张拥军：希望延缓“新国五条”细则落地湖南时间

    2013两会前夕，房地产市场可以说是颇不平静，首先是全国各地楼市持续回暖，中央紧急出台“稳定市场预期”的“新国五条”，给楼市扔下一枚重磅炸弹，紧跟着细则落地，对于地方细则的出台以及未来效应，市场众说纷纭。

    3月3日，2013全国两会如期召开，两会上关于房地产调控的舆论不断：遏制房价过快增长、加强保障房建设、首套房不征房产税……每个议案的提出，都引发了众多的猜想，那么“两会”的召开，传递给我们怎样的调控基调？楼市又会迎来怎样的发展？“新国五条”地方细则在“两会”后能否落定？又会以怎样的效果显现？带着这些疑问，0731楼市会客室特邀湖南嘉业房产经纪公司总经理张拥军，共同探讨两会后楼市政策及市场走向。【0731楼市会客室《聚焦“两会” 观楼市之变》更多精彩观点】

湖南嘉业房产经纪公司总经理张拥军

    记者：说到最近最热门的楼市话题，我想离不开“新国五条”，您如何看待“新国五条”抢在两会召开前出台？在您看来，“新国五条”的颁布目前对楼市造成了哪些影响呢？

    张拥军：其实，我们看到的“新国五条”，这五条并不是新谈，是老生常谈，上届政府在任期内反复强调调控，但价格并没有达到预期的控制效果。所以，为什么会在“两会”之前出台“新国五条”？我想，体现在上届政府对房价调控的一个决心，不管它有没有达到效果，上届政府都是一直在调控的，表明了这个态度。

    新一届政府领导上任过渡期，最引起大家关注的便是“新国五条”政策。值得一提的是，最近我关注到李克强总理上台之后提出“加强保障房建设”，反反复复强调这一点，他在辽宁任省委书记的时候，辽宁的棚改工作是做得非常好的。

    其实，这次大部委的改革，也是强调政府哪些东西可管可不管的先不管，该管的一定把它管好，这是现在政府的一个态度。我想，未来的房地产调控，政府应该是加强保障房的建设，市场这一块儿交给市场。但是，毕竟要有一个过程。所以，“新国五条”对市场的作用还是很明显，你看现在二手房交易非常火爆，很明显刺激了大量存量房的上市，我们在一线是感觉得到的，现在的交易量可能是平时三、四个月的交易量，这实际上还透支了未来，估计细则出台之后，至少3-4个月时间二手房交易量会下降得很厉害，其实这个政策的出台造成了市场不是很健康。但是，这可能也是政府现在没有办法的一种办法。所以，我们也期待着新的细则出台之后市场的一个具体反映。

    记者：您刚才也大致地讲了一下，目前长沙的二手房市场非常火爆，您预计这样的情况会持续到什么时候？

    张拥军：等长沙实施细则出台之后，实施细则没有出台之前还是会延续，这是肯定的。

    记者：细则马上就要在全国各地来落地，也有人提出来说这对二手房市场来说可能是一场“危机”。那么，我想问一下做房地产经纪行业多年的您，同意这样的观点吗？您做好了迎接这一场“危机”的准备吗？

    张拥军：“危机”，有危就有机。细则出台之后，增值部分的20%肯定会压到购房者身上，羊毛出在羊身上嘛，这是我们可以预计得到的。那么，如何面对政策，一是练内功，提高服务水平，在市场份额降低的情况下扩大自己本身的市场份额；再就是例如租赁房这一块的业务量提升起来；再就是参与新房销售。实际上，我们在两年前已经开始利用我们的网络，利用我们的客源来参与新房销售，已经取得了一个很好的成绩。

    记者：您对“新国五条”细则在地方落地，有怎样的期待和看法？

    张拥军：湖湘文化有一个“敢为人先”的特征在里面，长沙的房价一直在全国来说是一个价格洼地，“新国五条”细则出台之后的效果已经达到了，二手房火爆挤压了大量的存量房。我现在发现，湘江世纪城一个客户抛售7套，原来不愿意抛售，他认为价格没有涨到他的预期，导致一个社区有大量的空置房存在，而现在他愿意拿出来卖了，这就是一个真正的市场。说到市场的良性发展，不光是新房，二手房梯形消费必须要合理发展。所以，我们要通过媒体呼吁一下本地政府，本地政府主管部门在全国来说做了几个领先动作：长沙第一个率先成立住房保障局，货币补贴在全国也是率先实施的，这都是比较好的政策。所以，这一次的调控希望政府部门不要率先制定，要走在全国的后面。因为，长沙房价相对处于“洼地”，免得去误伤刚需，再就是可让火爆的二手房市场持续的时间长一点。因为，二手房市场里面有很多是一些低收入人群在置业，“新国五条”实施之后，他们的购房成本又增加了。所以，我们呼吁政府尽量晚一点，能够在4月、5月、6月，甚至是最好不要实施。

    记者：刚刚您对“新国五条”以及房地产市场未来的发展趋势做了一个大胆的预测和分析，其实在每一次的调控之后都会对市场有一次新的激励，在您看来，新政策形势下，房地产二手房市场更需谨防怎样的违规行为出现？

    张拥军：二手房这一块儿出现的问题，一是老百姓私下行为比较多；二是政府的监管不到位。在美国这一块儿很规范，越大的企业相对更加规范，但运营成本很高。而二手房交易执行的是1996年的标准，使得经纪公司正常收佣很难维持企业发展，造成很多企业出现收差价的行为，这种行为也曾被曝光过。要规范这块市场，一是政府要加强监管；二是允许这个行业的收费标准可以透明化。为什么开发商能够在一个晚上涨1000元，而中介公司的收费标准十年维持不变？这也是我们这个行业在讨论的问题。

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