9月27日，中国人民银行、银监会明确实行提高购房首付比例以及增加购买第二套住房的贷款利率政策。从房贷新政颁布后的“十一”黄金周开始，广州楼市降价声不断。同时，广州“十一”热门的城西某楼盘近日的价格比国庆期间普遍下跌1000元～2000元/m2。而商品房“价涨量跌”甚至“量价齐跌”的局面在珠三角城市群中也日益凸显出来。楼市是否迎来了拐点呢？对此，专家“把脉”认为，目前言之拐点为时尚早，但楼价过快上涨的趋势已得到抑制，未来走势尚需看宏观调控政策的出台和落实情况。对于深圳、东莞楼市，专家普遍认为，价位缓慢下行将是“主旋律”。

　　近日，某网站业内论坛“城西某楼盘房价雪崩，一月普降30%”的帖子引起了广泛关注。该帖称，“发现广州‘十一’最热门的城西某楼盘现在是一片萧条，价格全线下调，甚至可以用大甩卖来形容。”认为楼盘价格普遍降低了2000元/m2到4000元/m2。记者调查后发现，目前该处一些新开楼盘大多会以较低的价格来吸引客户，甚至有楼盘打出6800元/m2起，但普遍单位的价格基本还维持在8000元/m2到10000元/m2之间。可即便如此，也比国庆期间的价格要松动不少。

　　开盘价比国庆普遍降低

　　记者近日又收到城西某个大型开发商项目所发来的短信，内容称部分单位从6800元/m2起(包装修)。记者咨询得知，目前该盘部分两房单位的价格是从6800元/m2起，朝向较好的三房单位价格则要去到每平方米7000多元至8000多元。

　　记者发现，比起国庆黄金周期间动辄1万元/m2以上的报价，近期不少楼盘的价格相当“优惠”。在目前市场观望气氛比较浓郁的时候，开发商的报价果然谨慎了不少。最近，荔湾某楼盘正式开盘时，价格也比国庆期间的报价低了2000元/m2。而即将开盘的广园东某大盘新一期洋房组团，据说将开出4800元/m2包装修的“震撼价”冲击市场。

　　有业内专家认为，目前城西板块所谓的价格松动，不过是“进两步退一步”而已，价格其实还是远远超过两三个月之前的楼价。回顾8月、9月，当时全市楼价每月都有2000元/m2的增长，呈现出非理性的状态。而最近新盘或者新一期的定价，只不过是回到了7月、8月的价格水平，开始恢复一点理性，并非真正意义上的“降价”，比起2005年甚至2006年的价格水平，还是显得涨势凶猛。因此，虽然近期该处楼价普遍比国庆期间的报价有1000～2000元/m2左右的下调，但称之为“雪崩”也许还为时尚早。

　　豪宅价格有所松动

　　记者昨日走访广州一手楼盘发现，一些销售很久却没有卖完的楼盘因为地段较偏远或楼盘质素等方面存在问题而折扣措施较多。

　　在珠江新城这一豪宅集中区域，近期市民发现有价格松动迹象。在某原价为25000元/平方米、现在短信广告声称只要19000元/平方米就可以买到。记者以买家身份到黄花岗一带的中介行咨询，销售人员透露近一段时间来看房的买家没有减少，但大部分买家保持观望态度，看楼后迟迟不愿下订。这几个小区的二手市场价格仍保持为13000元/平方米左右。

　　天河北一间中介销售人员表示，近段时间成交量的确下跌了，而成交价也有所微跌，特别是珠江新城的行情下滑，比如之前卖价高达28000元/平方米的某楼盘，目前价格为25000元/平方米左右。

　　荔湾区一间大中介公司表示，二手房成交量近段时间来下跌了一成多，价格也略有下降，“但一平方米跌个一百多元而已”。

　　深圳：成交量连续下滑 10月二手房均价环比下降11.5%

　　“9·27新政”出台后，商品房“价涨量跌”、甚至“量价齐跌”的局面在珠三角城市群中日益凸显出来。在深圳，一、二手房交易量连续4个月大幅下滑，猛涨的房价有了松动下降的迹象。

