机构投资者们正把老年公寓看作是一项更安全的投资，虽然这些大玩家的投资手笔很大，但这些机构投资者们只对高档的投资型老年物业感兴趣，而这部分物业只占全美21000个老年项目的10%，剩下的大多数是由家族企业和非赢利机构经营的养老设施。而美国退休社区的开发商们所开发的老年公寓也大多面向中高收入阶层的老年消费者。

　　规模效应：低价位面向中产阶层

　　目前拥有11664套老年公寓单元的埃里克松退休社区开发公司是最具创新性的开发商之一，位列ASHA2004年开发商排名的第9位。埃里克松的策略是通过规模效应将开发成本降到最低点，他开发的每一个项目基本上都是拥有2000个公寓单元的微型城市，社区里的居民不需要外出寻求服务，社区里就有医生、便利店、药店和银行等，还有大学教授为居民提供从艺术到演讲的各种课程。

　　相反，其大多数竞争对手都是开发200套老年公寓单元规模的项目。由于有更多的租户分摊成本，埃里克松每套公寓单元的收费是12.5万美元，远远低于其竞争对手的20万美元甚至更多的典型费用标准。“我们的客户可以面向更广大的中产阶层，而其他公司只能向收入最高的10%人口营销。”埃里克松说。

　　由于价格较低，埃里克松因此能够更快地将其开发的项目销售出去，有时候一个月就能吸引50个新的租户。除了低价位，埃里克松还为居民提供了更灵活的费用支付方式。在其进入这个行业的初期，埃里克松就决定采取入住费（entrance fees）返还的方式，这与很多竞争对手的缴费政策是极其不同的。

　　老年公寓的传统入住方式是，比如最初需要交纳12.5万元的入住费，然后每月再交纳租金。过世的租户可以返还80%的入住费，或者根据他们居住的月数返还相应的金额。但是埃里克松同意无论租户居住多久都100%返还入住费，这就为那些担心自己可能只呆了很短时间就去世或住进疗养院的老人和他们的子女打消了疑虑。

　　埃里克松的另一个成功因素是将自住型老年公寓和陪助型老年公寓组合在同一个退休社区里。如果一个租户有一天不能自理了，就可以搬到100码以外的陪助型老年公寓里。对于老年夫妇来说，这种结构更为便利和舒适。这一点也与很多开发商非常不同，因为大多数开发商要么只做自住型老年公寓，要么只做陪助型老年公寓，很少有人以如此大规模地将不同类型的老年公寓混合在一起。

　　而房屋经纪人认为，以后可能会有更多的开发商追随埃里克松的这种混合开发策略。NIC的研究显示，如果一个退休社区里同时还有陪助型老年公寓，那么开发商在自住型老年公寓上每月收取的租金会高出500美元。“人们都不愿意自己在需要陪护时再搬一次家。”NIC的马伦说。

　　房屋经纪人报告称，对老年公寓需求最旺的市场是在传统的退休地区，例如加利弗尼亚州，但陪助型老年公寓在全美的很多地方都需求旺盛。多数情况下，老年租户们都希望离自己长期的家和家人更近一些。“新一代的退休者更有活力，他们更愿意考虑老年公寓。他们希望能够上网，能有临时工作的机会，开发商们如果能够提供符合他们需求的环境，一定会成功。”房屋经纪人加姆佐（Gamzon）说。

　　Brookdale：迎合高消费阶层的老年公寓

　　为了在竞争激烈的老年公寓市场上更有优势，开发商们所提供的服务和设施也越来越先进。一些退休社区提供游泳池、健身俱乐部和各种课程班。这其中表现最为突出也许是芝加哥的开发商Brookdale社区开发公司，该公司专门面向高收入和中高收入的消费者。

　　消费者在Brookdale的自住型老年公寓每月每套公寓所付的平均租金是2700美元，而全美的平均水平是2100美元。如果是提供洗浴和其他家务服务的陪助型老年公寓，Brookdale的平均租金是3300美元。

　　Brookdale最好的老年公寓项目是位于曼哈顿下城区巴特利公园的豪华退休社区Hallmark，这是一座14层的建筑，外表看上去就像是一家高档酒店。这里的居民每月支付的费用是5500美元，241个公寓单元多数都能居高临下看到水景。身穿制服的侍者在铺着白色桌布和装饰优雅的就餐区为居民服务。“这不是一个传统的老年住宅，我们的消费者过去习惯于下塌在四季酒店这样的地方，他们期望在这里也能获得同样级别的服务。”Brookdale的主席和CEO 马克·斯库特说。

　　Brookdale拥有62个老年地产项目、共11499套老年公寓单元，每年要在其餐馆式的公寓餐厅里为居民提供800万次就餐服务。为了保持其高质量的膳食供应的荣誉，Brookdale专门投入经费用于食物的研究和开发。Brookdale在美国老年公寓协会ASHA的排名中，位列第10大老年公寓管理者和第12大老年公寓开发商。

　　在过去一年中，Brookdale所拥有的老年公寓的入住率上升了2个百分点，达到94%。但这家公司决定等到市场状况进一步好转再考虑开发新的项目，现在该公司主要集中于改进现有的物业，以及从其他的老年公寓所有者那里赢得新的管理合同。Brookdale最近已经从Cypress老年公寓房地产开发公司那里获得了一项管理合同，负责为其管理和经营位于达拉斯、塔尔萨和其他几个城市的8个老年物业项目。

　　(作者：编译林达)