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今年的“3•15消费者权益保护日”非常有意义，全国政协十届五次会议及十届全国人大五次会议将在今明两天结束，有望公布备受瞩目的《中华人民共和国物权法草案》表决结果。该草案如果获得通过，将意味着中国有了完整的市场经济财产产权体系， 使关乎千家万户切身权益的房屋产权、小区车库归属等问题有了真正的法律界定和保护依据。
由于物权法既涉及国家的基本经济制度，也关系到普通人安居乐业的具体利益，全国人大常委会在草案立法过程中，采取了多种方式充分听取意见、反复进行科学论证和推敲。从2002年至今，物权法草案历经七次审议，创造了全国人大立法史上单部法律草案审议次数之最。
在之前有关草案的讨论中，多数法学专家预测本次物权法审议草案将获得通过，如果通过，最早将在2008年1月实施。 下面，我们就物权法中和房子有关的细节做一番解释和说明。
一、70年产权
现状
现在的商品住宅使用年限是70年，但这只是一个70年产权的“租用期”，现行的有关法律规定，土地使用者应在期满之前一年提出续期申请，交纳土地转让金后继续使用。就是说，70年后我们的房子已经没有了土地使用权，政府可以收回他用，如果继续使用，还要再次购买土地使用权。
草案规定
住宅建设用地使用权届满的，自动续期；建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费；续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。
解读
（1）物权指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利，包括所有权、用益物权和担保物权，我们购买商品房得到的是房地产的益物权（使用权属于用益物权）。第七次物权法草 案明确了住宅到了使用期限后可以自动续期，但是它并没完全说明这个续期要不要收费。从草案删除了以前草案中的有关需要续交费用的规定来看，是往趋向于不收费的方向在走，但是这可能会产生和土地的所有权相冲突，所以在法律上还有很多问题需要处理。
（2）对居住者来说，对自己的房子拥有了70年及更长时间的使用权（或优先取得其继续使用权）。
（3）国家征收已出让的土地使用权（拆迁）。为了公共利益的需要，草案规定可以依照法律规定的权限和程序可以进行土地征收，并对补偿的内容和原则作了细化规定。至于具体的补偿标准和补偿方式，因为各地的情况不一样，要依照有关法律、法规，包括现在的土地管理法相应的规定来执行。
（4）城市及房地产的整体规划、设计向保证房屋70年寿命方向发展。
二、车位
现状
小区车位主要有三种，一种是开发商可以公开出售车位所有权的家庭车库，如别墅及洋房的地下或小院中的独立车库，这些车库的土地使用权为开发商所有，开发商在出售房子的时候，可以将其写进买卖合同中。二是开发商可以转让使用权的车位，这些车位是开发商投资建设之前办理了单独的规划及土地使用手续，可以办理单独的预售许可证和权属证书，如很多高层的地下车位，这些车位既可以出售也可以出租。三是一种特殊类型的车位，如人防工程改建的地下车位等，这类车位没有销售许可证和产权证，只可以出租。
草案规定
建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定，占用业主共有道路、绿地用于停放汽车的车位，属于业主共有。规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。
解读
（1）根据物权法草案规定，除建筑区划内的绿地、道路及物业管理用房等属于强制共有之外，其余部分应根据当事人之间的“约定”确定其归属。“约定”不限于商品房购销合同中的约定，也包括当事人之间的其他相关协议。
（2）目前存在的问题是很多地下车库原始权属并不清晰，没有明确产权的车位“约定”就会出现问题。另外，车库的建设成本是否已经转嫁到房价中也无法确定，车库的主动权在开 发商手里，业主者是处于被动的“约定”地位。所以，应进一步完善住宅小区车位权属问题的法律法规，同时通过更透明、有效的建设成本管理法规来确定车位的归属及租售格价格，使“约定”在更公平的前提下进行。
（3）开发商在投资建设前交纳了土地出让金以及依法办理使用权手续的独立车库、车位，开发商拥有原始产权或使用权，业主可以按照一定的条件和费用取得车位产权或管理用房的使用权；业主共有的道路、绿地划出的车位租金业主应按比例获益。
（4）在一些老住宅小区的空地上见缝插针地停放着车辆。这些露天的停车场所占用的“空间”，有的是草地，有的是道路两旁，这些都是小区的共同配套空间。
