每日楼市观察：新政细则满月难落地 考验中央地方调控合力

    专家解读国五条 调控背后究竟是谁和谁的博弈

    “国五条”出台后，各个地方出台的细则都温柔落地，这让人思考一直以来实行的房地产调控都是在博弈中进行的，你们认为楼市调控背后的博弈方有哪些？

    黎振伟：一是地方政府的财政收入与土地财政的关系。 土地财政已成为大多数地方政府越来越重要的财政收入来源，在短期内可以解决地方政府的财政问题。 但城镇化才是中国长期发展的目标，而房价是城镇化的稳定器。“国五条”中关于房产税的规定，表明政府要通过完善房产税来调控房价。

    二是人们的投资渠道教育的缺失。中国房地产的发展缺乏一个完整的上升和下跌的周期，中国投资者实际上对房产投资的认识是不够深的。像证券、黄金、股票等投资渠道，需要一定的专业知识，而普通的投资者恰恰是缺乏这样的专业知识，使得很多投资者选择房产作为投资渠道。

    三是房产产品供与求的博弈。刚需一般分为首套和改善型两种类型，其中改善型的需求也是越来越多。特别是一线城市，投机购买房产在打击下逐渐减少，而对房产的刚性需求越来越多，但市场却没有办法提供更多的产品，使得供与求产生矛盾，产生博弈。此外，购房者对房价的涨跌预期也间接对房价产生了推波助澜的作用。

    四是不同区域城市的市场博弈。不同的市场是存在着供求的差异性，这是城市发展的不平衡所产生的博弈。这样就不能简单地用一刀切的政策来解决房价问题，而是要针对各地不同的情况来解决问题。

    房地产调控不能靠单一方式进行，否则就会误伤到刚需一族，也会误伤到对房产就是供不应求的市场，反而会让房价更高；有些地方就是需要扩大内需，一刀切的政策，反而会误伤到这些市场。

    黎文江：市场各方都是博弈主体，包括开发商、购房者、政府与银行。地方政府出于土地财政的收入要积极繁荣市场、要积极繁荣房地产业。银行业务中，与房地产相关的业务所占比重大，特别是按揭。开发商和买家更是主体，对于有房子的业主来说，与开发商均具有共同的方向，即都不希望房子贬值。而对于没房子的人来说，特别是刚毕业和结婚一族这些迫切需要买房子的人，则希望房价下降。此外，政府也要加强对买不起房子的人的住房保障。

    黄韬：我认为博弈有几方面。一方面是政府在表面上希望楼价下跌，而另一方面，市场真正的需求在不断增加，一减一加就是互相博弈的过程。而政府表面上希望的楼价下跌，是满足对一些买不起房的人，其心理上的诉求的表现，所以这个博弈在本质上是有错位的，是很难最终达成双方满意的结果的。第一，政府实际上是很难让楼价下降；第二，中国房地产市场的需求是很强烈的，以及在购房者的投资方向和资金方向中，房地产是很无奈的选择，所以综合来说，如果要从博弈的表现形式来说，楼价在有政策的情况下就稍微停下，成交量跌，之后楼价又会再次上升，造成了在过去十年来，即使有九次正式的调控（几乎是每年一调控），楼价都没有真正的下跌，而且在每次调控以后，楼价都会上升。所以这次的博弈仅仅是靠“国五条”就使得楼价下降，几乎是不可能的，可以说，此次博弈只能维持房价稳定的一种措施。在过去的十年来，除了2003年的SARS，2008年的国际金融风暴使得楼价有两次较为明显的下降之外，在2011年年底，2012年年初有非常轻微的下跌，到2012年第一季度楼价有稍稍的微调，之后有非常大的支撑点，因此我们看到楼价上升的动力占了上风。这些使得楼价上升的动力包括：货币贬值，城镇化，投资渠道减少，改善住房人群，尤其是刚性需求人群不断对生活质量和优质地产产品的追求。再加上土地成本不曾下降，所以我认为楼价仍然是会保持上升的趋势。

    调控方向更加合理化市场化人性化

    信息时报记者：对比《国十条》，《国八条》，你们认为调控是朝着什么趋势进行的？

    黄韬：朝着更加合理，更加市场化，甚至说在中央和地方政府之间取得平衡的方法去做调控，并不是以是否使楼价下降作为最终的目的。方向应该更加灵活，更加市场化，更加人性化。我相信接下来的调控还是会很温和的，不会太严厉。因为大家都清楚，如果房地产业出现大的波动，目前对于整个经济的影响会比较大，政府也不希望有些政策过于严厉。

    黎振伟：可以看出，当下还是在等新的房地产政策出台，我认为下一轮对房地产的调控应该更加理性，走可持续、系统化的路线。房地产必须要进行调控，不可以任由其发展，否则又会反过来影响经济的发展和民生，但是，也必须要引导正确的房产消费。房产调控不可仅凭单一的政策，下一轮的调控可以通过税收制度的完善来进行调控。通过完善的税收制度，来转移社会的财富。例如，加强对购买豪宅类产品税收的调控，扩大保障性住房的范围。一方面可以消化投资，另一方面也可以保证老百姓的基本住房需求。“国五条”的细则可以更加丰富，更应视不同地区的情况来实施，使得房产调控政策更加人性化、科学化。此外，在房产市场化的同时，也应该加快政治体制的改革。房地产调控不能仅仅依靠房产单方面的调整和改革，应该多方面共同进行调整。