中国长沙第26届房地产交易展示会于2008年10月30日上午在红星国际会展中心盛大拉开帷幕。在楼市现今观望气息颇浓的局势中，此次房交会的举办无疑成为了市民和开发商密集关注的焦点，房产今后的路该如何走，房价是涨是跌成为市民最关注的问题。

   0731楼市会客室将直播室搬到了房交会现场，邀请了领导、业内精英、专家作客，一同就楼市现阶段所出现的问题进行探讨。关注0731楼市会客室关注您关心的“房”事。

房交会网上直播室地址：http://www.0731fdc.com/2008fjh2/hks.php

创新——市场创新：房媒新格局

长沙市房产信息中心主任曾锋：作为新兴媒体的根本特色就是创新

 主持人 在现今风起云涌的房地产市场，媒介发挥着举足轻重的作用，我们今天不妨来谈谈房媒生存状态的问题。三位有一位是代表性媒体负责人，还有两位是房产业界的代表。那么，我想请问一下各位，大家从目前来看，咱们长沙的房产媒介是怎样一个生存状态呢？先请曾主任谈谈。

 曾锋 好的。对于房地产信息传播和广告传播方面，起作用的媒介发展形式非常多，内容也非常广泛，特别是两位老总都是房地产公司管营销的老总，接触的媒体也非常多。但是，依我来看，传统的媒介还是占在主要的位置，包括报刊、电视、户外广告、车身广告。我们这几年做了一些调查研究也发现，随着社会信息传播渠道的多样性，社会的信息化，我们传统媒介在发展的同时，一些新生的媒介也起了作用。两位老总用得比较多的有网络，网络广告、网络信息传播，还包括我们的手机短信，这些现在已经慢慢发展起来了，慢慢被开发企业、前台终端用户所接受了。

在这里，我特别提到网络这一块，目前在长沙在房地产传播信息广告发布这一块，已经发挥了多年的作用了，特别是像我们不仅在长沙起着主导作用的长沙房地产联合网，还有新浪长沙分站、搜房长沙分站等等，目前在市场上具有一定优势的网站这些年的发展也非常快，两位老总肯定也有创新感受。那么，在发展过程中，我们也在针对市场形势的变化不断创新，开发我们的新服务，至于服务怎么样，还请在座的两位打分评价。

 主持人 您刚刚也说到把它当做一块蛋糕，分给大儿子多少、二儿子多少、三儿子多少，这是一个非常形象的比喻。那么，对于传统媒体和新兴媒体，您更倾向于哪类媒体？份量是怎样的？

 曾锋 所以，谈起传统媒体和新兴媒体在房地产市场营销方面的作用，我们也做过这个方面的分析和研究，单从长沙房地产联合网的发展历史来讲，我们网站从建设到今年整整十年了，这十年走过的路程应该来说，是一个很好的对房地产市场传播方面的鉴证。我们刚成立网站的时候发展举步维艰，当时能够拿下第一个广告单，我觉得我们的客户都是抱着将信将疑、试试看的态度，似乎是给你在某些方面的特殊照顾来给你一个广告，而对我们广告的效果，以及我们专门提供的具体数据报告的传媒，我们的发布到底有什么作用，还不能那么肯定，那时候我们比较艰难。但是，发展到现在我们的网站广告收入也突破600-700万了。当然，和目前报刊等平面媒体相比较，我们还没有占主要优势，这也是需要一个过程的。在这个过程中，两位老总肯定也感觉到，在新兴媒体投放广告，也已经认可了它的广告效应和信息发布的优势，比如具有成本低、方式灵活、内容更新快的优势，在传统媒体上买一个版面，今年发完了就完了。但是，对于新兴媒体来说，可以不断地修改你的广告内容，发布你的新信息，这是传统媒体做不到的灵活性这一块，新兴媒体可以做到。另外，新兴媒体运行成本比较低，两位老总也是做市场的，非常讲究投入产出比，新兴媒体投入产出比相对来说是比较有优势的。

