二手房交易买卖双方的角度和心态各异，卖方总喜欢拿同地区商品房来类比，开价与商品房差价不大；而买方总强调一个"旧"字。其实只要真正站在市场的角度，以房屋的市场价值为基础，以供求关系为参考，具体分析测算，二手房的价格还是有规律可循的，主要抓住以下三大因素：

　　房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为－2％；另外旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，"三小"套型（小厅、小厨、小卫）扣减－10％。此外，楼层对价格也产生影响，以小高层为例：1层和2层为基准价，5层和6层为－3％，7层为－5％，3层和4层为＋3％，若是楼顶则－5％；而朝向如无朝南外门窗，－5％。

　　环境因素。环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居祝还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减－5％，盛市重点中小学区＋15％。

　　心理因素。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素：－8％。

　　现举某实例加以验证：某住宅1988年建成，此房位于2层（共7层），建筑面积51平方米，属二级地区，房屋结构为混合一等。属于"三小"套型：－10％，折旧率12年×（－2％）＝－24％，楼层：－3％，朝向：南北，非小区和无物业管理：（－5％）＋（－5％）＝－10％，重点中小学区：＋15％，心理因素：－8％；而当地商品房价格为4500元/平方米，求得：4500－（4500×24％＋4500×10％＋4500×3％＋4500×8％－4500×15％）＝2700（元/平方米）。因而此房的实际成交价格14万元左右。

　　（中国证券报）