每日楼市观察：“饥饿营销” 谁在制造楼市恐慌氛围

    住宅渐饱和优质地块减少 2012房企转型谋出路

    增加自持比重、转型旅游及养老地产、试水电商、代建模式崛起……2012年，在住宅市场逐渐饱和、优质地块愈发减少的大背景下，越来越多房企走上“改旧创新”的转型之路，在新时代新领域，谋求新发展。

    ◎增加自持

    8月，SOHO中国宣布未来将在北京和上海核心区持有商业物业150万平米，宣布从散售向大规模自持转型。

    同时，龙湖、远洋等多家房企也都大幅加码自持商业地产比重。今年前11个月，龙湖累计实现销售额358.6亿元，其中商业地产签约130亿元，已经超越了去年全年85.32亿元的销售额，占集团销售总额的1/3。龙湖地产掌门人吴亚军表示，未来将继续坚持以增持商业为战略支点，用10-15年左右的时间把租金利润占比从不到5%提升到30%。

    远洋地产行政总裁李明近日也表示，从今年开始，远洋每年都将新增20万平方米的商业用地，绿地集团董事长总裁张玉良表示，未来几年绿地房地产业务的增长将主要依靠商业地产，商业地产比重将由目前的40%增至60%。

    点评

    虽然短期来看，盈利和销售情况会不尽如人意，但SOHO中国转型可能带来的长期利好，仍获得业内一片叫好声。从青年向壮年、从初步的包装地产商向成熟的商业运营商、从依靠卖项目获取资金向提高租金占比实现长期回款，不管是SOHO中国的战略转型，还是其他房企增加商业物业的自持比重，都值得肯定。

    ◎涉足旅游

    最新统计数据显示，2012年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目达70个，总规模逾2600亿元，今年全年预计实现投资总额将超过万亿元，包括万科、保利、万达等房企均大举进军旅游地产领域。

    早在2005年10月，万科投资10亿元买下广东惠州大辣甲岛40年的租赁权，2007年，万科又在海南三亚投资10.05亿元打造浪琴湾项目;今年4月初，保利重庆·石象湖开盘，当天销售105套;碧桂园也在表示，已经将海南岛视为必争之地。位于广东省惠东县的巽寮湾是又一个大房企的必争之地，短短三四年间，吸引了华润、万科、富力等一线品牌房企云集于此，开发量雄冠国内其他区域。

    除了大型房企看好旅游地产发展前景，金融机构投资旅游地产的热情也与日俱增。据投中集团统计显示，2006年至今，国内传统旅游行业共完成31笔私募融资交易，累计获得投资2.52亿美元。

    点评

    旅游经济和地产资本的双重驱动，被认为是旅游地产蓬勃发展的主因，不过，在旅游地产投资增温的同时，“圈地-卖房”的粗放增长模式却饱受诟病，业内普遍认为，“假旅游、真地产”的旧模式难以为继，行业发展亟须突破。