第三，现在不光是我们这个网络媒体发展起来了，其他的网络媒体也发展起来了，那么两位老总在网络媒体上的广告投放肯定是已经心生不疑了。

 主持人 随着市场的发展，媒体也在不断地做应对，就拿曾主任负责的长沙房地产联合网来说，就推出了一套对大家比较新鲜的网上订房系统，网上怎么订房呢？请曾主任讲讲。

 曾锋 这也是我们为了应对市场的变化，我们作为新兴媒体的根本特色就是创新，我们也在创新。那么，在创新的过程中，一改过去传统信息传播的方式，乐总和李总都讲究我的广告的直达性，我的广告在不同阶段针对不同的客户，把他们所需要的信息直接送到他们的身边。那么，我们针对这样的发展趋势，开通了网上订房业务，把传统的介绍楼盘信息转化为网上售楼部，形成网上售楼部之后，一些网民需要了解的信息，比如有距离隔阂的网民，由于工作原因不能直达现实中的售楼部了解售楼信息的话，他可以直接在我们网上通过网上订房渠道来订房，只要你看中了网上的房子，可以在网上下定金，在网上预约售楼员给你提供服务。然后，预定时间到现实中来提供服务，进行签约。所以，针对这一现象，目前我们的房地产市场也处在发展过程中的调整期，今年上半年是调整期，特别是长沙也面临这样的情况。那么，不管是乐总所在的公司还是李总所在的公司，在调整期的营销策略肯定会发生一些变化。比如要提高营销客户的针对性，可能要降低营销费用，也有可能要适当地调低产品的价格，这要怎么实现？就要通过各式各样的方式压缩他们的成本。如果我们通过网上订房的方式为楼盘建立网上售楼部，就可以适当压缩网上售楼部现场服务的规模和前期服务的内容，这样就可以减少现实中售楼部营销的一些成本，通过网上订房在网上完成订房。就如同网上签约，很多工作都在网上完成，完成之后再把你的相关手续报到房地产行政部门进行合同备案、产权登记，就相当于市场营销分工更细了、更专业化了。那么，我认为下一步这一块的业务推出还有一个过程问题，希望乐总和李总，以及各位开发商能够早日用上网上订房系统，为他们提供更加便捷的服务。

 主持人 新兴媒体不光要起到传播的作用，还要有保障的作用。曾主任有什么看法呢？

 曾锋 两位开发商所提的意见，为我们网上订房系统的发展提供了很好的建议。我们网上订房系统最终推出的模式，也像两位老总讲的，我们要不断创新，我们的创新也会融入国内、国外的新的营销模式。创新需要一段路程，就像0731房地产网站一样，经过十年我们才把现在的规模和地位固定下来。那么，我想网上订房这套系统，可以肯定的是它是一个新生的东西，乐总也讲了它的前途肯定是光明的。目前，我们先把这个概念推出来，再把具体地服务跟上来。第三点就是不可能在短期内取代每一个楼盘、每一个开发企业的现场营销中心，可能有困难。只是说，我们目前的定位是作为一种尝试和一种创新，把它作为现场营销中心的辅助工具，像李总讲的，通过网上订房系统为购房顾问提供一个意向客户渠道，也通过互联网技术把视频、聊天等等，推动我们的前期工作和后期的服务工作，把信息尽量多地反馈给开发商。我们国家的网民是全世界最多的，有几个亿的网民。

我再举一个例子，我接触过几位老人，都是70多岁了，他们本来对电脑一点都不懂。但是，他的儿子、孙子喜欢玩电脑、喜欢上网，慢慢告诉他上网。现在，我也认识好几个这样70多岁的老人，他们上网聊天、上网做视频。从这里我们可以预见网络的渗透力、影响力有多大，70多岁的老人都可以掌握简单地上网技术，随着电脑傻瓜型、技能型技术的提高，我想网上订房系统发展的面是比较广泛的，也有它的广大的传播力的。只是里面还有很多技术问题需要我们去攻关，还有信誉体系的问题，从大的层面来讲，国家正在抓这一块，包括人民银行的中心系统，包括建设市民的信用系统，据我了解，长沙市政府信息中心已经负责牵头做这项工作，已经把长沙市市民的信用系统开始做起来了，我想要不了几年，在信用管理这一块跟上来的话，我想网上订房系统下一步的生命力也是非常强大的。

