近日，西安市市长陈宝根在视察西安二手房交易市场时明确表示，西安市将对首次购买70平方米以下（含70平方米）二手房用于自住的，各种交易税费减半。与此同时，西安市房管局的最新统计数据显示，2007年西安二手房交易面积达到102.12万平方米，创下历史最高纪录。

　　然而，北京、天津、杭州等一线城市的二手房市场却在近期驶入“寒冬”。在政策利好的推动下，西安二手房能否续写辉煌，再创交易量新高，无疑成为人们最关注的焦点。

　　供需旺盛

　　1月12日，西安迎来入冬以来的第一场雪，严寒也随之降临。然而，当记者来到西安市二手房交易大厅时，发现这里却是热闹非凡。

　　一位来了解二手房信息的周女士告诉记者，由于家庭负担较重，加之自身收入一般，她目前没有购买一手房的经济能力，因此一直都在关注二手房市场，等待合适的房源出现。相比一手房，多数二手房的地段配套较好，而且价格相对较低，加之近年房源持续增加，政府政策助推，西安二手房市场还具备很大的发展潜力。

　　据这里的工作人员介绍，从去年7月份至今，二手房交易大厅每天都在上演着这样的火爆场面。来这里的人除了少数二手房投资者以外，大多数人都是像周女士这样以自住为目的的中低收入者。

　　近几年，西安二手房市场的需求量不断增加，但可供交易的房源却很难跟上需求的增长速度，供需失衡的矛盾日益凸显。从去年开始，西安市政府开始采取一系列措施，增加二手房的供应量。去年七月，西安市政府出台了《关于加快办理房屋权属登记的通告》；随后省、市领导动员各厂矿企业、大专院校积极办理房屋所有权证。

　　据西安市房管局统计，从2007年8月到12月31日，全市共有438家单位办结了房屋初始登记，面积1243.83万平方米，已经办理回迁及房改的单位192家，共17263户，过户面积149.28万平方米。

　　据专业机构提供的数据显示，90平方米以下的中小户型交易比重占到了总体成交量的69.93％，其中70至90平方米房源始终是消费群体的置业首选。由此可以预见，此次税费减半政策的出台，势必会加速2008年二手房市场升温，解决更多中低收入家庭的住房问题。

　　税费“考量”二手房

　　长期以来，房源问题一直是制约二手房市场发展的瓶颈。就在有效房源稀缺的情况下，二手房的税费却也一涨再涨，成为影响二手房交易的一大障碍。

　　据了解，目前购买一套二手房需交纳以下税费：交易服务费6元/平方米（住宅），买卖双方各承担一半；产权登记费80元/套（住宅），买方承担；核档费50元/宗，卖方承担；契税1.5%，买方承担；印花税1‰，交易双方各承担一半；其中不满五年上市交易的，分别收取5.5%营业税与1％或20％的个人所得税，均由卖方承担。

　　“房价在涨，二手房的税费也不低呀！”家住交大的张先生道出了对二手房交易税费成本的“不满”，“已经说了很久要进一步发展和激活二手房市场，但如此高的税费很难调动市民的积极性，很多人都在观望中越来越失望。”

　　天地源不动产运营总监侯磊表示，市场经济下，有收入就会产生税费。合理的税费政策有助于市场的良好发展，反之则会阻碍发展，二手房市场同样如此。近几年国家频频出台新的税费政策，初衷是希望通过增加税费来控制房价增长速度过快的现象，但的确也影响到了二手房的交易。

　　“百万”之后

　　2007年对于西安二手房市场来说，无疑是丰收的一年。政策的助推，市场的不断规范，品牌中介的大量入驻，加之人们观念的转变，诸多的合力因素让西安二手房市场稳中上升。

　　然而，就在西安二手房市场全面飘红之时，北京、天津、深圳等部分一线城市二手房市场的交易量却开始大幅萎缩。资深地产策划人辛先生认为，西安地产市场总体来说是一个自住型市场，多数人购房仍旧以自住为主，而从紧的货币政策理论上是为了平稳房价，打击以炒房投资为目的的购房者，但也会让一部分购房者产生观望情绪，影响交易，但根本上还取决于市场的走向。

