这些新型贷款方式不断拉高房屋价格，具有带来新一轮经济萧条的潜在危险。更为严重的是，这些新型贷款方式是一个未知的领域，最终会带来什么样的后果，谁也无法预知

　　当渐行渐近的固定利率房贷在中国引发热烈讨论的时候，新型抵押贷款方式则正以各种优惠条件极力劝诱着美国的购房者。

　　现在美国的一些银行正热衷于用诸如“不多几年内，仅付利息就可以买下您最想要的房子，而不用付本金。”或者“只需超低月供，您就可以安居了。”之类的广告语来吸引房贷客户。

　　这些被称为“只还利息式(I-O)”、“自选方案（Option ARM）”和“多选式还款（Pick-a-Payment）”等各式名目的新型贷款方式，要求借款人支付的首付额远低于传统的固定利率和浮动利率条件下的首付额。

　　“因为利率一直以来都维持在较低的水平，开发商、贷款机构都在设法吸引更多的人买房，而这些新出现的贷款方式使得原本买不起房子的人也可以买房。”沃顿商学院房地产系教授Lynn B. Sagalyn指出，贷款机构因为彼此业务竞争激烈，已经开始给信用等级比较低的人提供贷款了，同时购房者的首付比例也越来越小，从以前的20%降到5%或者10%，甚至为0，这种现象非常危险。

　　几种新型房贷方式

　　通常情况下，典型的I-O的贷款方式在头5～10年内不需要支付本金。举例来说，一笔10万美元的传统固定利率按揭贷款，期限30年，利率为5.75%，借款人每个月需要支付600美元，而采用I-O方式，因为不需要支付本金，借款人每个月只需支付500美元。较低的月供可以使借款人拿到的贷款额比传统贷款方式下更高。

　　但是传统方式下，随着借款人第一次还款的开始，其债务在逐步减小，I-O方式则完全不同。由于之前仅仅支付利息，一旦开始支付本金，余下的年限所需要支付的款项要比在传统方式下高得多。

　　在初始只付利息的阶段过后，贷款利率可能提高，因此月付额会激增，每月的还款额很容易就从仅需500美元增加到700美元甚至更高——增幅可能超过40%，许多的借款人最终可能无法承担。

　　多选式贷款（Option Mortgages）与此类似，只不过借款人每月可选择多种付款方式。还有一种最小支付选择，购房人开始需要支付的甚至比利息还少，这样未付的利息也进入债务，最终购房者所欠的款项比他借的钱还要多。在这几种新型贷款方式下，因为利率是随着基础利率而进行调整的，所以利率上升必然会造成利息费用上涨。

　　最终可能变成陷阱

　　数十年来，采取只付利息而不付本金抵押贷款方式的大多是有钱人。然而在今天，这些新产品的目标客户是普通的购房者，在许多情况下，甚至包括根本就不符合标准贷款要求的“次首选”借款人。

　　专家认为，这些优惠条件最终可能变成陷阱：几乎可以肯定，以后这些产品所要求的还款额会逐年增加，对于许多借款人来说，每月将要还成百上千美元。最为严重的问题是：如果利率上升而房屋却不断贬值，那么这些贷款是否会成为引爆冲击金融市场和经济体制的定时炸弹呢？上个世纪90年代，房地产崩盘如洪水般冲垮了日本的经济，直至今日尚未完全恢复。

　　沃顿商学院房地产系教授Susan M. Wachter.指出：“这些新型贷款方式不断拉高房屋价格，具有带来新一轮经济萧条的潜在危险。更为严重的是，这些新型贷款方式对我们来讲是一个未知的领域，最终会带来什么样的后果，谁也无法预知。”

　　市场过于乐观？

　　由于近年来房价在持续上涨，银行等贷款机构认为即使借款人无法偿还债务，用于抵押的房屋的本身价格也足以支付银行贷款，而Wachter认为事实并非如此。她指出，房屋价格之所以会上涨，部分原因是因为低利率使得借款人有更多的钱可以用于消费，而新型的抵押贷款方式使更多的人可以买房，这在相当大程度上促使房屋价格上扬。

　　Wachter指出，19世纪80年代，在加州与波士顿等房地产过热的市场，泡沫破裂后房屋的价格下跌了30%～40%。越是以前上升比较快的地区跌起来也越猛，而在过去几年内有多个地区的市场都非常繁荣，因此，这些地区也必将面临着房价下跌的危险。“这样的地区不是一两个，而是三四十个。”她补充，由于I-O及选择按揭贷款方式的流行，借款人到期无法偿还债务的风险极其巨大。

　　一旦抵押贷款违约事件频繁出现，导致银行风险加大，商业银行等金融机构必然会相应采取紧缩性政策。而这无疑会限制经济的发展。深远影响还不止这些。由于美国盛行资产证券化，大多数银行都将贷款打包通过资产证券化发行上市，在全球市场进行交易。新型抵押产品积聚的风险一旦爆发，将通过产品链迅速蔓延至全球金融市场。虽然现在还不至于悲观到认为新型抵押产品会将美国经济拖累到类似日本长期萧条那样的窘境，但也要清醒意识到，“一旦经济周期进入萧条期，大量使用新型抵押贷款工具的后果将会使萧条更为严重。”Wachter如此判断。

　　链接

　　我国大多数商业银行所采用的个人住房抵押贷款的还款方法：

　　——贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方法。

　　——贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法（即每月以相等的金额偿还贷款本息）和等额本金还款法（即每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减）。借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法，合同签订后，不得更改。

　　(作者：吕静)