 主持人  新生事物从发展到成熟一定会有一个很长的过程，我们也期望能够在我们的共同努力之下，让网上订房系统能够真正为大家所接受、所喜爱、所信赖。

说到曾主任的网站，房改十年了，您的网站也十周岁了，相当于见证了整个房改的历程，您能在这个时候谈谈您这十年来对这种变迁的感受吗？

 曾锋 前面也讲过，《长沙楼市》作为长沙房地产专业会刊杂志与长沙房地产联合网一起创办十年了，一同经历了十年的房地产市场发展历程。任何事务的发展都要走这样的历程，这十年中我们也经历了比较大的变革。比如，当初我们是房产局指定的房产网络基本信息传播渠道，慢慢发展成一个有自主生产能力，能够自负盈亏的，在湖南地区占有一定主导地位的网站，在这个过程中我们也经过了几年的市场发展，特别是98年-03年之间经历了5-6年时间的重要发展过程。后来，慢慢介入到房交会活动的主题，特别是网上房展，从2001年开始，作为每届房交会的十大主题活动之一，我们已经成功举办了十几次网上房展，通过这一系列活动的主办，配合长沙房地产联合网的发展，使我们的网站从过去的单纯传播信息的渠道，发展成目前地综合服务，不单单只传播信息，也开始慢慢介入到策划大型活动的承办，包括这届房交会的承办就是长沙房地产联合网、长沙市房产信息中心承办的，到目前为止还是比较成功的。

我们依托新生的网络传媒平台来发展自己，我们也是走综合性的多元化发展道路，03年开始我们逐步往这个方面转变，到目前为止已经是我们的第二个五年，在这十年中我们分了两个五年计划，第二个五年就把它提升到综合服务的网站。我想，通过这十年的发展进行经验总结，我们的收获更大于我们在发展过程中的辛酸。

首先，我们通过这十年的发展已经培养出了一支优秀的队伍，长沙房地产联合网旗下的人才储备已经达到相当规模了，从动漫设计、广告设计、美术设计、网络技术维护、系统开发、文字编辑等等方面，已经准备了一支全方位的人才队伍。那么，有了这支人才队伍，加上有一些好的经营理念，有长沙市房屋产权管理局的大背景，还有房地产市场长期向好发展的基本面，有所有对我们提供支持和关心的如乐总和李总的好用户、开发企业，这样共同来把这个事情做大、做强。所有，这十年的成功不是我一个人的功劳，是因为有大家的综合影响而成功的，我对这个网站充满希望、充满信心。

 主持人 也就是说，目前面对房地产市场，媒体的运作可能还是存在一定的缺陷或是问题，但是也有新的模式是应运而生，曾主任应该非常熟悉就是整合营销，大家都提得特别多，您能为大家说说整合营销是怎样的营销模式呢？

 曾锋 整合营销也是刚刚两位老总讲的，主要是广告资源的综合利用。所以，他们在做市场营销的过程中，也不光是只做加法，也会做减法，不是把资源进行简单地累计，要针对不同资源的特点来取长补短。那么，在针对某一个楼盘、某一个项目做营销计划的时候，他们要考虑市场的细分性、传达信息的多样性，他们不会简单地只利用某一种资源，排斥另一种资源，特别是在现在这个经济发展非常快的时代里面，必然要走整合营销的路子，最终达到比较好的营销效应。

刚刚两位老总也讲了，在这一块媒体到底要起怎样的作用？要怎样规范自己的行为？我想到了去年房价涨得比较高的时候，社会上反映的呼声比较高的是要求开发企业承担相应的责任和义务。那么，同样作为各种各样的媒体，你在市场运作中，给客户的服务中，也要进行规范，也有责任的问题，也有职业道德的问题。那么，这一块在我们的整合营销方面也会占很重的份量。如果你的市场运营不规范，如果里面出现很多漏洞和缺陷，可能会像美国的金融危机一样，会有一个致命性的打击。那么，我在这里呼吁，不管是传统媒体还是新兴媒体，我们都要有创新的思维，开放的姿态，来承担我们在这个社会中的角色和任务，来为客户、为老百姓做好服务。我们的服务是双向的，我们不是简单地为开发商提供服务，也要保证为老百姓提供准确地信息。同时，我们在为老百姓提供准确信息的同时，也不要忘记为我们的用户提供力所能及的服务。这些方面也是我们今后要认真考虑的事情。