（5）业主共有的道路、绿地划出的车位，开发商或物业公司在业主委员会委托下可以代为管理和出租，出租收益应归全体业主。
（6）促使与车位产权相应的法律出台，提高车库建造成本的透明度和使用权的界定。
三、会所
现状
目前小区会多数是在开发规划初期承诺要在业主会所提供多种服务，并明确由其管理和经营。从去年年底开始，很多开发商在合同中约定了会所等共有配套的归属。如某小区明确约定“地下车库、地上车位、会所及配套底商等均为建设单位所有，其产权不随购房合同转让”。
草案规定
会所归属，有约定的，按照约定；没有约定的或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。
解读
（1）社区会所权属要通过“约定”来确定，这主要因为会所有为业主服务的功能，又存在管理和经营风险或盈利的不确定性，所以要由开发商和业主来共同决定。律师提醒，购房者在签订购房合同时，应当对会所产权归属、经营范围、使用用途等做出明确约定，以避免业主入住后因会所使用问题发生纠纷。
（2）小区会所通常专门为业主所建，通常业主有优先使用权。
（3）开发商在开发过程中将会所作为独立产权单独报建，且能够办理单独的产权权属证书，会所产权应属开发商所有。如果开发商将会所作为公共配套报建，且将会所面积计入公摊的，或者开发商在销售时承诺会所产权归业主所有的，会所产权应该由小区业主共同享有，使用内容和经营收益应归全体业主。
（4）引导开发商和业主通过共同约定，更有效的发挥会所的社区服务功能。
四、小院和露台
现状
很多商品房都有较大面积的小院和露台，这些小院和露台实际上占了有应归全体业主的土地及领空产权份额。所以现在开发商和购房者签订购房合同时，会把小院的权属进行约定，不管你是否买了带小院或露台的房子，在购买合同中都约定“同意购买首层附带花园或顶层附带露台商品房”。
草案规定
“建筑物区分”所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。“建筑物区分”所有权人行使权利，不得危及该建筑物的安全，不得违反管理该建筑物的有关规定，不得损害其他“建筑物区分”所有权人的合法权益。
解读
（1）楼盘小院及露台应当归属于相关建筑区域的全体业主，应经过这些业主同意，开发商才有权转让或使用。小院受人对其商品房附带的花园或露台享有独立的使用权，其实是来自非购买顶层及首层的其他购房人的权利“出让”，所以用合约形式明确下来，避免了将来因这些地方的权属不清楚而闹纠纷。同时，合同也限制了购买顶层及首层的购房人，虽得到额外的顶层或花园面积，也不能做影响全体业主的私搭乱建的事情。
（2）在合同中进行“约定”的顶层和首层房屋的业主从法律拥有了露台和小院的使用权。
（3）社区为小院和露台进行的统一修饰和修缮。
（4）为业主对住宅“领地”维权找到了判定依据，从法律上防止私搭乱建。
五、道路和绿地
现状
小区的道路和绿地的功能非常明确，但是现在很多小区的绿地被挤占成车位，道路也成为临时停车点，影响了小区环境和道路的通畅。
草案规定
建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。
解读
（1）小区的道路和绿地归全体业主所有，界定了小区道路的归属，同时也是对这些物权的保护，无论物业管理部门还是业主都不能随意改变这些道路、绿地的规划的应用性质，不能私盖建筑等，即使业主委员会表决通过也不可行。
（2）业主拥有共同小区道路的使用权。
（3）被占用做车位的收益主要用于弥补业主的物业管理费和小区公共部位的开销。
（4）杜绝私搭乱建和随意占用和毁坏绿地的行为，提高对公共设施权益意识。
六、物业服务用房
现状
本市物业用房基本都作为物业管理人员和业主委员会的办公室，不过其中很多也同时用做社区小卖部或游乐室。
本市规定新建商品房项目必须按照开发建设项目总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理服务用房。新建住宅小区物业管理服务用房不得设置在地下。
草案规定
建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。
解读
（1）物业管理用房很明确，不管是否计入成本，都是全体业主所有。本市目前还规定，物业用房由物业管理企业负责维修、养护，不得买卖和抵押。为了方便业主生活或补充物业管理费用，在经过业主委员会通过的前提下，可以兼顾做“小卖部”，其收益也应用在物业管理方面。
（2）业主拥有共同使用权。
（3）做收益性活动用时，利益归全体业主所。
（4）为社区物业服务提供了物质支持。
（文章转自三湘都市报 地产三湘周刊）
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