根据英国皇家特许测量师协会的报告，在过去一年里，欧洲的房市各种指标表现良好：房价、交易量、抵押贷款及建房数量都显示出强劲的增长。

　　法国、西班牙和爱尔兰的房价上涨保持在两位数。只有英国的房地产市场在去年下半年出现明显的滑坡，原因可能是利率的提高。去年上半年英国市场还保持两位数增长，但到了下半年，房价突然停涨，抵押贷款需求明显下降。然而，由于年初的强势增长，年终的房价仍然比2003年高。从表面看，英国的房地产市场似乎将结束繁荣阶段，不过这要取决于利率及2005年的房屋销售情况。

　　法国住宅市场2004年继续保持繁荣，过去一年成屋价格增长16%，新房价格在2004年一季度增长了10%。这说明法国在欧盟住房市场中是最活跃的市场之一。自上世纪90年代中期以来，房价连续8年增长，并保持继续增长的势头，不过增长最快的是过去3年。

　　爱尔兰的房价2004年仍然保持两位数增长，按年率计算，去年9月份增长12%。分析家认为，虽然房价上涨速度有所缓和，但减速不会太快。2004年的房价超过了“软着陆”的期望值，交易量也比2003年大得多，尽管在近几年租金水平有明显的下降，但投资者从出租房屋中还是获得了相当大的利益，2004年一季度，在大都柏林地区的新建房中，有32%卖给了投资者。

　　随着业主居住者对抵押贷款的需求增长，长期停滞的德国市场也开始反弹了。根据该报告的分析，17个欧洲市场中，2004年只有奥地利和匈牙利的住房市场表现相对较差。许多欧洲国家的房价涨幅在5%～8%之间，这包括比利时、意大利、瑞典、丹麦、芬兰和葡萄牙。

　　皇家特许测量师协会的这份报告是由英国住房专家和经济学家迈克尔·鲍尔提交的，报告分析了宏观经济和人口统计学对主要欧洲住宅市场的影响。报告已是连续第6年对有着4.6亿人口的欧洲市场提供独特的数据和深度的分析。今年的报告还首次将10个新加入欧盟的国家纳入分析范围，主要分析了匈牙利和波兰的市场。

　　中欧和东欧的新欧盟成员国的住房市场尚不够稳定，这就意味着外国投资者在这些地区投资应谨慎。新欧盟成员国面临的一个主要问题是住房的质量。许多国家仍然缺乏健全的房地产法律。

　　波兰的住房系统自上世纪90年代以来经历了巨大的变化。虽然私营经济占主导地位，但市场仍然处于发育期。尽管抵押贷款的使用范围近年来开始快速扩张，但抵押市场的基础较低，而借款人在进行外币贷款业务中也遭受了很大的汇率损失。与成熟住房市场相比，波兰的住房交易量也相对较小。建房的目的也主要是针对直接消费者（业主居住者）。2001年和2002年的经济减速严重影响了住房市场，不过2003年恢复快速增长，2004年需求出现旺盛势头。

　　2000年～2003年期间，由于住房短缺、经济增长以及政府对抵押贷款的补贴等因素，匈牙利的住房市场发展迅速。随着利率的提高及补贴的取消，2004年市场出现下滑。与波兰一样，匈牙利建房也主要是针对业主居住者。上世纪80年代，业主居住者占65%，其他都是国有资产。随着90年代向市场经济的转型，国有房屋相继出售给个人。因此到2002年，90%以上的房屋为业主居住所有。

　　报告称，2005年的欧洲房价将继续增长，虽然去年底的市场状况不容乐观。

　　皇家测量师协会的首席经济学家米兰·卡特里说：“欧洲住房市场已显出减速趋势，但活跃的抵押贷款市场将为住房市场带来活力。超低的利率以及抵押贷款领域日益增加的竞争压力将进一步扩大贷款业的发展。”

　　迈克尔·鲍尔补充说：“低利率将继续刺激欧洲的住房市场。但在欧元区利率提高以及新房供应量增加的压力下，今年年底欧洲住房市场的涨幅可能会减慢。”

　　欧洲住房市场的这种强势增长主要是由于持续的低利率及国民经济的增长，整体经济的增长提高了消费者的信心。表现差的住房市场仍然是那些整体经济较弱的市场。

　　2004年，大多数欧洲国家继续实行低利率政策，从而刺激了抵押贷款的需求。在保持高房价增长的三个国家，贷款增长仍然是刺激住房需求的因素。在其他地方，由于借款的成本低，抵押贷款发展很快，惟一的例外是德国和英国。

　　以2004年为例，在爱尔兰和西班牙，由于有利息税的减免优惠，实际抵押贷款利率为负数。尽管法国没有抵押贷款利息税减免，但为许多新建和翻新的房屋提供补贴。数据显示，欧元区2004年秋季的平均利率为3.49%。英国则提高了利率，而且对住房市场的影响很大。

　　低利率对住房市场的积极影响是显而易见的，尽管购买住房是长期投资。临时低利率政策对房价的上涨是有明显推动作用的，因为人们可以短期内从其所购住房看到涨价带来的收益。

　　低利率也会鼓励租户自己购房，因为支付贷款的钱比要支付的房租还低。另外，低廉的借款成本还会使一些新的买主寻找更昂贵的住房。而许多老房主也希望贷款成本降低，这样他们就可以贷款买更好的住房，或升级现有的住房。

　　此外，低利率还鼓励许多国家的转抵押贷款，特别是惩罚小的地方。当房价随着低利率继续升高的时候，房主往往会贷更多的款花在非住房商品和服务上。

　　从总体看，2004年，欧元区长期抵押贷款家庭债务按年率计算增长了10%。债务与可支配收入之比在欧元区逐渐提高：从1995年的65%提高到2003年的85%。然而，过去几年持续降低的利率实际上使利率与收入偿还贷款比率降低。另外，欧元区家庭债务与GDP之比也比其他发达国家（比如英国）低得多。因此，总体贷款债务市场状况依然良好。

　　不过，欧元区各国的情况也有所不同。由于德国的住房市场相对平静，平均抵押贷款市场增长不大。而在住房市场繁荣的国家，抵押贷款发展迅速。因此，各国央行更关心自己国民的债务情况，尤其是房价上涨很快的国家。

　　在一些国家，尽管房价下降，抵押贷款和住房需求却增长迅速。比如荷兰，自2001年的繁荣后房价一直停滞不前，但房屋交易却很旺盛。

　　总之，从各种迹象看，欧洲住房市场2005年不会出现下降，更不会出现大幅下滑。当然，这要取决于利率。如果利率继续保持低水平，住房市场将继续快速发展。如果受通胀的压力利率提高，整个欧洲的住房市场将受到一定影响。

　　(作者：编译 尚东)