　　整个国庆节只卖出87套新房

　　进入7月份，银行收缩房贷等系列宏观调控政策开始在深圳“发威”，深圳楼市以惊人的速度掉头向下。截至10月，其一、二手房成交量已经连续4个月下滑。据中原地产深港研究中心发布的最新研究报告显示，10月份深圳二手住宅交易面积约21.9万平方米，环比下跌两成半,二手房均价13362元/平方米，环比下降11.5%，目前深圳二手房交易量只有高峰时期的三成。

　　面对高涨的房价，购房者的审慎态度使得新房的交易量也出现大幅回落，国庆“黄金周”期间深圳推售的8个新盘，绝大部分销售率都在三成以下，最差的仅有一成。统计数据显示，国庆期间，整个深圳一手市场仅成交87套房子；而在价格方面，新房售价也开始回调，有的一手新房还在国庆期间出台了降价方案。位于坪山的万科金域东郡和位于横岗的中海大山地当月都以平层单位均价8000元左右的较低价开盘引来热销，这种较低开盘价在上半年是难以想象的。

　　二手房低迷楼市引发了不少中介公司资金链破裂，中小地产中介开始关闭部分店面减少成本支出，地产经纪人人员流失现象严重。11月13日，深圳知名地产中介“中天置业”受其老总“携款逃跑”事件影响，一夜之间旗下多家临街店铺倒闭，人去楼空。据业内人士估计，目前深圳有不少于6000名房产经纪人被淘汰。

　　商铺成投资客“新宠”

　　楼价下降、银行放贷紧缩，房产短线“炒家”快速撤退，部分投资客转战租赁市场，以租养供，平衡贷款压力。另外一部分投资客则将投资焦点从动荡的住宅投资转向了商铺。据深圳中原地产研究报告显示，10月，深圳商业物业成交均价环比上月增长18.9%，为11000元/平方米，商业物业呈现出稳中有升的态势。

　　佛山：10月出现今年度首次量价齐跌 投资客“转战”车位

　　在佛山，楼价猛涨，楼市却显惨淡。10月楼市出现今年度首次量价齐跌，投资客转战车位和镇街地产。

　　在南海某品牌楼盘的销售现场，销售小姐对记者说，其楼盘客户主要是以二次和多次置业者为主，在新政策出台前，周末一般都有80批次的上门量，而10月份周末的上门量还不到20批次，成交方面也比9月份下降了很多。禅桂中心区以中大户型为主的楼盘也出现了类似情况。和前几个月每月楼价上涨千元甚至更高的局面有所不同，10月份，佛山市中心楼盘的价格几乎都暂时停滞下来了。

　　而观望情绪最为严重的是“换房一族”，随着首付和贷款利率的提高，供楼压力增大，换还是不换？这是个问题。在佛山桂城一品牌大盘，前来看房的王先生告诉记者，他们在镇上买了两套商品房了，但是孩子要上学，他们准备在桂城买套房子，改善一下居住环境，同时也方便照顾孩子。“但是现在一套像样点的住宅一般都在150万~200万元之间，首付多一成我们觉得还可以，但是利息涨了差不多30%，我们只好边看房边再仔细考虑下了。”王先生说。

　　而佛山市建设局公布的楼市成交情况显示：10月份，佛山楼市出现了今年首度量价齐跌的局面。全市的成交均价从上月的5972元/㎡下降到5655元/㎡，环比下降了5.31%。而成交量的降幅更加明显，从上个月的74.06万平方米下降到59.64万平方米，降幅为19.47%。其中禅城、南海两区的均价有所下降。其中高明的升幅达到了35.25%。成交面积方面，除了三水略有增长外，其他四区的成交量都在下降。

　　在此情况下，佛山的部分投资客也开始将资金投向车位。城南某楼盘发展商表示，现在他们在推商业街的车位，有客户希望把所有的车位都买下来。而记者从其他品牌楼盘也获悉，10月份的车位销售速度都有明显的加快趋势，有投资客的加入应该是推动快销的重要原因。

