每日楼市观察：供求关系决定房价 增加供给应成调控着力点

    商业地产井喷乱象 新入市项目销售率不足50%

    十年前，人们在问：什么是商业地产?五年前，人们在问：谁在做商业地产?如今，人们在问：谁还没有做商业地产?

    在日前由全联房地产商会商业与城市开发专业委员会(下称全联商业与城市开发专业委员会)举办的一场商业地产沙龙上，一位在商业地产界颇有斩获的人士毫不掩饰自己的野心：今年再上8~10个商业综合体项目!

    同策咨询研究中心一份最新的统计资料显示：在商业地产持续火热的当下，不少品牌房企还在加大商业地产领域的开发投资。 万科[简介最新动态]企业股份有限公司(000002.SZ)20%的开发项目为持有型商业物业;保利[简介最新动态]房地产(集团)股份有限公司(600048.SH)将商业物业投资比例增大到30%;复地[简介最新动态](集团)股份有限公司(02337.HK)的商业地产投资将占集团投资20%左右的比例。

    就在各大房企加码商业地产的同时，作为商业地产销售代表的SOHO中国有限公司(00410.HK，下称SOHO中国)却遭受重挫：公司去年业绩仅为94.68亿元，与年初制定的230亿元目标相距甚远，与此前调整的120亿元目标也有不小差距。

    更严峻的是，北京市房地产交易管理网的信息显示，北京市自去年9月至今年1月入市的32个商业地产项目中，近八成项目销售率不足50%，其中不少项目是“零”成交。

    为什么现实并不美好，却还有大批房企试图进入商业地产?

    “在未来5~10年内，房地产企业的整体格局会发生巨大变化。”全联商业与城市开发专业委员会筹备组主任高东旭告诉《中国经济周刊》，“相当一部分在住宅市场上叱咤风云的房企，很有可能在商业地产领域变成一条虫。”

    “2013年，中国商业地产不能求热，而应该在稳中求发展。这个稳，是指先生存。”高东旭说。

    商业地产井喷乱象

    中国社会科学院去年发布的《2011—2012中国商业地产发展报告》显示，2011年全年，无论新开工增量还是销售增速，商业地产的表现都远超于纯住宅项目。其中，办公楼新开工面积增长46.20%，商业营业用房销售额增长23.7%。

    据统计，2012年，上海有20多个商业综合体项目入市;北京有约17个零售商业地产项目入市;成都市同时在建的商业综合体项目达到100余个，面积近3400万平方米，远超一线城市。

    全联商业与城市开发专业委员会筹备组副主任张志刚表示：“大陆县级以上城市的商业综合体已经在做和不得不做的就接近6000个，其中2015年要求完工的就有3000个左右。”

    到底哪儿来那么多商业地产?

    高东旭告诉《中国经济周刊》，自2010年实施全面限购以来，住宅市场出现了大范围的成交冻结，商业地产自然就成了开发商们的投资避风港。

    “除限购外，近年来综合性开发成为城市建设主流，住宅项目搭配了越来越多的商业功能设施，不少地方政府盲目求高、求大、求全的建设标准更点燃了开发商们‘制造’商业地产的激情，并最终导致了市场的消化不良。”高东旭表示，“一个小县城都要建三四个商业综合体，这不是繁荣，纯粹是乱象。”

    来自台湾的张志刚认为，大陆的房企和台湾的房企一样，需要经历三个发展阶段：最早期是开发纯粹的住宅地产，只有个图纸房子就被抢光了，没有商业概念;第二阶段，房企拿到了更多的土地，被要求配套商业空间，但很长时间都不知道该怎样做商业;第三阶段则是开发旅游和休闲地产。

    “台湾的开发商已经不再投房地产了，而是转型到文化、传媒和实业领域。”张志刚说，“大陆的房地产商正在向第二阶段转型，但是商业的发展实力还无法匹配商业地产井喷的建设速度。”