每日楼市观察：省国五条细则或本月出台 严征20%个税

    35城市公布房价控制目标涨幅望控制在10%以下

    国务院要求除拉萨以外的直辖市、省会城市和计划单列市须在一季度公布2013年度房价控制目标。截至4月1日记者统计发现，35个城市均已公布2013年度房价控制目标，且目标基本一致：2013年房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅。业内人士指出，这意味着今年全国房价将稳中有升，各城市涨幅有望不超过10%。

    35城市全部表态

    除拉萨以外的直辖市、省会城市和计划单列市共有35个。截至4月1日，记者统计发现，全部35个城市均已发布2013年房价控制目标。

    住建部副部长齐骥在3月初表示，各地调控细则在3月底出台。然而，除北京、上海、广州、深圳、青岛、宁波、重庆等城市出台了较为详细的调控细则外，其他大部分城市仅仅公布了“国五条”中规定的房价控制目标，并未涉及其他调控措施。35个城市的房价控制目标大致相同：2013年房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅，青岛和西安两市在表态中用了“明显低于”的字眼。

    人们普遍关心的二手房交易中“20%个税”如何执行、二套房首付是否提高、限购范围是否扩大等问题，大部分城市均未作出明确规定。“国税总局和央行不出指导意见，各城市对税收、房贷利率还是维持已有政策。而且，限购也没有按‘国五条’要求覆盖全部行政区域。”中国房地产协会相关人士表示。

    各地房地产调控细则普遍低于市场预期，二级市场地产股4月1日表现活跃，“招保万金”集体上涨。

    涨幅有望控制在10%以下

    对比以往，今年各地的房价控制目标，有两处新变化：一是在房价指标中，剔除了保障房，指向更为明确；二是在居民收入增幅中，扣除了物价上涨因素，以实际涨幅为标准。

    市场人士认为，虽然控制目标更具体，但房价上涨的势头仍然不可小觑。“近年来，各地人均可支配收入的实际涨幅逐年提高，根据各地房价控制目标和各地政府工作报告中的数据，今年不少城市房价涨幅有望控制在10%以下。”一位地产研究人士指出。

    杭州市统计局数据显示，2012年杭州市区城镇居民人均可支配收入达到37511元，比上年增长10.1%，连续七年保持两位数增长，剔除物价上涨因素实际增长7.4%。根据今年2月19日杭州市政府工作报告，2013年杭州城镇居民人均可支配收入增长目标为增长11%以上；居民消费价格涨幅控制在3.5%左右；2013年杭州城镇居民人均可支配收入实际涨幅至少为7.5%。如此看来，杭州房价涨幅要低于7.5%。最新数据显示，杭州市（含余杭、萧山）新建商品住房交易均价为15183元/平方米。“收入涨7.5%，才2813元，房价涨7.5%的话，一套85平方米的两居室将涨10万元。”某院杭州分院的分析师告诉记者。

    郑州市2013年政府工作报告指出，2012年郑州城镇居民人均可支配收入24246元，增长12.2%，居民消费价格指数涨幅为2.7%；2013年城镇居民人均可支配收入增长12%左右。“按照物价涨幅略高于去年测算，郑州今年房价涨幅为8.5%-9%。”建业地产的一位房地产销售经理预计。而据郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据显示，2012年12月份，郑州市区商品住宅均价为6928元/平方米，每平方米比2012年1月份上涨1129元，涨幅达16.3%。若按8.5%-9%房价涨幅预测，今年郑州市区房价将达到7500元/平方米以上。

    南宁市2013年政府工作报告称，2012年南宁城镇居民人均可支配收入为22561元，增长12.78%，居民消费价格总水平涨幅为2.9%；2013年城镇居民人均可支配收入增长12%，居民消费价格总水平涨幅控制在4%左右。这表明，南宁市今年新建商品住房价格增幅或低于8%。据某数据统计显示，2012年南宁市商品房成交均价7682元/平方米。按照8%的增幅，今年南宁市房价将达到8300元/平方米。

    关键在于严格执行

    各地规定“房价涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅”，但大多数城市并没有提到明确如何完成该目标的具体措施，以及若完不成任务是否会被问责。

    业内人士指出，上述目标能否达到，关键要看在实际操作中各地政府是否严格执行。纵观部分城市已发布的调控细则，基本上是重申了“国五条”的内容。

    万科执行副总裁、北京万科总经理毛大庆表示，万科主推中小户型，目标主要针对刚需，投资客比例非常小，调控对公司销售影响不大。

    在“国五条”出炉前，房企已经历了一轮融资潮。仅今年1月，就有17家房地产公司通过海外融资渠道募集约420亿元资金，融资规模已超过去年全年内地房企海外融资总额的一半。

    一些在3月份因各地细则未出而延迟推盘的房企，目前已经开始加快推盘速度，预计4月市场供应量将会有较大幅度增加。广州一家龙头房企相关人士向中国证券报记者表示，各地细则出台对整个房地产的销售影响不会很大，3月和4月是传统推盘旺季，从前两个月的销量看，一季度销售量肯定会高过去年。

    多家券商发布的报告称，房企2013年资金链的压力比2012年已明显好转，且库存压力也因去年的热销而减轻，因此可以预计，今年房企下调住宅价格的压力不大，业绩下滑的预期也不大。

    内容不足60字，20%个税与房产税等关键问题只字未提，仅谈“限涨”目标的长沙版“国五条”细则3月31日正式出台，规定长沙市今年新建商品住房价格必须控制在城镇居民人均可支配收入扣除居民消费价格上涨后的实际增幅以下，保持基本稳定。

    记者发现，尽管与杭州、南京等二三线城市的内容和“微博体”风格大体相似，但长沙版“国五条”在房价控制目标表述上强调了“城镇居民人均可支配收入”和“居民消费价格”两大因素。

    有业内人士称，若按长沙市政府此前对2013年“城乡居民人均可支配收入均增长14%”的设想计算，长沙今年新建商品住房价格涨幅控制目标可能在10.5%以下。公开资料显示，今年1月长沙新建商品房均价为6212元人民币，按10.5%涨幅标准，今年长沙房价将控制在7000元左右。

    “人均可支配收入与房价密切相关，但具有一定滞后性，并非一个即时的数据。老百姓有钱了，不一定拿来买房或现在买房。”长沙市房产研究中心一负责人对中新社记者表示，“增长14%”只是种设想，上述计算方式不一定准确。

    该负责人称，长沙细则的市场效果过段时间才能看出，目前还很难说。如果真能实现细则所述房价控制目标，长沙房价应能保持在一个合理区间内。

    谈到此时“出手”的理由，陈晓锋说，一是因长沙细则中并未提及二手房交易税问题，再者国务院“国五条”出台后，让他深信“今后二手房价格即使降不下也涨不了多少了”。

    据报道，“国五条”出台后，长沙二手房3月成交量环比暴涨近7倍。长沙新环境房屋中介公司某门店负责人表示，现在该门店二手房交易开始趋缓，“长沙细则对今后的二手房交易应该影响不大，毕竟长沙房价不及一线城市那么高，且刚需购房仍占重要地位”。