　　东莞：深圳投资客撤退 二手交易税提高 楼价明显回落

　　在东莞，受深圳投资客撤退的影响，房地产销售量明显回落。

　　5~9月，东莞楼市交易持续呈“高温”状态，各盘销售量价齐涨，部分洋房楼盘的均价在短短一个月间就从每平方米近7000元涨到每平方米8000元，即便是东莞人眼中的“郊区”万江，其楼盘价格也开始突破6000元/㎡大关。据合富辉煌东莞市场研究部的监测数据显示，到了第三季度，东莞市商品房销售均价已达到5131元/㎡，住宅销售均价4987元/㎡。

　　进入8月份，受深圳楼市低迷影响，东莞房地产销售量明显回落，二手市场更是一片萧条，目前市场上有部分实力较弱的中介商已经传出公司倒闭的消息。

　　深圳看楼客明显减少

　　据广东中×集团有限公司营销副总经理李健透露，其集团旗下位于深莞交界处的三大楼盘打出“莞深同城生活”的理念，在今年上半年受到了深圳买家的热捧，成交房屋中近50%是深圳业主，达到2500户，今年5月深圳春季房交会开通的深莞看楼车也趟趟爆满。下半年开始，深圳买家置业东莞开始减少，目前每周从深圳开往东莞的看楼车客源减少了约两成，三大楼盘深圳业主的比例也下降了两成左右。

　　此外，从今年11月1日起，东莞二手房交易政策作出重大调整：东城、南城二手房试点强征20%个人所得税；个人转让房地产的土地增值税率由交易总额0.5%升至交易总额1.5%。这令已经疲软的二手市场交易雪上加霜。

　　对此，许多中介人士认为，东莞二手业主放盘价绝大部分都是“实收价”，即所有的税收以及费用都由买家承担，加税成本转嫁到了买家身上，此打压投资转手的政策也打压了自住型买家购房热情和信心，观望情绪更浓了。

　　惠州：10月房价创三个月以来最低 楼盘促销重出江湖

　　惠州楼市与深圳楼市呈现出明显的联动性。从前年下半年开始，惠州房价大幅上扬，至今年高峰期住宅均价整整翻了一番。进入今年，惠州市房管局网上预售系统同步统计的每平方米成交均价先后突破4000元和5000元关口，而10月份再次回落到5000元以下，出现了三个月以来的最低值。相关的调查显示，近期在惠城区和淡澳买房投资的深圳客户，仅约为以前的30%。

　　记者调查发现，尽管目前一些楼盘售价依然坚挺，但变相降价的促销手段开始增加，如送装修或大礼包等。而淡澳地区部分楼盘则把开盘时间一推再推，对此有楼盘销售代理公司负责人表示，这是为了寻找最佳时机入市。

　　但不少买房者面对依然坚挺的房价认为，这只是买卖双方都在打心理战，看谁坚持得住。据了解，目前惠州还没有出现房地产代理公司倒闭的现象，但不少二手房销售中介已采取了裁员措施，缩减公司规模。

　　国庆前后，深圳和惠州分别搞了房展会，惠州开发商转战两地均斩获不大，网上销售显示成交不到10套。而久违的楼盘促销又再现惠州街头，明星造势、现场抽奖活动开始“重出江湖”。

　　市民故事1：放弃购房转投股市

　　广州楼市虽然近期促销力度有所加大，但一直想买房的陶小姐看了一圈下来颇为失望，“看得上的还是买不起，买得起的看不上”。陶小姐告诉记者，虽然楼盘宣传最近都突出打折等信息，包括手机短信促销每天也收到很多，但是，去到现场一看发现真打折的都多少有“缺陷”，以前看中的还是没有怎么打折。陶小姐表示，她看楼已经看了快一年，因为工作才四五年，小两口财力有限，以前可以接受七八千元/平方米的房，后来房价涨到万元以上/平方米时，就将心理价位提高到一万元/平方米并缩小购房面积，但“心理价位的调整赶不上房价上涨速度”，于是，“前几个月已经基本放弃购房打算，将钱用来炒股了，炒股不但可以挣点钱为将来买房作准备，而且现在租房比较划算，租金基本没涨，房价却涨得厉害”。

