台湾房地产市场自从去年下半年开始转趋热络以来，不仅销售情况逐渐好转，一些好地段的产品也开始调高售价。惟自今年3月总统大选以来，在国内外经济因素与非经济因素之交互影响下，市场普遍呈现衰退，因此，社会各界对于今年下半年的市场走势也都非常的关心。

　　台湾房地产市场自从去年下半年开始转趋热络以来，不仅销售情况逐渐好转，一些好地段的产品也开始调高售价。惟自今年3月总统大选以来，在国内外经济因素与非经济因素之交互影响下，市场普遍呈现衰退情况，因此，社会各界对于今年下半年的市场走势也都非常的关心，惟就当前之整体经济情况而言，以下十大主要影响因素实颇值得继续追踪观察。

　　一、低利率时代是否结束？

　　─消费者购买力是否下降？

　　美国联邦准备理事会（Fed）自今年6月底开始已二度升息至1.5%，显然的美国已由「宽松货币政策」逐渐转为「紧缩货币政策」。

　　其次，也有一些投资机构认为台湾、泰国、印尼与菲律宾将会是亚洲最先提高利率的国家，其主要原因在于避免通货膨胀危机；因此，低利率时代是否结束，将是未来影响购屋因素极为重要之一项指标。

　　二、高油价时代是否来临？

　　─油价、物价与房价之三角情节是否依然存在？其对一般民众购屋需求之影响如何？

　　最近国际原油期货价格虽曾逼近每桶50美元大关，惟世界银行首席经济学家波吉纳（Fra cois Bourguignon）预测，国际油价几个月后就会回归每桶30美元之均衡价格。然最近经建会则提出高油价已成经济发展隐忧之警讯，并且预测，如果今年9月起国内调涨油价，估计今年9至12月的经济成长率将下滑0.07%。

　　此外，国内生产毛额亦将减少约25亿元；其次，一旦国际油价上涨20%，国内油价将上升10%，物价也将上涨0.48%，而经济成长率将下挫0.27%；因此，高油价时代是否来临必然也是相当重要之一项影响因素。

　　三、高利润时代是否结束？

　　─如何藉由产品区隔创造行销利基，提高投资利润？

　　─如何将经营策略由传统之短期投资获利逐渐转型为长期经营管理？

　　─如何兼顾开源与节流？

　　在竞争日益激烈之经营环境中，高利润时代必然随之结束，因此，房地产业之经营模式亦必随之调整。

　　四、理性购屋时代是否来临？

　　─首购需求、换屋需求与投资需求之结构性变化如何？─如何因应消费者导向之购屋需求？

　　在所得逐渐提高，加以住宅自有率已高达85.4%之情况下，理性购屋时代亦必随之而至，因此，房地产经营就更应该特别重视消费者导向之购屋趋势。

　　五、消费者购屋观念是否改变？

　　─「有土斯有财」观念是否依旧存在？

　　─传统财产三分法之观念如何调整？

　　─房地产是否仍是最佳保值、增值工具？

　　在历经13年不景气过程，加以投资理财工具亦已逐渐多样化，因此，对于消费者购屋观念之改变亦应深入探讨。

　　六、超额供给是否重现？

　　─今年1到6月主管机关所核发住宅建造执照已高达52,359户，依此推估，今年核发住宅建造执照数量将超过10万户，创民国87年以来之新高，并且为民国90年最低靡时期（24,389户）4倍以上数量。

　　─根据住展杂志之市场调查资料显示，今年1到7月北台湾预售屋推案规模已达到2,210亿元，并且结构体及新成屋的量体亦已高达1,097亿元，两者合计3,307亿元，依此推估，今年全年之市场供应量将超过6,000亿元。

　　由以上之资料显示，不免令人担心市场超额供给是否会再度卷土重来。

　　七、宽松货币政策是否转向？

　　─国际油价持续攀高，可能引发通货膨胀，惟企业生产成本提高又将导致经济衰退，通货膨胀再加上经济成长衰退，有可能导致「停滞性通货膨胀」（stagflation）之隐忧，在此情况下，政府原所采行之宽松货币政策是否转向？

　　八、政策性补贴是否缩减？

　　─土地增值税减半征收措施是否延续？

　　─优惠房贷是否继续提拨？

　　近年来政策补贴对于市场景气影响至钜，惟其未来走势仍需密切注意。

　　九、大陆宏观调控之影响如何？

　　─宏观调控对我国建材成本之影响如何？

　　─大陆经济稳定之后是否还会吸引国人前往投资房地产？

　　自从大陆经济崛起之后，不仅国内经济深受影响，其今年四月实施之宏观调控效应如何，更值得持续追踪观察。

　　十、非经济因素之影响如何？

　　─选举、政争…等非经济因素对消费者购屋信心之影响如何？

　　─依经建会所公布之第二季住宅需求动向调查资料显示，第二季的房价信心综合指数为10.29分，已较第一季之131.04分显著降低。

　　由以上之分析可知，今年下半年之市场走势依然充满变数，丝毫轻忽不得。

　　(作者：淡江大学产经系教授 庄孟翰)