韩国央行行长朴升最近发出了房地产泡沫预警。“目前的房地产价格问题非常严重，我们必须采取有力措施抑制房价继续上涨。”他在最近的一次新闻发布会上说，“如果房地产泡沫破裂，整个经济将受到震动。”

　　他既不是第一个、也不是第一次发出这样的警告。早在今年3月份，韩国财政部长韩德洙就曾多次对持续上涨的房价表示担忧，但他们都认为现在利用货币政策干预房价还为时尚早。

　　那么韩国是否真的存在房地产泡沫呢？

　　最新数据显示，6月份的韩国房价比上月上涨了0.8%，这说明尽管政府加大力度抑制房价上升，还是不断有资金进入房地产市场。代表政府进行房地产市场调查的国民（Kookmin）银行说，上月的房价增长是今年上半年上涨速度最快的。

　　韩国上半年的平均房价比去年底上涨了2.4%，而汉城南部的Bundang区涨幅最大，达24.2%。最新数据显示，从1月到6月，汉城南部3个热点地区江南（Gangnam）、瑞草(Seocho)和松坡（Songpa）的公寓价格上涨了9.5%，比汉城北部公寓价格的增长率（0.7%）高了13倍。

　　虽然政府自2003年2月以来已相继出台了30多项房地产政策抑制房价，但效果不明显，房价依然继续上涨。

　　江南区是汉城（首尔）南部一个地区，那里的房价在韩国是最高的。在Bundang和龙仁（Yongin）市，公寓的价格今年上涨了15％～20％，这主要是受到了汉城郊区板桥（Pangyo)新的住宅项目的拉动。这些地区一些高档房价一个月内上涨了1亿韩元（10万美元）。

　　在韩国，不仅央行行长担心泡沫破裂，政府也在采取经济措施抑制持续上涨的房价，包括反投机措施。决策部门以及大多数韩国人认为韩国目前存在房地产泡沫，有必要采取特别措施防止泡沫破裂。

　　一些人认为投机势力对房价的飙升负有一定责任，有些房地产经纪人认为投机者将资金从管理日益严格的汉城南部撤出，在南方的卫星城市购买大量公寓，然后再高价销售。

　　为此，韩国政府决定对房主开展税务调查。调查显示，不计后果地购房是近几年房价大幅上涨的原因。此次税务调查对象主要是拥有两三处以上房产的个人和公司，看他们是否有漏税行为。

　　许多人购房是作为第二或第三居所。调查显示，自2000年至今年6月份，在汉城南部地区的所有交易中，这样的交易占了58.8%。在江南区，60%的房主拥有三处以上房产。除了查税外，政府还将对金融机构的抵押贷款进行控制。

　　然而，有国外分析家认为房地产泡沫一说是子虚乌有、杞人忧天，因为最近的数据显示房地产市场并不强势，反而表现出了低迷。

　　他们批评韩国政府采取的反投机措施走得太远了，认为这种措施会伤害国内需求。他们试图通过数据消除人们对房地产泡沫的担心。首先，消费物价指数中，房地产的增长速度从2002年3月份的5.6％降到了今年5月份的0.3％。

　　国民银行的整体经济范围内的房地产价格指数自2004年8月以来一直处于紧缩状态，实际建设开支从2004年第4季度的3.4%下降到2005年第1季度的2.9％。

　　“从最近的数据看，房价并不是造成通货膨胀的原因，而且自2004年年中起，房价比通货膨胀降得要快。”巴克利银行的首席经济师多米尼克·德沃尔－福雷克说，“因此，房地产市场实际上有助于拉低通货膨胀，而不是通货膨胀的原因。”

　　JP摩根经济师任志源（Lim-Ji-Won）也认为房地产的通货膨胀只在某些地区存在，而且也仅限于一种房型（公寓），而在全国范围内，房价的上涨并不算快。

　　“我从来不认为韩国的房地产市场存在泡沫。如果有的话，也只是区域性的。”她说，“扣除通货膨胀因素，即使是公寓的价格上涨也不算太快。”

　　Hana Allianz投资公司的首席执行官欧根·娄福勒认为韩国政府在采取反投机措施时应该谨慎小心。“是否有泡沫只能在认真回顾了过去的发展后才能诊断出来，”他说，“通过对以往房地产市场进行分析，可以避免采取过激的措施。”

　　美林证券公司说，与自上世纪90年代以来的美国房地产价格涨幅相比，韩国的房地产市场根本不存在泡沫问题，实际上房地产市场的繁荣是因为贷款利率太低。

　　外国分析家认为，房地产价格的上涨是全球房地产热的副产品，主要原因就是利率太低。因此，政府需要从全球范围内看待韩国国内的房地产问题，然后采取相应的措施抑制过热的房地产市场。

　　“当前的房地产热是一个全球现象。”国际经济研究所的经济师蒙蒂·格拉姆说，“许多国家的房地产价格都在飙升，比如美国和法国。”

　　他指出，现在有一种普遍的担心：房价的上涨没有可持续性，而且一旦房价同时在许多地方下跌，将出现历史上第一次全球性房地产泡沫破灭。

　　“在这种情况下，各国政府有必要联合起来，共同解决全球房地产过热和房价过高的问题。”他说。

　　然而，无论采取何种措施，有一条是最基本的，那就是供求关系决定价格,因此最主要的是尽快增加房屋供应量，以稳定房地产价格。

　　(作者：编译 尚东)