2006年，国家对房地产业实施了一系列的宏观调控政策，内容覆盖了税收、信贷、土地供应、市场结构及信息披露等各个方面。在国家紧缩“地根”的形势下，湘潭房地产受宏观政策影响不大，主要原因是湘潭市房地产价格一直是低位运行，升值潜力大；湘潭旧城区改造任务重，新城区规划留足了开发空间，功能和形象提升未进入高峰期，居民和开发商投资期望值尚未有效满足；此外，居民收入增加，居民消费升级，加上城市行政中心东移，居民改善居住条件的需求正在提升，房地产市场不断得以规范化等等，正因为这些因素，湘潭房地产市场总体上在健康、有序的轨道上运行。
一、房地产开发投资增长较快，房地产市场进入一个新的快速成长期
2006年1-12月，房地产开发投资23.64亿元，同比增长41.3%，商品房销售面积累计166.4万㎡，同比增长124.6%，商品房预售面积165.69万，同比增长113.6%。房屋销售面积和预售面积实现了成倍增长，而投资增长幅度显然要小得多，这表明，即使在国家宏观调控的大背景下，湘潭房地产市场潜力仍然是巨大的，随着全市经济形势的不断看好，全市房地产市场将进一步被激活。
房地产业主要指标      2005年   2006年
房地产开发投资(亿元) 16.73     23.64
   比上年增长              7.7%    41.3%
商品房销售面积(万㎡)   74.1     166.4
   比上年增长              -21%    124.6%
商品房预售面积(万㎡) 77.57     165.69
   比上年增长             73.17% 113.6%
二、房地产金融投入稳中有升，银行对房地产市场的信心指数提高
2006年4月28日央行上调金融机构贷款基准利率，其中一年期贷款基准利率由5.58%提高到5.85%，其他各档次贷款利率也相应调整，金融机构存款利率保持不变。7月5日，存款类金融机构的人民币存款准备金率，从现行的7.5%上调至8%。在国家紧缩银根的形势下，截止到2006年12月末，我市各项贷款余额216.83亿元，其中全市建筑企业贷款余额1.69亿元，比年初增加1.15亿元，而2005年年末，我市建筑企业贷款余额1.1734亿元，比年初减少6865万元，表明2006年度我市房地产业资金较2005年充足，各商业银行对湘潭房地产市场没有抱观望态度，而是看准时机投入，抢抓利好机遇。
三、二手房交易活跃，市民购房趋于理性
2006年二手房成交套数3186，成交面积26.76万㎡，成交金额22130万元。从数据显示2005年二手房交易岳塘区多于雨湖区，2006年雨湖区二手房交易超过了岳塘区。全年二手房交易除2月春节和个别月份之外，其余月份交易比较稳定，没有大起大落的现象。居民在住房消费上观念有所变化，从以前偏重于购置一手房，逐渐过渡到视需求和购买力购置房屋，更加注重住房的位置、面积和适宜性，购房观念趋于理性。
                   湘潭市二手房近两年成交情况对比
          成交面积（万㎡）        成交金额（万元）             成交套数
         2005 2006 同比%    2005  2006 同比%   2005  2006 同比%
二手房   21.21 26.76 26.17 15160.7   22130.92  45.97    2610     3186 22.07
二手住房19.67 24.47 24.4   12801.52 18192.45  42.11    2472     3035 22.78
                   湘潭市二手房成交情况两区对比
 成交面积（万㎡） 成交金额（万元） 成交套数
        2005 2006     2005     2006    2005 2006 同比%
岳塘 10.32 12.52 7451.43 9871.56 1333 1581 18.60
雨湖 10.89 14.25 7709.26 12262.2 1277 1605 25.69
                   湘潭市二手房每月成交套数情况
时    间   200601 200602 200603 200604 200605 200606
成交套数   268         157       275       358       254      266
时    间   200607 200608 200609 200610 200611 200612
成交套数   137         198       236       232       368      437
四、商品住房供销两旺，住房品质不断提升，价格稳中有升
2006年7月～12月我市商品房平均销售均价为1557元，2006年12月末雨湖区商品住房销售均价1322元/㎡，岳塘区商品住房销售均价1687元/㎡，岳塘区比雨湖区均价高27.69%。随着湘潭市行政中心的东移，河东新区（岳塘区）成为我市房地产开发的热点地区，河西因房屋密度大，拆迁成本高，土地供应空间小，楼盘较少。河东地区开发的楼盘规模大、品质高，同时消费者在选择时具有多样性。全市居民住房消费选择呈多元化趋势，在层次选择上有高层、小高层、多层住宅、多层电梯房；在房屋类型上有空中花园、复式楼、跃式楼、别墅；在面积上有超过200㎡的超大户型，也有30～50㎡单身公寓。
1、商品房供应地域分析
从2006年8月～12月，河西地区供应的楼盘项目为14个，供应面积54.4万㎡，河东地区供应的楼盘项目有25个，供应面积107万㎡。很显然河东地区楼盘供应超过了河西近一倍，河西面临着较大压力。
                  湘潭市商品住宅两区供应对比
时  间 200608   200609  200610  200611  200612         合计
                                                                                项目数 供应面积
雨湖区 0                  4             5            2         3           14    54.4万㎡
岳塘区 1                  7             7            6         4           25    107万㎡
2、商品房供应分面积段分析
截止2006年12月末，累计可销售商品住房5195套，其中144～180㎡1717套，占33%，其次为120～144㎡1574套，占30%；100～120㎡312套，占6%；大于180㎡大户型468套，占9%；其余户型1124套，占22%。可以看出，大户型和较大户型供应充足，而90㎡以下的小户型供应较少。在90㎡以下的小户型中，除了小于60㎡的户型外，60～80㎡和80～90㎡的户型供应较少，特别是80～90㎡的户型，可供销售的占比最低，只占1%，供销比也最低，与国家宏观调控政策中90㎡以下的户型占70%精神相差较远，应引起政府各职能部门和开发商注意。在购房群体中，有部分家庭特别是拆迁户，倾向于购买90㎡左右的住房。但这类住房供应较少，可供选择更少，与我市开发企业将大户型作为开发重点的理念有关，应加大80～90㎡的住房供应。值得注意的是小于60㎡的住房和大于180㎡大户型开发过多，供销比较高，可能超出市场容纳量，需引起各开发企业的重视，应加以控制。

