每日楼市观察：楼市回暖成定局 房企融资扩张各显神通

    虽然银行表示没有放宽开发贷，但是在执行层面上，部分优质项目的开发贷款审批速度已有所加快。北京地区某中型房企的负责人告诉中国证券报记者：“目前按揭贷款的审核速度已经回到正常水平，大概15-20天左右就能发放下来，而去年下半年开发商很多时候都不能确定贷款审批的时间。不仅是按揭贷款，与前段时间相比，开发贷的审批也已经加快。”该人士透露，目前北京地区有很多银行对房企开发资本金的要求放宽了，这就意味着贷款门槛已经降低。“整体上看，银行信贷的确比以前宽松，不仅是审批速度，在申请贷款时也更容易一些。”

    事实上，从国家统计局公布的开发投资资金来源来看，信贷资金在地产商资金来源中的占比正在不断下滑。数据显示，6月房地产开发国内贷款为1295.41亿元，占全部开发资金来源的比重为14.14%，而这一比重在年初为22.02%。企业自筹资金、其他资金和订金及预付款的占比则有所提升。

    除了银行信贷，一些中小房企还将目光投向了信托等其他渠道。近几年，一些开发商通过信托融通了大量资金，这也使得今年成为信托兑付的集中期。国泰君安研究报告显示，2012年房地产信托总到期规模为1758亿元，其中7月为年度高峰，达到504亿元。

    “我们公司在前年和去年上半年做了一些信托融资。今年3月、6月有两个还款高峰，下半年还有一些，但是主要还款期已经过去。”上述房企负责人表示，目前有信托兑付压力的主要是中小型开发商。国泰君安分析师李品科也表示，一些前期经历了快速扩张、但周转相对较慢、开发周期与行业同步的区域性中等开发商对信托依赖度更高，兑付风险相对更大。

    降价项目大幅减少

    销售回款增加、资金压力减轻，让不少开发商对未来经营“信心大增”。从近期市场情况来看，房企又开始出手拿地，而降价打折促销的楼盘却在大量减少。业内人士指出，这些现象表明开发商现金流已经大幅好转，这也将影响企业未来的经营策略。

    上半年招商地产在13个城市有34个楼盘在售，完成签约金额和认购金额均大幅超过半年度经营计划。对此，招商地产董秘刘宁表示，为了确保市场稳定，短期内房地产政策不会有大变动，而货币政策将持续利好房地产。未来市场需求依然相对旺盛，公司将紧抓去库存。

    正是由于“手有余粮”，一些开发商也将目光移向了土地市场。“要是有钱的话，遇到合适的地块就可以多拿一些地。”北京一位开发商坦言，“尽管有些地块交易比较热，但大部分土地的价格还没有起来，现在是比较好的拿地时机。”

    金地集团则计划在三季度推出近百万平方米的新增可售资源。金地集团董事会办公室副总经理许亚峰表示，公司2012年可供销售房源约为413万平方米，其中新推盘面积约为213万平方米，上下半年新增推盘面积分别占25%和75%。许亚峰认为，下半年市场将迎来新增供应高峰。由于预期土地价格适度回落，企业信心小幅修复，三季度土地市场将出现较好投资机会。

    “当前开发商的现金流情况好了很多，已经能够控制销售。目前基本没有降价的项目，大部分项目甚至出现小涨，这就证明开发商的资金压力已经不大了，否则不会出现这种情况。”北京中原地产市场总监张大伟直言，在开发商销售回暖比较明显，融资渠道畅通的情况下，未来房企拿地的积极性将加大，打折项目也会大量减少。

    从国家统计局18日公布的数据看，尽管房价同比下降城市数量有所增加，但环比上涨城市也在增多。国家统计局有关专家表示，必须继续推进房地产各项调控，把抑制房地产投机投资性需求作为长期政策，绝不能让房价反弹。这一消息公布后，二级市场上房地产板块应声而跌。截至18日收盘，金地集团、云南城投、首开股份等公司股价跌幅居前。业内人士指出，这意味着未来房地产调控政策不会放松。市场销售是否还会保持5、6月份的火爆场面，将成为影响开发商决策的最大变量。

    从目前来看，在销售复苏后，开发商对于未来楼市保持着谨慎乐观的态度，在加大推盘力度的同时，也在加强现有产品的去化速度。张大伟认为，受新开工数据触底的影响，今年7、8月楼市淡季推盘量会比较小。全年成交量最高点出现在9月、10月、11月的可能性非常大，下半年市场成交量将会超过上半年。不过，张大伟也指出，目前成交量有可能继续放大20%左右，但恢复到2009年-2010年时成交水平的可能性很小，未来房价即使上涨，幅度也不会很大。 来源：中国证券报

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