今年以来，国家为稳定房价，促进市场健康发展，发布了一系列调控政策，并产生了积极作用。日前，国家发改委和国家统计局的调查数据显示，10月份全国70个城市房屋销售价格同比上涨6.6%，涨幅比9月份高1.1个百分点；环比上涨0.5%，涨幅比9月份低0.1个百分点。这些数据表明，目前房价总体上处于平稳调整之中，但各个城市房价变动的差异性仍非常大。

　　调控目的在于抑制房地产投资过热，稳定房价，但为什么房价却仍在上涨？从2005年年初至今来看，为抑制房价过快上涨，国家继续进行了一系列宏观调控。仔细分析政策意图，再加之月度、季度的众多数据纷纷亮相之后，事实清楚地摆在面前。

　　其一，在调控过程中，除了重点城市上海的两个“1000万”工程轻微地影响了当地市场供求以外，许多地方并没有加大供应来平抑房价上涨。理论上讲，加大中低价房的供应是拉低房价的重要手段，但是，那样就需要增加相对廉价的土地供应，增加土地供应意味着又一轮投资热的开始，这很容易引起钢铁、能源等供应紧张、价格上涨，削弱2004年宏观调控成效。另外，如果大量增加土地供应，一旦房地产市场出现逆转，将会带来巨大的投资损失，政府部门没有冒这个风险。

　　其二，自始至终调控的意图都不是“打压”房价，而是针对过热的投资以及价格的过快上涨。这是因为，一旦房地产市场的“冬天”真正来临，不仅许多地方的GDP增长堪忧，甚至会引发金融风险。可见“稳定”重于一切，有关部门不会允许房价大跌。

　　抛开其一，剔除其二的结果是，不打压房地产，又不能大量增加土地供应，同时还要抑制房价上涨，在这样的条件下，限制需求成为政策最后的杀手锏，其中，投资和投机性需求成为重点抑制对象。

　　数据显示，今年1~8月、1~9月、1~10月，北京市商品期房价格同比均出现了较大幅度的上涨。1~9月，深圳房地产市场一反往年小幅上涨的常态，猛涨12.2%，全市住宅均价达到6639.6元/平方米。在以抑制需求为导向的调控之下，我们看到，全国的房地产市场，除上海、杭州这样的重点城市房价有了一定幅度的下跌外，其他城市的房价并没有表现出明显地受“调控整顿”的迹象，有些城市在平稳过渡，而有些城市则仍以两位数的速度飞快猛涨。

　　如今的地产市场中，持币待购的购房者心存疑惑，房价何时才能降？而开发商同样也很困惑，政策调控要到几时？但值得提醒的是，有些开发商的楼盘在观望中会烂尾，这显然会给购房者、银行和社会带来负面影响。在博弈的另一头，购房者的持币待购期限迷茫，更多的真实需求同样被遏制。这对政府部门来说，在漫长的拉锯过程中，又该以什么样的姿态出现？也许至少可以做到促进楼市从高位观望到低位成交这一过程的演变。“促进”并不等同于“托市”，即引导市场的前进不一定采用放松银根、为开发商融资和贷款开绿灯的措施。

　　另外，建立存量房市场，也是使整个房地产市场更加完善的必要一步。事实上，房地产行业不仅仅是指开发，还包括存量房的买卖、物业的租赁和管理。国外一些发达国家大规模开发的时代已经过去，但房地产行业在这些国家不仅没有消失，其国民经济支柱产业的地位反而不断提升。可见，房地产行业的问题并不仅仅局限在“建与卖”这个环节上面，解决人们的住房问题可以用租，也可以用买，可以买新房，也可以买旧房，既能通过增量房市场，也能通过存量房市场。但现实的情况是，我国增量房市场和存量房市场存在割裂，出台的各种政策也多针对的是增量市场。

　　宏观调控时至今日，已经走到了一个路口。前不久建设部副部长刘志峰指出，当前房地产市场调控正处于关键时期，稳定住房价格还有大量工作要做，当前的重点是，贯彻落实好国家已经出台的房地产宏观调控的政策措施，国家近期不再出台新的调控措施。这番话好似给市场吃了一粒定心丸。而我们也需看到，目前全国房价的涨幅仍然维持在较高水平，很多问题有待明确。近期，银监会针对房地产信托的“212”号文进一步抬高了房地产企业的融资门槛，深圳针对当地增长过快的房价打出了四记重拳，这些连续的动向都在表明，这个以房价为中心，调控力度为半径的圆还在继续画着，没有闭合。

　　(作者：苏晶)