积425万平方米；小于90平方米的普通商品住房11.2万套，建筑面积1005万平方米。规划经济适用住房3.95万套，建筑面积350万平方米，其中小于90平方米的经济适用住房2.8万套，建筑面积245万平方米。经济适用住房的套型建筑面积，属多层楼房不大于85平方米；属中高层、高层楼房不大于95平方米。

　　成都出台五年《住房建设规划》七成保中小套型

　　日前下发的《成都市住房建设规划(2006-2010)》，对2006-2010年该市锦江、青羊、金牛、武侯、成华区(含高新区)的住房建设目标、住房用地供应目标等进行了规划。按照《规划》，从今年6月1日起至规划期末止，套型建筑面积90平方米以下住房(含公共住房、农迁房)面积所占比重，必须达到年度新建住房总建筑面积的70%以上。

　　避实就虚 “国六条”地方细则为何多“糨糊”

　　“如今的楼市好比一锅‘坚硬的稀粥’，各方都在倒腾。”上海一位楼评人士如是说。这一“酷评”的背景是，国家九部门要求各地必须在9月底前公布城市住房建设规划的“大限”已过，而地方政府出台的细则避实就虚的多，定量细化的少；语焉不详的多，明晰到位的少；悬而未决的多，操作性强的少，这说明楼市调控有一些“搅和”的因素在，无疑给未来房地产市场走向留下诸多悬念。

　　首席评论：北京细则 前车可鉴

　　北京市规划委员会抛出了一份玄之又玄的“国六条”北京细则，引起北京市房地产市场的一片揣测和讨论。

　　这份从9月1日开始执行的1101号文，对“国六条”和“国十五条”相关细则进行解释。但与其说解释倒不如说是捣腾浆糊。业界最关心的“90平方米规定”在北京是按单个项目还是城市年度总量控制70%比例没有给出答案，只是说“从9月1日起对新审批的住房项目执行新审批流程”。定了审批流程没定审批结果，这比较好玩。

　　房地产调控喜忧参半 地方调控细则藏“玄机”

　　国务院九部门要求各地必须在９月底前公布城市住房建设规划的“大限”已过，大多数城市政府按时出台了落实“国六条”的地方细则。

　　在保障性住房建设方面，一些地方拿出了指标性方案，但也有不少地方细则避实就虚的多，定量细化的少；表态性的模糊条文多，操作性的具体方案少，个中充满“玄机”。这说明楼市的确还有一些“搅和”的因素在，房地产行业的调控与纠偏仍任重道远。

　　“大限”已过 各地细则“限房价”少见踪影

　　国务院九部门要求各地必须在9月底前公布城市住房建设规划的“大限”已过，大多数城市政府按时出台了落实“国六条”的地方细则。在保障性住房建设方面，一些地方拿出了指标性方案，但也有不少地方细则避实就虚的多，定量细化的少；表态性的模糊条文多，操作性的具体方案少，个中充满“玄机”。这说明楼市的确还有一些“搅和”的因素存在，房地产行业的调控与纠偏仍任重道远。

　　各地调控抢赶“末班车” 70%着眼总量控制

　　“国六条”要求各地区在9月底前公布城市住房建设规划和调控细则，但各地数月来基本“按兵不动”，直到9月23 日，深圳率先公布了城市住房建设规划，接着是南京，一直到9月30日也就是“国六条”中所规定的最晚日期，上海、广州等主要城市才公布了城市住房建设规划，北京则在这一天起对《北京住房建设规划(2006年—2010年)》进行公示。

　　专家认为，各地细则赶“末班车”现象，表明了地方政府服从中央调控的态度，但或多或少流露出些许观望心态。