　　大多数中介公司都对2008年西安的二手房市场充满乐观，他们普遍认为，西安市政府在今年已经出台了很多政策，就目前来看，这些政策已经显现出很大的效用，更有业内人士推测到，2008年西安市二手房交易量达到200万平方米。

　　“税费减半将会进一步刺激二手房市场的繁荣，08年的二手房市场必将会迎来前所未有的市场机遇。”天地源不动产运营总监侯磊认为，随着资源的增加、渠道的畅达，2008年的西安二手房市场将会步入一个新的拐点，二手楼市将会呈现更加稳定、繁荣的局面。在市场竞争方面，二手房中介必然出现整合与并购的过程，大的中介会进一步扩大规模，规模小的中介面临的市场考验更加严峻，品牌中介的激烈竞争局面将会出现。

　　购买二手房的四个关键环节

　　二手房尽管有诸多优势，但涉及法律关系复杂，尤其一些房产的社会属性隐蔽性强，加之买卖双方信息不对称，交易过程中有产权过户、房屋腾空、户口迁移、物业清洁、房款交付、权利的完整性等诸多手续和环节。为此，有关专家建议：买二手房要把握好四个关键环节。

　　首先，购房时要尽可能详细地掌握出售房屋的地理位置、交通状况、周边环境、发展空间和购物娱乐情况等。同时，要掌握小区配套情况，包括学校、幼儿园、会所等综合设施情况。了解出售房屋基本状况、小区建设密度(容积率)、小区环境建设、园林设计和停车位等重要内容，并根据需要索取相关资料及文字承诺。了解房屋的其他权利状况是否有抵押权的设定，房屋权利是否已被人民法院查封，是否列入拆迁范围，是否租赁等。

　　其次，没有取得产权证的二手房不能买入。法律规定，没有取得产权证的房屋不能转让。购买产权共有的二手房产要慎重，未经其他共有人书面同意，共有人不能转让该共有房产。作为夫妻共有财产的房屋，一般产权证上的产权人只记载夫妻中的一人，在购买这类二手房时一定要让其他共有人出具书面证明，证明其同意转让该房产，否则买卖行为无效。

　　再次，购买有承租人的二手房要有“言”在先。承租人有优先购买权，如果第三人想购买该房，必须有承租人书面放弃购买此房的声明，否则该买卖处于不稳定状态，承租人在诉讼时效内可以要求行使优先购买权而导致该买卖无效。

　　第四，要加强购房风险的防范。对设有抵押权的二手房，即使在通知抵押权人的情况下，购买这类二手房也同样存在很大风险。因为抵押担保的债权一旦不能实现，抵押权人有权诉之于法律，要求拍卖该房以便实现债权。因此，购买这类房产一定要防风险，尽量不要替房主赎楼，如果赎楼不成功，就会出现较大损失，所以一般由房主委托担保公司或自己赎楼。

　　■ 西安楼市数据周报

　　购房指数回落44点

　　西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：上周西安居民购房指数1503点，较上上周回落44点。

　　持续一周之久的飞雪天气，在扮靓深冬西安的同时，也带来人们出行方面的诸多不便，从西安房地产信息网数据研究中心对售楼部的了解情况来看，与元旦期间售楼部的热闹相比，明显冷清不少。在此情况下，本已于年初开始热闹上演的促销活动也于本周偃旗息鼓，众多开发企业将活动计划暂停或推后，也在一定程度上影响到市民的购房意向，面对愈来愈近的春节，西安房地产信息网预测节前西安楼市这种购房走低的态势仍将进一步持续。

　　价格指数回升8点

　　西安房地产信息网数据研究中心调查显示：前两周促销活动带来楼市的短期热闹之后，本周西安楼市又回复平静。受此影响，楼市价格指数继前几周的小幅回落之后，本周又开始有所回升，较上周小幅增长8点，指数达1392点。

　　日前举行的2008年西安市房屋管理和住宅改革工作会议上，明确提出稳定房价将成为2008年市政府整治房地产市场的首要任务，而住房保障以及全面激活二手房市场也将成为重点，同时作为西安市房屋管理部门还将从控制房地产发展，缓解供需矛盾，严厉打击捂盘惜售、哄抬房价行为等方面齐头并进，以达到稳定房价的目标，这对于西安楼市进一步的稳定、健康发展也将起到积极的推进作用，“平稳”将成为2008年西安楼市发展的主基调。