　　陶小姐表示，她会继续观望，因为“现在房价水分真的不小，我看的天河北某楼盘，今年五一还是八九千元/平方米，现在就要一万五千元/平方米了，最近所谓的打折，也只是折到13000元/平方米，还是比以前高啊”，“我觉得现在的楼盘促销就像一些百货商店天天搞促销一样，将价格提高了再折，有点不地道”。

　　市民故事2：高位卖房租房生活

　　在广州工作了七八年的王先生小两口面对高企的楼价更是别出心裁。眼看今年五月以后房价波动，八九月份王先生小两口一举将其位于海珠区滨江东路附近的一套100多平方米的住房卖了，“纯赚百万元左右”。然后，同在一家单位的小两口搬到单位附近的某房改房中居住，每月租金才一千多元。王先生告诉记者，虽然周边很多同事不理解，“为什么放着好房子不住，偏要苦了自己租旧房住”，“但我不这么认为，有机会就要把握住，我赚的这些钱可以用来投资，楼价也不可能一路涨，到时我已经挣了一笔钱，可以在更合适自己居住的区域买一套房啊，总之，卖了房就把死钱变活钱了，何况人民币还在升值”。

　　市民故事3：房子缩水近300万

　　深圳某小型礼仪公司负责人林先生是深圳典型的“炒房”一族。他从4年前来深圳，只要手头有钱就会买房，至今他拥有的房产已有20多套。在今年波动的深圳楼市中，林先生切实感受了一回资产膨胀与缩水的“阵痛”。他记得当年最早投资罗湖和福田的房产时，价格才5000~6000元/平方米，他陆续买入了特区内多套中小户型。今年上半年，深圳特区内售房均价一度突破2万元/平方米，他迅速出手了5套房子，赚了近三倍，当时其名下的房子总价值在1500万元左右。可是，如果现在全部出手的话，也就1200多万元，而且还要在有人接手的情况下，4个月其资产缩水了近300万。

　　走势预测 楼价仍涨但涨幅放缓成交萎缩

　　珠三角楼价是否迎来了拐点呢？对此，专家学者普遍指出，目前言之“拐点”为时尚早，楼价目前尚处于上升通道中，但楼价过快上涨的趋势已得到抑制，同时，楼盘打折促销“变”多存在宏调、年底赶任务促销等多种原因，未来走势尚需看宏观调控政策出台和落实情况。

　　目前，广州市民经常面对的楼市数据主要有阳光家缘网上实时签约数据、市国土房管局每月10区房地产市场分析报告和国家发改委、统计局公布的全国70个大中城市房价指数。虽然这几项数据所公布的具体楼价各不相同，但都反映出类似的趋势，即涨幅放缓。同时，阳光家缘和国土房管局报告显示成交在萎缩。

　　学者：楼价过快上涨形势有所好转

　　广州社科院经济学研究员谈锦钊认为，由于宏观调控措施的持续出台和落实，房地产过热势头已受到压抑，尤其是政府打击囤地、囤房的力度在加大，供应土地的力度也在加大，同时，还供应限价房等，因此，楼价过快上涨的形势有所好转，“这对购房者而言是一个好兆头”。同时，谈锦钊指出，广州楼价并未出现大幅下滑的迹象，并不认同“拐点”之说，目前的变相降价、打折促销是开发商面临严峻调控局面下的一种“让利”，“只是削去其利润峰值上的一点泡沫”，预计宏调力度若继续加大，楼价下降10%~30%都是一个可以预期的合理区间。

