过去数年，全球各主要国家的房地产价格均大幅上升。英国《经济学家》的资料显示，爱尔兰、西班牙、英国、澳大利亚、瑞典、荷兰、法国和美国的楼价7年时间已分别大幅上升187%、149%、139%、112%、81%、76%、76%和65%，仅有德国和日本为-3%和-24%。 由于楼价的升跌往往会对地区乃至全球经济带来一定程度的影响，因此近日很多经济学家对全球楼价高企感到忧虑，担心全球楼市出现泡沫。

　　根据国际货币基金组织的统计，以往房地产泡沫破灭对经济带来相当于国民生产总值8%的损失。因此，有必要对欧洲和美国两大房地产市场的状况作出分析，透过影响当地楼市的利好和利淡因素，判断各地的楼市是否仍能健康发展。

　　客观地说，部分欧洲市场的楼价已脱离基本因素，但整体市场表现仍然审慎乐观。在众多的欧洲国家中，西班牙、爱尔兰、英国和荷兰的楼价是较明显地脱离基本因素的。以供款能力比率(1985年为100)为例，现时该四国的比率分别高达288.78、200.81、155.83及243.14，即现时的供款比率是1985年的1.55至2.88倍；如以售价对租金比率(1985年同为100)作比较，该四国的比率现时高达249.92、272.45、194.28及203.58，即现时售价对租金比率较1985年高两至三倍。无疑，楼价和负担能力在这些国家已大大超越正常的水平，不能排除楼市出现调整的风险。

　　就整体欧洲市场而言，法国和德国等楼价仍较贴近其基本因素。事实上，利好欧洲市场的因素包括：预期欧元区经济2005年增长1.6%，虽经济增长预测已被调低，但经济持续扩张令居民的实质收入持续增长，有助改善就业情况和增加居民置业的信心，对楼市有所支持；预期欧洲央行短期内加息的机会不大，而欧元利率维持不变将对楼价构成支持；国际资金流向欧洲的房地产市场，根据戴德梁行的统计，单是2004年流入英国物业市场的资金就高达200亿英镑，较2003年上升20%，当中有约60亿英镑是来自国际投资者的，这足以证明世界各地仍有大量资金流进欧洲物业市场，对当地物业价格有所支持；2005年至2007年间欧洲新落成的物业(特别是写字楼物业)数量较小，令整体欧洲市场的写字楼租金逐渐回升，对楼价构成支持。

　　另一方面，欧洲市场也受到一些利淡因素的困扰：美元弱势，令欧元持续上升，将不可避免地打击欧洲的经济，以欧元区最大的经济体系德国为例，其失业率创下自二战以来的最高水平，超过12%，影响居民买楼的信心和能力；欧洲多个国家的楼市已经历数年大幅上升，但租金升幅则滞后于楼价，令回报率下跌，影响投资价值；部分国家楼市已脱离基本因素，一旦这些国家楼市出现调整，国际投资者可能获利离场，这会对整个欧洲市场带来冲击。

　　美国楼价较欧洲贴近基本面，但美联储持续加息将构成隐忧。以供款能力比率及售价对租金比率(两者均以1985年为100)为例，两者分别仅为113.66及136.48，较各欧洲主要市场为低，故其楼价应较为贴近基本面，但是部分州或城市，如拉斯维加斯、旧金山市和洛杉矶等，已出现过热的现象。虽然美国有部分地区的楼价已过热，但整体市场表现仍较欧洲健康。

　　美国的楼市也面对着不同的利好和利淡因素影响。利好因素包括：美国经济表现仍然乐观，2004及2005年经济增长率将分别上升4.4%及3.5%至4%，两者均高于其潜在经济增长率3至3.5%的水平，经济向好，就业情况也逐渐改善，失业率自2003年中的6.4%下跌至5.2%，就业情况改善增加居民置业的信心，对楼市有所支持；虽然美联储2004年中至今共加息7次，但楼宇按揭的利率并没有同步上升，2003及2004年楼宇按揭利率分别为5.8%及6.1%，升幅仅为30基点，温和加息对楼市并未构成影响；美国楼价升幅较欧洲市场为低，走势急速逆转的机会不大。

　　此外，美国楼市也面对着一些利淡因素：美联储将继续加息，对楼市构成打击；美元持续弱势，令美元资产(包括房地产)对海外投资者的吸引力下降，投资者担心美元资产的回报无法抵销美元下跌的汇率损失；部分地区楼市已经过热，不排除这些地方的楼市出现调整，并影响整个美国楼市的气氛，楼市调整将对居民消费及经济状况产生负面影响。

　　综合欧美两地的情况，全球确有一些国家或地区楼市出现过热或泡沫现象。房地产价格的波动会对经济带来深远影响，故应该早做准备，以免当某些地区楼价出现调整时，对中国乃至全球经济构成打击。