每日楼市观察：长沙楼市难现首套房贷利率优惠

    中部6省省会房价长沙居中 刚需者仍在观望

    长沙房价高不高?这是不少人关注的话题。

    经历了2009年、2010年的暴涨后，从去年下半年开始，长沙房价进入僵持徘徊阶段。

    中部6个省会城市，

    长沙房价居中

    湖南新闻网消息 据华声在线-湖南日报报道，要衡量长沙房价高低，将其放在中部6省来对比，无疑是一种较为直接客观的选择。

    对全国各重要城市房地产市场进行监控，其中的百城住宅价格指数显示：今年3月，长沙市住宅的样本平均价格是每平方米6097元，高于合肥市的每平方米5932元、南昌市的每平方米5448元、太原市的每平方米5656元，低于武汉市的每平方米7335元、郑州市的每平方米6854元，在中部6个省会城市居第三。

    再随机抽取2010年6月、2011年3月的数据来看，长沙的住宅平均价格一直都处于第四位，与前一位的差距均为每平方米100多元。尽管今年的名次上升到了第三位，但与第四位的合肥相差仍不过每平方米160多元，与第二位的郑州则有每平方米近800元的差距。

    与房价排位居中形成对比的是，长沙地区生产总值和人均可支配收入，在中部6个省会城市中名列前茅。

    统计显示，2011年，长沙市的地区生产总值为5619.3亿元，仅低于武汉市的6536.8亿元，远高于郑州、合肥、南昌、太原。

    2011年，在中部6个省会城市中，长沙城镇居民人均可支配收入和人均消费性支出排名均居首位。其中，去年长沙城市居民人均可支配收入为26451元，在全国26个省会城市中排第六位。武汉、郑州、合肥、南昌、太原的人均可支配收入从高到低依次处于25000元至20000元之间。

    由此可见，与中部地区其它省会城市相比，长沙房价并不算高。

    “房价收入比”偏高

    做完横向对比，再来看纵向对比。3年多来，长沙的房价到底涨了多少?

    来自统计部门的数据显示，2009年长沙市内5区商品住宅均价每平方米4123元;2010年长沙市内5区商品住宅均价每平方米4907元。进入2011年，楼市调控愈发严厉，但地产大鳄相继布局二三线城市，长沙部分楼盘的单价已直蹿万元。省住房和城乡建设厅今年2月发布数据显示，去年长沙市内6区商品住宅均价每平方米5989元。

    再看长沙市民的收入水平。统计显示，2009年至2011年，长沙全年城镇居民人均可支配收入分别为20238元、23000元、26451元。

    房价与居民的收入是否相适应?各国、各地以及专家们有着不同的计算方法，其中最为常用的就是“房价收入比”这一衡量指标。即通过一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值，来评判一个地区居民购房的支付能力。

    将长沙今年4月份的住宅均价取整，按每平方米6000元计算，以最近两周长沙网签住宅平均单套成交面积在100平方米左右为标准，一套房产的总价约60万元。去年长沙城镇居民人均可支配收入为26451元，以3口之家计算，年收入约8万元。按照60万元计算，房价收入比达到了7.5：1。

    关于房价收入比的合理范围，有国际机构曾提出4：1至6：1的区间。鉴于国内外对家庭收入、房屋成套面积的统计口径不一致，国内有学者曾提出我国房价收入比的合理范围应该是4：1至9：1之间。

    然而，不容忽视的是，绝大多数购房者都是采用按揭方式，而非一次性付款。一套总价60万元的首套住房，首付3成为18万元，贷款42万元。以商业贷款计算，若按揭20年，需支付利息36.4万元，还款总额为78万多元;按揭时间为25年，则要支付利息47.4万元，还款总额高达89.4万元。因此，如果考虑住房贷款因素，这套房产的总价至少需要96万元，房价收入比就提升至12：1。

    值得注意的是，近年来，长沙市的人均收入差距也在进一步拉大。根据长沙市城镇住户700户抽样调查资料显示，2011年，长沙市高收入家庭人均可支配收入为46681元，低收入家庭人均可支配收入为13151元，两者相差33500多元，比2010年又增加了近3600元。可以说，在不断上涨的房价面前，低收入的刚性需求群体显得越来越无力。来源：湖南日报

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