　　中原地产项目部总经理黄韬认为，目前广州、深圳等地这种成交量下跌的情形会持续几个月，主要是因为购房者的观望情绪浓厚以及因银行已用完全年贷款额度致使买家无款可贷。如果年底前只是再加一次息，而无诸如第三套物业不允许贷款等有力度的调控措施，那么，市场价格不会有明显改变；反之，楼价就会加速下跌，楼市就可能出现“拐点”。但黄韬认为，即使出现拐点也只会是小拐点。

　　此外，黄韬认为，珠江新城的减价空间相对较大，首先因为其一开始就与一般的市场价拉开了距离；其次目前该地段在售楼盘80%都是早期批下的用地，成本低，有减价空间，而新的项目成本已经很高，降价空间有限。

　　业内专家：今后走势关键看政府调控

　　房地产专家、广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，目前说是楼市拐点为时过早，今后的走势关键看政府调控态度，“是继续允许房产具有投资属性，还是只限于普通商品属性”，赵卓文说道，“目前政策不明朗，如果政府调控力度不再加大，那么，楼价难以下跌，尤其广州老八区楼盘供应量远不能满足市民需求，价格依然会坚挺”。

　　中介人士：二手中介生存受影响

　　一些地产业内人士认为，一手价格可能会有较大的变动，特别是之前被发展商“吹胀”了价格的楼盘，首当其冲的当然是珠江新城，目前个别发展商已经用各种不动声色手段暗中调低价格，或者以较低价格推出较差的一部分“货”。二手相对较为稳定，因为二手市场价格更为贴近市民需求。

　　整个市场估计在接下来的3个月会出现较为低迷的状态，但应该不会出现所谓的“拐点”，特别是前年、去年在宏调措施来临时都经受过3个月左右的较低迷状态，预计这段时期也会持续在3个月左右。

　　而对二手中介而言，一间全国连锁的大型中介业内人士认为，中介行业的确受到一定的影响，但会“熬”过去，一些已经经营不行的小中介可能会在这场冷淡期死掉，但大中介不会受太大影响，最多地铺扩张速度放缓，并减少在市中心区等高楼价区的地铺。

　　深圳：暂不会有根本性逆转

　　深圳中原物业顾问有限公司总经理李耀智则分析，目前下行的深圳楼市房价何时跌到“谷底”谁也说不清，未来深圳楼市的涨跌要看成交量。当深圳商品房月成交量从此前最高峰的1.2万套至1.3万套，降到此前每月6000套~7000套的平均水平，深圳楼市有可能就找到了“平衡点”。

　　同时，在金融、税收、行政多方力量的集中释放下，由投资者支撑起来的深圳楼市和楼价在未来两年将面临连续调整，调整幅度相对高峰时期的楼价有机会下降三成。受此影响，深圳投资客“异地搜楼”的情况将有所减少。

　　佛山：目前楼市进入休整期

　　佛山资深地产人骆仪克认为，经过今年近半年的快速增长，目前佛山楼市进入一个休整期，前几个月动辄上涨千元，确实是有些过快，现在出现一些回落属于正常，这样有利于挤去泡沫，还原产品的真实价值。

　　东莞：楼价将缓慢下行

　　东莞中原市场研究部经理车德锐认为，从目前东莞市场各新盘的情况看，因为楼市观望期的延长，很多新盘都选择延期发售，一些必须在近期入市的楼盘，主要采取的方式是调低预期房价水平，高位盘会以比预期低1000~2000元/平方米的价格入市。

　　从价格规律看，目前东莞房价已经处于一个高位，房价难免冲高回落，开始进入重新调整期。东莞楼价缓慢下调的可能性很大。

　　专家支招楼市投资风险进一步加大

　　深圳中原物业顾问有限公司总经理李耀智表示，今年年底前，随着交易量持续走低以及新增供应的陆续上市，开发商的资金链趋于紧张，为回笼资金，卖方会在售价上作出适当让步以刺激成交，现在是深圳自用型购房者的入市时机。同时提醒购房者，不要急于入市，要注意考虑自己的经济实力，多花些时间挑选房子，选择品牌实力开发商的楼盘，不要盲目购楼。“换房一族”则可多关注二手楼市场，以加快换房速度。

