1.湘西自治州吉首市凤凰县张女士:她购买顺风房地产公司开发的两间临街门面房,于2004年5月交纳定金,约定2005年12月30日交房.因为其他原因,开发商至今仍没有交房.期间张女士曾找开发商协调,双方于2006年7月12日签署协议,对方承诺2006年12月30日一定交房,并在该协议上注明如果延期交房则按1000元/天赔偿张女士.后开发商认为1000元/天的违约金系张女士自行添加在合同里,此项内容没有他们的盖章及手印,因此不予承认.同时,开发商要求业主交纳契税及大修基金后方可交房.问题一, 1000元/天的约定是否有效?问题二,业主是否应该交纳大修基金及契税,标准分别是多少?

　　答复：1000元/天的违约金约定只要是双方共同签署即为有效，开发商如不予认可，可用其手在的协议进行比对即可判明是否张女士私自添加。业主购房后应缴纳契税和维修基金，标准是：商业门面契税为购房款的4%，维修基金为购房款的2%。

　　2.浏阳杨先生问:自己2005年10月按揭购买125平方米的商品房一套,当时价格为928元/平方米.2006年5月交房之后,因客厅出现严重裂缝与地面下陷等问题,经与开发商协商后可以退房,但只能按出售时的价格结算.杨先生认为现在周边的房价已涨到1240元/平方米,要求按现在市场价结算是否合理?

　　答复：因卖方违约（交付的商品房存在重大的质量缺陷）导致合同解除的，买方有权要求卖方退还全部购房款并赔偿损失，而根据我国合同法规定，违约损失包括预期利益的损失，也就是说杨先生有权要求开发商退还已付房款并赔偿该房屋正常情况下的市场价与原购买价格的差价损失。

　　3.长沙黄女士问:他们购买某商品房之后6\7年没有办理房产证,因此业主拒交物业管理费,在此情况下,该小区物业管理公司给业主停止供水.物管公司此举是否合法?业主该不该交物业管理费?

　　答复：首先，黄女士与开发商之间是商品房买卖合同关系，与小区物业管理公司之间是物业管理服务合同关系，产权证至今未能办好属开发商违约，黄女士可以依法追究开发商的违约责任，甚至可以据此要求解除合同和赔偿损失，但是，产权证的办理与小区物业管理公司无关，因此黄女士不能以未办好产权证为由拒交物业管理费；其次，小区物业管理公司也不是供水部门，物业管理费与水电费同样是两种不同性质的收费项目，只要黄女士未欠缴水费，任何部门均无权对其采取停水措施，因此，小区物业公司采取停水措施来催缴物业管理费显然也是违法的。

　　4.永州市齐阳县曾先生问:2004年他们5姐妹购买齐阳县商业局饮食服务公司改制房并办理了房产证,后他们将原来两层旧房改建成八层新楼.县城有关部门要求他们交纳新建房屋的契税,曾先生认为他们属于旧房改造不应交纳此项费用.按照法律规定,他们是否应该交纳新建房房屋的契税

　　答复：《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”第二条规定：“本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为： 1. 国有土地使用权出让； 2. 土地使用权转让，包括出售、赠与交换； 3. 房屋买卖； 4. 房屋赠与；5. 房屋交换。” 根据以上规定，旧房翻新本身并非必须缴纳契税的情形，但是如果旧房翻新导致了原划拨地的用途发生改变，需补办国有土地使用权出让手续时，则需依法交纳契税。

　　5.长沙市民黄先生问:他在长沙某小区购买联排别墅一栋,购买时开发商出具的合同样本及附件上均表明所购房屋露台上没有其他建筑物,同时约定房屋附带40平方米花园并赠送价值20000元车库一个.但在交房之后黄先生发现露台结构被开发商擅自改造,加建了一座4.5平方米的凉亭.现在小区主干道与房子及车库之间有7米的距离,开发商认为这一部分应算作50平方米的花园面积要求黄先生并加建的露台凉亭补交费用.开发商此举是否违反相关法规,他是否应该交纳这些费用?

　　答复：开发商擅自变更小区规划，不仅无权收取加建凉亭的费用，如给业主造成不便，业主还有权要求开发商赔偿损失或恢复原状。

　　附：

　　本所基本情况：

　　上海市建纬律师事务所长沙分所

　　建纬律师事务所是中国首家以建筑、房地产为专业的律师事务所，经过14年的发展，现已发展成为具有以建筑、房地产、基础设施建设为主，环境保护、金融、知识产权等专业领域全面发展的规模化律师事务所。本所至成立以来相继为中国各大城市的标杆性的建筑项目、基础设施提供法律服务，在业内具有重大的社会影响力。

　　分所主任：戴勇坚律师，现任中华全国律师协会民事业务委员会委员、湖南省律师协会建筑房地产专业委员会主任、建设部中国房地产报特约记者、湖南省房地产业协会常务理事、湖南省工商联不动产分会理事、长沙仲裁委员会仲裁员，在湖南建设工程和房地产法律服务界享有较高的声誉。

　　（文章转自三湘都市报 地产三湘周刊）