伦敦的房价在过去10年上涨了200％，现在，购房者担心大限已至，有人已经开始寻找新的避险方式，认沽证（持有人有权在一定期限内以下跌前价格出售相关资产）这一金融衍生工具就应运而生了。但是，伦敦证券交易所的认沽证交易并不火爆，其价格从去年发行以来就一直下跌。耶鲁大学经济学教授罗伯特·希勒就曾指出：“伦敦人都在说房地产价格已经到顶了，但他们好像并没有采取什么防范措施。”

　　这也难怪。17世纪30年代荷兰的“郁金香球茎风潮”令投机者们相信，测算泡沫何时破裂几乎是不可能的。因此，尽管美国房地产协会多年来一直警告说，房地产价格不可能按照现在的每年15.1％的速度上涨，泡沫迟早会破裂，但投机者们依然我行我素，他们相信自己不会是最后被套牢的人。

　　传统的经济理论认为，市场价格是由那些谨慎而理性的买卖双方决定的，如果所有的利润都流向那些不谨慎和不理性的人手中，经济规则就会失去效力。这就是当前房地产市场的真实状况，那些预测泡沫很快会破裂的经济学家和市场人士一次次遭到残酷现实的打击。

　　美国人罗伯特·希勒再版畅销书《非理性繁荣》认为，现在正处于房地产泡沫之中，但是对泡沫破灭并无定论。在今年5月耶鲁大学管理学院的一次研讨会上，希勒先生做了主题发言，将上世纪90年代末的股票市场泡沫和今天的房地产泡沫进行了类比。他指出，今天的房地产泡沫与当时的股票泡沫十分相似，上世纪90年代末华尔街不乏明智之士，他们认为当时的股票价格被大大高估了，但是这些预言太早的人却被市场淘汰了，股票市场还是被一些认为价格还会继续上涨的人所操纵，直到市场形势真正发生逆转。

　　也许有人会问，为什么资产价格会不可避免地停止上升呢？美国《财富》杂志的文章认为，这是因为资产的真正价值来自未来能够带来的收入。对于自有房产来说，其价值来自“折算租金”——租住同类房屋必须支付的租金。这就意味着资产价格的上升速度不可能持续超过经济增长速度，因为租金的升幅必然会和总体经济增幅保持一致，甚至还要低于经济增幅。

　　以现在的美国房产市场为例，购买房产的成本按月折算要远远超过租住房屋的月租，如果根据“折算租金”原理则根本没有必要去购买房产。但那些挤破脑袋要去买房子的人还抱着这样一种观念——房价肯定会继续上涨，他们的房子未来可以倒手卖个好价钱。这当然需要存在其他也认为房价会继续上涨的购房者，这样房价才会持续上涨下去。可以预见，一旦人们不再迷信房价会无休止地上涨下去，这些违背经济规律的购房者就找不到下一个买主，房产泡沫就会破裂。

　　换句话说，全球房地产市场的泡沫不可能如此膨胀下去，如果要对泡沫何时破裂下赌注，那可真是场危险的游戏。

　　(作者：肖莹莹)