在澳大利亚昆士兰州，土地的含义就是不动产，包括地表以及地表的土壤、土地上所有改良物(如建筑物)、地上空间和地下空间，但不包括土地上的矿产、石油、水和矿石。目前，昆士兰州土地总面积为172．7万平方公里，其中 68％属于州政府可租赁的土地，14％为私有土地，6％的土地正在成为私有土地，10％是国家公园、州森林、道路、铁路或保留地；2％为未分配的州有土地。

　　昆士兰州土地登记机关依据不同的法律规定，设计了多种类型的土地登记簿，如“私有土地登记簿”、“州有租赁土地登记簿”、“授权书登记簿”、“保留地及托管地受托人登记簿”、“州有末分配土地的地役权登记簿”、“执照及许可证登记簿”、“州政府的房屋租约登记簿”、“海外业主的土地登记簿”、“港口租约登记簿”等。

　　昆士兰的三种土地权属形式

　　州有租赁土地

　　在昆士兰州承租人承租州有租赁土地必须支付租金并且要用于特定目的，若违反规定，州政府有权收回承租的土地。被租赁的土地可用于多种目的，如放牧、农业、居民住宅、商业、轻工业和旅游业等。但用于住宅的较少，大部分用于放牧。

　　保留地和其他公共目的用地

　　保留地是政府为了公共目的而专门保留用的土地，主要用于公园、公墓、公共礼堂和运动场所等。此外，昆士兰州大约有800万公顷的国家公园和州森林用地，用于林木和野生动物的保护。

　　私有土地

　　私有土地以私人名义登记造册，为昆士兰所有土地权利类型中最高级的形式。除了个人或公司外，昆士兰州政府也可以是私有土地的所有权人，即以“昆士兰州政府”的名义拥有或处置私有土地，一般医院、警察局等类似用途的土地即为州政府拥有的私有土地。

　　私有土地可以通过市场购买、礼物赠送、遗产继承而产生移转。土地权利人可以将土地出售、出租、抵押、分割宗地或让渡一定的土地权利，如收益权。虽然理论上私有土地的所有权可以“上至天空、下至地心”，但权利不是绝对的，权利行使还会受到法律或其他特殊情况的限制，例如，州政府保留土地上自然资源(矿产、石油和矿物质)的权利；地方政府可以限制土地的用途；历史最高水位线以下的土地不能私有；曾经被水淹没的土地不能用于建筑等等。所有权人都必须遵守相关法律，不得违法使用土地。

　　以“私有土地登记簿”为例

　　“私有土地登记簿”为每宗私有土地建立一个记录。内容包括每一位私有土地所有权人和登记权益拥有人的详细情况，抵押、租约、地役权、契约和收益权等的权益内容，登记申请呈递时间和登记时间，以及相关行政管理通告。

　　“抵押”是经济生活中的重要部分。根据昆士兰州的《土地权利法》，抵押权人(贷方)只可收取一定费用而不可取得抵押人(借方)的土地或土地上的权益。只有当抵押人不偿付贷款时，抵押权人方能行使占有或出售土地的特别法律权力。

　　“私有土地的租约”是私有土地的所有权人(出租人)与租户(承租人)双方签订的合同。私有土地的所有权人授与承租人在其土地上享有一定期限的权益，承租人则向业主支付租金，并在租赁期限内享有排他性占有土地或建筑物的权利。大部分租约都在昆士兰登记，租期因用途不同而不同。一般商业用地的租约期限为5＋5＝10年，政府私有土地的租期为10＋10＋10＝30年，但居住用房的租约不在本部门登记。政府虽不强制租约登记，但未经登记的租约不受政府保护。

　　“地役权”是指相邻宗地的某一宗地以特殊方式使用其他宗地的权利。地役权应用广泛，如通行权、建筑物支撑物、相邻宗地的界墙或共用墙、下水道或排污网、供水系统、保持空气流畅和必要采光、电力传送、檐滴等。

　　“契约”是当事双方自愿签署的协议，它明确双方应尽之义务。根据《土地权利法》和《土地法》，登记契约的目的在于授权州政府、州政府的法定代表人或地方政府，订立一项用于约束未来所有权人或其继承人的可登记契约。管制性契约只能用于如下范围：土地或建筑物的用途、保护自然风貌、保证环境或自然保护的土地利用、保证契约所涉及的一切宗地在转让时一并转让。

　　“收益权”是，因当事双方达成协议而产生的一种权益，它授权一方当事人可以进入另一方当事人的土地挖取部分土地物质，如树木、砂砾、沙子。土地登记机关自1997年始登记收益权，该项权利可以出售、抵押。

　　“授权书”是委托人以书面形式授予其代理人以其名义处理与第三人关系的权利，内容包括委托人、代理人以及代理权限。根据《1994年土地权利法》规定，登记机关应单独保存“授权书”的记录，公众可以查询其内容。当登记机关收到由代理人签署和递交的交易文件时，可以核对授权的详细内容。

　　“建筑物管理声明”是昆士兰《1994年土地权利法》的一项革新内容，于 1997年7月13日《土地权利法修正案》中正式引入，类似我国的物业管理协议。声明规定公共设施、道路、固定支撑物、掩体、保护性设施以及日常行政管理等具体内容。其内容介绍登记在建筑物管理声明所涉及的每一块宗地权利上，不能取消。

　　“相关行政管理通告”。昆士兰州《1994年土地权利法》规定，行政管理通告应以附注形式记录在受通告影响的土地登记簿中，目的提醒相关人士关注通告中的行政事宜。应登记的行政通告包括：土地污染通告(1991年土地污染法)；自行建屋通告(1991年昆士兰建筑法)；登记古迹地点通告 (1992年昆士兰古迹保护法)；有意征收土地通告(1967年征收土地法)；自然保护区指令(1992年自然保护法)等其他各类通告。土地登记册中还应记录负责执行的政府部门或机构、部门或机构的档案编号、行政通告执行日期及完结日期。

　　目前，“私有土地登记簿”约保存了260万份注有现业主及宗地详情的电脑记录；260万份旧式纸质文档及其电脑扫描影像记录；70万份地籍测量图；10万份私有土地的租约；2．5万份住宅单位及共有地权资料；14万份转让、抵押等各类法律文档。

　　此外，“州有租赁土地登记簿”约保存了4．4万份向州有土地租约； 25万份转让、抵押等各类法律文档。“授权书登记簿”约保存了8万份授权书。“保留地及托管地受托人登记簿”约保存了2．4万块巳公布的保留地及受托人详情。“执照及许可证登记簿”约有2000份道路运营执照及道路使用许可证。“州政府的房屋租约登记簿”约保存了1500份根据《1945年昆士兰州政府房屋法》颁发的租约；3万份转让、分租等法律文档以及最近注销的法律文档的扫描影像。“海外业主的土地登记簿”约保存了4．8万份根据《1988年海外业主土地登记法》界定的海外业主登记通知书。“港口租约登记簿”约保存了100份原按《1955年港口法》颁发、现已改为按《1994年土地法》颁发的租约；以及分租、抵押等法律文档。

　　(作者：戴银萍 冯文利)