    
                       湘潭市商品住宅分面积段供销对比表
单位㎡     ≤60 60～80 80～90 90～100 100～120  120～144  144～180  ＞180
供应         987   132        105      338         547          2493         2554       627
销售         202     30          60      146         235           919           837        159
供销比%  4.89    4.4        1.75     2.32        2.33          2.71          3.05      3.94
3、商品房销售分价格段分析
在商品房销售中，中低价位商品住宅居主导地位，2000元/㎡以下的住宅占77.8%；1500～2000元/㎡住宅销售量最大，占38%，成为市场交易中坚；部分富裕居民能够消费2000元/㎡以上的高档住房。高、中、低价位住房消费结构合理，基本符合国家对住房商品化调控要求，形成富裕户住高档住宅，普通工薪阶层住普通住宅，经济较困难的住经济适用住房以及二手房和廉租住房的梯次消费。

    
4、商品房销售分面积段分析
从2006年7月5日至年末共销售商品住房2588套，其中单套建筑面积100～180㎡的房屋占76.9%，大于180㎡的房屋占6.1%，90㎡以下的房屋占11.3%。小于90㎡以下的商品住房共计销售292套，其中小于60㎡的小户型和单身公寓热销，销售202套，在90㎡以下户型销售中占绝对数量，达69.18%，大多购买者以投资居多，由于小户型投资小、出租快、回报高，成为2006年房屋销售中的热点。可以看出，绝大部分购房者的购房预期为单套建筑面积为100㎡～180㎡的住房，尤其是购买120～144㎡商品房最多。随着我市房价的上涨以及受国家税收和金融政策的影响，市民将更青睐于的120～144㎡住宅，户型以三房二厅为主，四房二厅为辅，这就要求开发商利用较小的面积设计出更精美、功能更完善的户型，来满足广大消费者的不同需求，这一点需引起开发企业的高度重视，在开发中不宜盲目过多开发大户型。
                           湘潭市商品住宅销售分面积段情况（登记销售）
单位㎡         ≤60 60～80 80～90 90～100 100～120  120～144  144～180 ＞180 总计
单位（套）    202   30          60         146       235            919         837         159 2588
占比（%）    7.8    1.2         2.3         5.6        9.1            35.5       32.3          6.1 100
五、商业地产市场方兴未艾，服务业的加快发展提供了更多商机
从2006年7月5日至12月末，共销售商业用房1054套，其中雨湖区792套，岳塘区262套，均为产权式商铺，雨湖区的商业用房销售主要集中在中荣大厦、金湘潭两个项目；随着岳塘区房地产市场的活跃，特别是莲城商业步行街的建设，将极大地活跃岳塘区商业地产。近来年，产权式商铺不断推出，如中荣、金湘潭、万博港及即将推出的九州怡景苑、建鑫城市广场等均受市场的欢迎，市民购买热情高涨。
 套数    面积（万㎡） 金额（万元）
雨湖区   792 5.6         17243.52
岳塘区   262 2.77         9278.23
六、2007年房地产市场展望
总体上说，随着居民收入的继续增长，长株潭融城步伐的加快，市委市政府突出中心城市扩容提质，巩固河西商贸中心地位，加快河东地区投资开发等决策的抓紧落实；一大批外地投资商的涌入，2007年房地产市场会继续兴旺，房地产价格将稳中有升，特别是房地产开发理念将进一步创新，我市将逐步向大都市、沿海发达城市靠拢，全市人居环境将得到继续优化，城市人气指数会有新的提升。

    说明：
1、本分析报告仅限于湘潭市雨湖、岳塘两区房地产市场。
2、本分析报告中的数据来源于2006年7月5日开通的湘潭市商品房预销售合同网上备案系统，网址：湘潭房地产综合网，www.0732fc.com。

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