　　“买房像买白菜”已成过去

　　而投资类的消费者，就要多考虑投资风险了。“买房像买白菜似的年代已经过去”。像佛山是典型的藏富于民的城市，此前佛山楼价低于广东省平均水平。随着楼价迅速上升，连购数十套住宅不再轻松。

　　目前随着新政推出，贷款首付款比例和利率水平随套数增加而大幅度提高，借款人偿还住房贷款的月支出应注意控制在不高于其月收入的50%。

　　另外，“物业税”等其他的后续政策很可能将继续出台，房地产投资门槛将不断提高，投资风险进一步加大，投资类消费者一定要多考虑风险，谨慎入市。

　　“异地置业”量力而行

　　房地产研究资深专家、深圳房地产研究中心主任王锋博士指出，“异地置业”是珠三角经济融合的结果。但是，异地置业应注意城市间微观的不同，做好个人理性选择，不要盲目消费。如有小孩的家庭，异地置业有可能带来小孩上学难的问题，异地之间学籍不承认的问题。不同城市医疗、社保政策的不同，对不同人群在方便性方面会有差别。另外异地工作和生活，生活成本也须考虑。这些细微问题，因人而异，建议个人根据自身的不同需求理性置业。

　　银行房贷 10月个人贷款增量猛降一半

　　已经打电话到第四家银行去问了，陈冬周得到的答案还是一样：因为之前其妻子借款买过一套房，因此夫妻任一方再贷款买房，都只能按第二套房贷标准提高首付，利率也要上浮10%。这意味着，陈冬周一家人小房换大房的梦想落空了。

　　银行原则是“能紧不松”

　　许多打算购房者最近都在经历着与陈冬周类似的遭遇。昨天记者扮成第二套房购买者，到某国有大银行东华东路网点向工作人员咨询。银行房贷部门人士透露，近期经常有市民来咨询同样的问题。“我们也不是不愿意按第一套房标准给你放贷款。可是，上级银行就是这么规定的，我们只是依照通知办事。”

　　在过去，碰上贷款购买第二套住房的借款人若是拿来自住的，银行巴不得给他们优惠利率、降低首付成数。道理很简单，有钱小房换大房的自住买家，而且，通常是出于家庭成员改善居住环境需要而换房，对银行来说，这部分借款人既有还款保证，又有良好的还款意愿，正是银行千方百计要抢夺的客户，银行当然欢迎。

　　可事到如今，银行不得不对他们眼中的“优质客户”抬高贷款门槛，甚至不惜为此而将这部分客户亲手推入竞争对手的怀抱。一位不愿意透露姓名的广州个人房贷资深人士表示，“能紧不松”几乎是目前所有银行个人房贷部门发放贷款的原则。“这是因为，现时银行每放出一笔按揭贷款，牵涉的不仅是个人房贷本身风险问题，还与一家银行贷款总体发放规模有关。”

　　房贷新政抑制买家需求

　　被访银行人士普遍认为，虽然还无法判断现在是否拐点，但银行数据确实显示个人贷款下降。在银行普遍收紧个人住房贷款的10月，全国金融机构当月个人贷款增量，已比前9个月的月均增量猛降一半。应该说，房贷新政策的实施，对于抑制楼市买家其中包括部分自住买家的需求，立竿见影。一家总部位于深圳的房贷部广州区负责人表示，如今银行最担心的反而不是不良贷款的上升，因为银行按揭贷款不良率一直低于1%的水平。“我们最担心的是需求反弹，引起房价新一轮上涨。”

　　房价迅速上涨对于银行并非好事。一方面，房价上涨太快，同一面积单位的贷款额也水涨船高，银行必然面临贷款再次收紧的政策风险；另一方面，房价上涨越快，房价下跌的可能性也越高，万一出现断供收楼，银行处理不良资产是按当时市价来计，必然面临贬值损失风险。 (孔 华)