人物档案：

　　童忠益，美籍华人，美国房利美基金会住房经济与政策部主任，公共政策学博士，美国房地产协会惟一的华人常务理事，美国《住房政策论坛》暨《住房研究》副主编。

　　作为在美国房地产界工作了十多年的华人，童忠益目前在全球最大的专业住房按揭贷款公司——美国房利美(Fannie Mae)工作。身为美国房地产协会的常务理事，他对楼市的观点也经常出现在美国多家报纸。美国楼市的发展对中国楼市究竟有什么启发？近日，本报对回中国考察的童忠益先生进行了专访。

　　美国楼市上升周期为5-7年

　　不知是巧合还是周期性规律在起作用，美国楼市在经过将近8年的上行后，于今年6月达到最高峰，并在8月开始下行。尽管中美楼市几乎没什么关联，但从复苏和转折的时间上看，和杭州楼市居然在时间上有非常大的相似性。

　　“美国楼市的上升周期一般是5~7年，这次周期是持续时间最长的一次。”童忠益如此表示。他介绍说，美国房地产市场经过长时间的发展，周期性已比较明显，每一轮都要经过复苏、高涨、转折、萧条这4个阶段，这4个阶段完全完成需要10~14年的时间，而上升期则在5~7年。

　　美国这一轮的房地产周期从1997年开始复苏，直至今年达到最高峰。这一轮上涨，主要集中在美国东海岸和西部沿海地区。这两个地区的共同特点是人口集中、经济发达，比如西部的加利弗尼亚，经济水平位于世界前列，这几年的房价涨幅也比较高。

　　经过近8年的上涨后，从今年七八月份开始，美国房地产市场开始出现交易量萎缩、价格下落的现象，尤其是一些地段不好、品质较差的房子价格下跌明显。

　　三大因素决定楼市盛衰

　　对处在由热变温的杭州楼市来说，人们最关心的是，就成熟的美国市场来说，出现哪些征兆，就意味着楼市进入了一个转折期？

　　“楼市的盛与衰主要取决于宏观经济与地方经济、住房建设对市场的灵敏度、楼市自身周期性规律。”童忠益这样解释。如美国东海岸地区，由于经济发达，向来是楼市的领头羊；在住房建设上，如果求大于供，价格必然上涨，反之，则下跌。

　　不过，童忠益认为，就美国的这轮周期来说，和宏观经济的关系并不大。事实上，今年以来的美国经济依然趋好，而楼市之所以出现转折，更大程度上是因为后两者的因素。

　　他认为，美国的这轮房地产发展从1997年前后起来，房价经过持续8年的上涨，美国消费者的购买力已经大大下降，想买而不敢买或买不起的大为增多，这就直接影响了市场的供求状况。因此，当今年银行提高按揭贷款利率时，很多人开始停止购买。

　　此外，由于楼市有利可图，楼盘供应量大增，投机者大量出现。“这都是非常危险的信号，预示着楼市将要转向。”童忠益说。

　　家庭负债率超过42%非常危险

　　房利美(FannieMae)作为全球最大的专业住房按揭贷款公司，它对住房贷款申请人有一套严格的风险评估体系。眼下，将房产作为家庭重要资产进行投资和申请贷款的人比比皆是，我们可以从美国的评估体系中得到些什么启发呢？

　　据童忠益介绍，在美国，银行在考量一个消费者的资产安全时，主要有两个指标：一个是家庭负债总额与家庭税前总收入的比值，最高应控制在38~42%。这个家庭负债包括汽车、教育、住房等所有项目；另一个指标是房产金融负债额与家庭税前总收入的比值，一般在28%以下才被视为安全。

　　也就是说，一个家庭要保证资金安全，在只有银行贷款这一种负债的情况下，每月用于偿还各项贷款的费用，最高应控制在家庭月收入的38~42%；而每月用于偿还住房贷款的费用，不应该超过家庭月收入的28%。

　　如果把这套评估方法搬到中国，若一个家庭月收入为5000元，在住房上负担的月供不应该超过1400元。

　　房价过高将降低城市竞争力

　　“中国房地产市场的周期还无法预测。”童忠益说，中国的房地产市场发展时间还很短，市场化也不够充分，自身的规律还没有形成，更重要的是，受行政干预的影响比较大，并不完全是市场自发的调整。但他同时也认为，在中国目前的市场下，政府也只有靠宏观调控来加以控制。

　　童忠益认为，中国房地产市场主要的问题是政策法规不健全。美国的房地产开发，政府不出让土地，但收取高额的房地产税费。比如，一套房子如果在买入后1年之内交易，需要缴纳高达30%的交易税；1年后进行交易的，也需缴纳15%的交易税。

　　而中国在整个房地产开发过程中，早期的土地出让相对来说比较廉价，这给了一些开发商和投资客取得暴利的机会，而这带来了一系列连锁反应。

　　首先，房地产业的高回报率，不仅让开发商纷纷投资，也让消费者蜂拥买房，从而造成社会资金过于集中，造成股票等其他投资产品衰微。这种情况发展到一定程度，靠市场自身的调节，将出现非常严重的后果。

　　其次，在中国部分城市，房价和收入比已相差太大。在美国，房价和普通市民的税前年收入比一般是5∶1；而在中国部分城市，这一比例普遍超过10∶1。

　　“过高的房价将降低一个城市的竞争力。”童忠益说，这让很多消费者无力买房，只能住到房价较便宜的郊区，而每天花费大量时间往返于市区和家中，势必降低生产力。同时，面对过高的房价，人才和企业在考虑要不要落户该城市时，也会顾虑重重。

　　所以，政府只有靠宏观调控来加以控制。“在中国目前的形势下，这种调控是必要的。”他认为。

　　中国开发商瞄准美国人

　　童忠益给记者带来了一个新消息：一些中国开发商已有了向美国进军的意向。就在他此次来中国之前，就有一个上海的开发商前往美国，为自己开发的楼盘作宣传，并做了一些初步的营销活动。而稍微早些时候，一家北京的开发商也来到美国，打听在洛杉矶开发房地产的情况。

　　但他提醒说，中国人到美国投资房地产，要谨慎又谨慎，要注意研究美国市场固有的周期性。上世纪90年代初期，美国房地产市场也达到了一个前所未有的高峰，日本资金大量流入美国楼市，但不久，美国房地产市场就转入了萧条期，很多日本投资客和开发商血本无归。

　　在传统上，由于经济和文化相通，美国人只对欧洲房地产市场比较关注，但目前，这种情况正在发生改变。越来越多的美国人对中国房地产市场发生了浓厚的兴趣，特别是美国的华人。现在，已经有不少美国人尤其是美籍华人到上海等城市投资房地产，他们的经济利益已经与中国楼市相连。

　　(作者：程洁 张伟群)