城市、郊区和乡村构成三大市场

　　编者的话:作为发达和成熟的房地产市场的典型代表------美国，它的市场现状如何、形态如何、结构如何以及住宅政策和居民消费，毫无疑问对我们这样正处发展阶段的房产市场具有重大的借鉴意义。我们特邀曾在美国工作多年，对美国房地产市场有深度了解的俞坚先生撰写了一组文章，将陆续刊登，以供大家参考。

　　美国房地产由中心城市（Central cities）、郊区（Suburbs）和非大都市区域（Non-metropolitanarea）三大市场组成。纽约这样的中心城市不仅包括商业和居住高度繁华的曼哈顿区（DISTRICT），还包括皇后区、布鲁克林区和布朗克斯区这些普通的商业和居住区域，长岛的纳桑，小颈等县（COUNTY）才是纽约郊区。郊区实际上是都市化了的城镇，将大都市区域中的大小城市联成一片。美国有纽约-费城-波士顿，芝加哥-底特律-克里夫兰，旧金山-洛山矶等几大片大都市区域（中国的长三角，珠三角和渤海湾经济圈不久也将成为这样的大都市区域）。非大都市区域是指远离经济圈和城市的乡村，美国广大中西部和南部地区是非大都市区域（以下简称乡村）。

　　美国房地产半个多世纪的发展，就是人口从乡村向大都市区域转移的过程；而在大都市区域，中心城市人口绝对数量增长，人口比重基本没变；郊区人口绝对数量成倍增长，人口比重提高了一倍多。统计数字显示，1940年时居住在美国中心城市，郊区和乡村的人口分别为34%、19%和46%；2000年时分别为34%、44%和22%；乡村人口比重从46%下降到22%，郊区人口比重从19%增长到44%。其中美国发生过两次人口迁移高潮。第一次是上世纪30年代到60年代初，美国人口大规模地从乡村向城市迁移；第二次是60年代末到90年代，由于城市交通、污染和犯罪等原因，大量城市人口又从中心城市向四周逐渐都市化的郊区迁移。房地产市场的这些变化充分反映了美国乡村向城市化、城市向都市化发展的进程。

　　三大市场决定三大价格区域:即美国乡村房价最低，郊区其次，中心城市最贵。当然在中心城市中，纽约、波士顿、芝加哥、旧金山、洛山矶这些大城市的房价比中小城市高出好几倍；而纽约曼哈顿、芝加哥湖区、旧金山湾区这些大城市中最繁华和最集中的中央商务区和高档住宅区的房价又比其他区域高出几倍甚至几十倍。所以美国绝大多数地区或者说房价总体水平不高，但是房价之间的差异极大，堪称世界第一。

　　据2000年统计资料，美国中西部和南部（即乡村）平均房价15万美元左右，东西海岸非中心城市（即郊区）平均房价为25万美元左右，两者差距不足一倍。1970年时，两者分别为20000和25000美元，差距只有五分之一。30年中美国绝大多数人（占总人口的66%）居住的房价平均价格上涨了10倍，年增长为3%多一点，与同时期国民生产总值，劳动生产率和工资水平上涨基本相同。

　　从统计资料上还可以看到，30年中绝大多数年份（18年）美国房价年增长幅度仅为2%，低于消费品物价指数（CONSUMERPRICEINDEX）；只有很少年份超过5%。从不同区域房价上涨的曲线图上可以看到，30年中原来房价比较高的东北部（纽约为中心的大都市区域），房价上涨比较快；原来房价比较低的中西部和南部，房价上涨比较慢，显示出房地产价格具有"强者越强，弱者越弱"的基本走势。

　　但是占人口总数34%的中心城市，尤其是纽约这样的超级大城市，房价及其上涨完全是另外一回事。美国中心城市的房价上涨很快，而且差距越来越大。纽约某些核心地段的房价与乡村、郊区差距几十甚至上百倍。以一栋"标准"的单家庭房屋为例，如果位于纽约市开车2-3小时的乡村，价格大约为15万美元；开车1-2个小时的郊区，大约为30万美元；如果位于皇后区（从曼哈顿开车大约45分钟到1小时），价格在60-100万美元；如果位于曼哈顿（实际上曼哈顿绝大多数是公寓和豪华公寓，很少有单家庭房屋），价格就有可能500万到5000万美元。

　　俞坚