每日楼市观察：供求关系决定房价 增加供给应成调控着力点

    国土部考虑增供地 2013年将进一步加强调控

    “地根”将如何松紧？

    在1月11~12日召开的全国国土资源厅局长会议上，国土资源部部长徐绍史在报告中传递了2013年中国地产政策的总基调，即“扩流量、逼存量、差别化”。

    报告说，“2013年初步考虑新增建设用地计划指标原则上不低于去年，加大闲置土地处置力度。”国土资源部有关负责人在会议座谈中说：“立足于通过长远地加大供应量来改变市场供求关系和预期，平抑市场价格，促进房地产市场和土地价格平稳发展。”

    在房地产用地政策方面，国土资源部2013年将进一步加强调控，为此祭出“两板斧”：一是房地产用地增量平稳，同时加大释放存量，总体上扩大流量。报告提出，“坚持房地产用地调控政策不动摇，根据房地产市场形势，普通商品住房用地供应要确保不低于5年年均实际供应，保持土地市场平稳运行。”“加大对闲置土地和各类违规和违约用地行为的查处，促进已供土地开发利用。各地要对国土部公布的房地产大企业和大地块名单加强监督并实现制度化、常态化。”

    二是对保障房用地应保尽保，以加大“保障”分流市场压力。报告提出，“对今年600万套保障性安居工程的新增建设用地，继续实行计划专项安排，提前单独报批，应保尽保，并实行目标责任考核。”

    调控政策的稳定，将对稳定市场预期发挥功效。

    值得注意的是，报告还提出“深化利用集体土地建设租赁房试点并加强指导。”据了解，北京、上海的试点进展积极，在土地政策方面障碍很少，主要的政策难点集中于与《土地管理法》“集体土地不得进行房地产开发”的有关规定相冲突。现在报告提出深化试点，这或许预示着下一步土地制度改革的方向。

    从报告来看，2013年房地产用地宏观调控的创新点在于：更加注意“扩流量”与“差别化”的结合，加强调控的针对性，改善有效性。国土资源部有关负责人在座谈讨论中透露，并非全国各类城市的房地产用地价格都“翘尾”，“每次大的波动都是那几个城市”，所以不能再采取“大家吃药”的办法。“谁得病、谁吃药”，区分不同城市来采取措施，完善调控。具体要对一些重点调控城市加大供地量，而“对那些房地产市场刚刚形成的小地方，没有必要‘开口子’，正常供应就可以了”。

    此外，出于“管理预期”的需要，尽管一些地价干预措施治标不治本，但有利于稳定人心、稳定市场，国土资源部有关方面已经非常细致地进行了研究。这些措施，诸如将大地块分割出让，防止“地王”再现；“肥的搭瘦的一块儿卖”，市区地块搭售郊区地块等。出此对策，“也是没有办法的办法”，市场和舆论的关注和炒作，如“地王”问题等，显示出非理性。

    在工业用地政策方面，2013年新增建设用地指标在保持2012年水平的基础上，将加大对西部欠发达地区特别是集中连片困难地区倾斜力度，重点保障基础设施、民生工程和鼓励发展的产业用地。报告提出，“深入开展矿业、战略性新兴产业、旅游业等产业用地差别化试点。研究探索支持现代农业、养老、文化等产业发展的用地政策。”“推行工业用地出让弹性年期和租赁制，探索存量工业用地退出机制。”

    此外，一系列新的政策方向和提法值得业界关注。比如“规范城市新区和开发区土地利用秩序，推进城市立体开发，建设节地城镇”；“研究制定城市地上地下空间土地权利设定与确权登记办法”；“积极探索城镇建设用地整治新模式，促进城镇低效用地再开发”；“加强城镇建设用地调控。统筹增量和存量，科学制定和实施土地储备和供应计划，强化土地储备和供应的调控作用，进一步增强调控的预见性和科学性。规范土地储备和融资”；“研究探索支持特大城市、大城市、中小城市、小城镇协调健康发展和促进产业转型升级的差别化用地政策”。