2010长沙楼市经纬：博弈中吹响楼市集结号

    【三季度】

    关键字：供过于求 市场回温 停放三套房贷

    数据：1-9月全市新建商品房累计批准预售1472.50万㎡，同比增长55.73%，全市新建商品房累计销售备案1553.97万㎡，同比增长27.07%，内五区新建商品房备案均价为4674元/㎡，同比上涨16.56%。

    点评：9月29日，国家有关部委要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。

    2010年第三季度以来，长沙商品房新增批准预售逐月增长，商品房销售同比增幅逐月下降，销售市场热度有所降低，商品房备案均价开始小幅环比回升。

    本季度市场供过于求，开发商降低心里预期放量推盘，以释缓僵局，而传统销售旺季金九银十的到来也为开发商增加市场供应量注入了一剂催化剂，但受政策影响，市民观望情绪仍未消退，直至9月，部分刚性需求率先打破观望，销售市场开始回温，出现新政调控以来的首次大幅度上涨。

    【四季度】

    关键字：央行调息 放量推盘 市场升温 品牌效应

    数据：10月，全市新建商品房累计批准预售1731.95万㎡，同比增长60.04%。同期，全市新建商品房累计销售备案1698.00万㎡，同比增长25.80%。本月商品房备案均价为4825元/㎡，环比上涨6.98%。

    11月份全市成交商品房11690套，环比增长18.66%；商品房均价4880元/㎡，环比增长1.14%。

    点评：10月19日，央行上调金融机构存贷款基准利率，自10月20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%。

    十月政策继续加码，但在静待一段时间后，先前积聚的市场出现一个集中放量的态势，加之九十两月是传统的销售旺季，10月长沙楼盘呈井喷式放量。新增批准预售超过178万平方米，网签销售超过195万平方米，新增批准预售、网签销售均创历史天量，与杭州、深圳、上海等一线城市楼市“银十”落空、成交量明显下降、市场观望气氛浓厚大相径庭。

    一线城市限购令等政策的出台，使得越来越多的从一线城市回流的异地返乡客回乡置业，成为一股势力强大的洪流。此外，被一线城市严格限购所挤出的投资客也把目光转向长沙这样的风声尚不太紧的二三线城市。 而武广高铁、城际高速、长株潭三市融城等城市外围的拓展增强了长沙的向心力，缩短了地域距离，推动了返乡置业热潮，棚户区改造、地铁规划等大规模的城市建设客观上创造了一大批刚性需求。

    11月初，30届长沙房地产交易会落幕，此届房交会的一个特征是，万达、北辰、长房等高端品牌项目的人流量及受关注程度明显高于其他楼盘。业内人士预测，以后的市场，品牌效应将会越来越强，对开发商资金实力、资源整合能力、开发实力的要求也会越来越高，如监控预售款、提高贷款门槛及最近对首付款的监控等一系列调控措施，都将加速房地产行业的新一轮洗牌，市场资源或将越来越集中于高端品牌项目，成为市场主流。

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