每日楼市观察：“国五条”后续：又一波地方执行细则来袭

    20%个税征收背后

    在公布之前，诸多一线城市房价也经过了一轮过山车。3月份，4个一线城市新建商品住宅成交面积同比增长78%，环比增长156%。其中北京同比增幅为110%，上海为94%，皆近两年月度新高。

    广州和深圳同比增幅分别为50%和19%。

    与各个城市的细则暂无个税征收时间表来看，多方质疑个税的征收方式的可操作性，但是北京，还是在最快的时间内将征收细则拟了出来。

    3月30日，北京市贯彻国务院房地产市场调控细则出台后，4月1日，北京市地方税务局就转让住房所得征收个人税问题进行了解答。

    北京市地税局人士表示，纳税人能够确定房屋原值和有关合理费用的，个税税款以本次房屋交易价格减除房屋原值和有关合理费用后的余额，按20％税率计算。

    不能提供房屋原值相应凭证，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，个税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1％计算。

    房屋原值是征收个税的重要依据。据介绍，根据房源情况不同，北京对不同房屋原值计算方式也不同。商品房原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费；自建住房原值为实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

    而经济适用房等保障房原值为原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金等等。

    据本报了解，纳税人若能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15％。

    而商品房及其他住房的最高扣除限额为房屋原值的10％。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费的，不得再重复扣除装修费用。

    北京我爱我家房地产中介人士对相关媒体表示，仅以装修成本为例，很多市民的装修是找各种“游击队”，根本不会有发票。在建材市场买材料，也几乎都是清一色的收据，不会有发票；即使是正规的装修公司，相当数量的公司也不会出具发票。

    “很多百姓的房改房、经适房的取得成本极低，如果针对这部分房屋按照20%征税，也存在很大的难度。”我爱我家工作人员在电话中对本报记者表示，“最早之前，这些房子可能几万块买来的，最后这些房子都随着通货膨胀房价上涨，已经值上百万，厉害的等于说要把房价的一半都贡献出去，这个怎么好执行呢？”

    北京市地方税务局相关人士表示，纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，主管税务机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。

    “这其实很难计算。”上海社科院房地产研究中心学术部主任陈则明在接受本报记者采访时表示，有时候房东卖的着急了，价格会有很大的议价空间。另外，早前的许多房子在获得的时候成本过低，这之间的计算方式会非常麻烦。

    对此，中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌在接受媒体采访的时候认为，这些细则中20%个税条款具体实施存在难度。

    顾云昌表示，总体来说各地颁布的细则比预期要宽松。但是大家最为关注的是房地产个人所得税的问题。而以北京的做法，顾云昌表示，这几年的卖家的支付利率怎么算？以及其他的一些税费怎么扣除，恐怕都有很详细的计算的问题。如果都按一刀切的这样征收，百姓意见会很大。

    “而就在北京之后，各个城市也应当会参照北京的征收模式进行研究发布”。某机构分析师薛建雄对本报记者表示：“但是不一定都会很快出台，除非中央再次敦促，地方政府其实都希望能有缓冲的时间。”

    最早出台国五条地方细则的广东，也反倒没有公布20%的实施细则。

    广州市常务副市长陈如桂也在近期对媒体透露，“国五条”广州细则出台后，税务局会根据细则出台一个具体的办法。而广州市地税局相关工作人员透露，该负责人表示，20%的征收标准还在研究当中，应该出来会很快。

    而在广州的坊间，也流传出征收的版本，或可能也跟北京一样，如果难以核定房屋原值，就按照房屋售价的1%来征收个税。

    薛建雄表示，“国五条”细则中强调“按转让所得的20%计征”的前提是“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的”，这就为地方政府各自的操作空间留下了很大的余地。

    而与北京几乎同时公布国五条的上海，其也明确提出：税务、房屋管理部门要密切配合，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。

    上海税务部门官方微博“上海税务”近日与网民互动时再次重申，根据国家规定，对个人转让自用五年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

    但是房屋原值究竟该如何确定、如何核实？上海房地产交易中心窗口相关工作人员也进行了一定的表述，最初的购房发票、购房合同、契税完税税单，房产拥有者如果能提供上述三样中的两样，即可判定房屋原值。

    如果前述资料均无法提供，只能由房管部门通过后台系统查询相关交易记录，但也不排除一些售后公房等，即使是有关机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的情况。

    “主要是一些老公房很难算了，”上海静安区新闸路德必地产张经理告诉本报记者，“有的房龄非常长，甚至有数十年的，这些房子购买的早期票据都已经丢失，难以计算，所以征收差价上恐怕难度会非常大。”