世界上很少有哪个城市（至少是像莫斯科那样的古老城市）的天空轮廓线会像莫斯科那样日新月异。在斯大林时代的摩天大厦和苏联晚期的劣质活动房当中，智能化现代写字楼正拔地而起。从密密麻麻的起重机上来看，更多大厦正在修建。

　　规模宏大的“莫斯科城”(Moscow-City)开发项目长久以来被人视为“白日梦”而一直被搁置，最近终于在莫斯科河(Moscow River)的一个河湾处破土动工了。根据规划，该项目能与伦敦金丝雀码头(Canary Wharf)媲美。但在两年之内，它就可以自豪地拥有欧洲最高的大楼：一幢高达340米的“联邦大厦”(Federation Tower)。

　　高纬物业(Cushman & Wakefield)全球首席执行官布鲁斯.莫斯勒(Bruce Mosler)表示，从未来几年的计划建筑面积来看，莫斯科会成为扩张速度排名全球第二的写字楼市场，仅次于中国上海。

　　然而，这个市场目前还极不发达，而俄罗斯经济正蓬勃增长，极大地刺激了地产需求，因此，目前的供给虽已十分可观，预计仍难以满足旺盛的需求。这种情况将导致收益率进一步受到挤压，但随着地产价值的上升，整体回报率将仍具吸引力。

　　至少在短期内，真正投资级的产品还是缺乏，因此，莫斯科虽有巨大潜力，有时候仍会让国际投资人感到灰心。但即便如此，他们仍然会对该市场进行大规模投资。

　　“房地产接下来会成为新热点，”仲量联行(Jones Lang LaSalle)负责俄罗斯及独联体业务的董事总经理迈克尔.兰格(Michael Lange)表示，“它正在蓬勃发展。”外界对俄罗斯总统普京(Vladimir Putin)的民主承诺或许还有担忧，但过去7年间，俄罗斯的经济年增长率超过6.6%，当前的政治局势也正处于15年来最稳定的时期。由此看来，商业正在蓬勃发展之中。

　　莫斯科的情况尤为明显。目前，莫斯科是大多数国际投资者关注的焦点。企业活动的拓展刺激了写字楼的需求量，也惠及新生的仓储地产市场。

　　另外，人们实际可支配收入的增长速度甚至高于经济增长速度，也推动了零售市场的迅速扩张。

　　房地产公司高纬物业俄罗斯分公司Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko的资深董事蒂姆.米勒德(Tim Millard)表示，国际投资者往往不得不消除成见。

　　他表示：“许多人刚开始来的时候，觉得这地方环境危险，而且生意风险大，但呆上一段时间之后，就明白事实并非如此。”当然，风险是会有的。在莫斯科，产权绝对清晰的楼宇寥寥无几。一些外国投资者还在土地租期方面遇到问题。莫斯科的土地租赁期限仅为49年。但米勒德表示，绝大多数租约仍有35年或40年的合同期限，另外回报也很可观，这说明投资者能够很快适应。

　　莫斯科的官僚作风和腐败现象还是多得让人透不过气来。不过市场人士表示，腐败实际上没有人们想象的那么严重，而在其它许多市场，腐败情况可能大抵相似，包括一些西欧国家。

　　有一种行之有效的做法可以应对上述两种问题：在当地聘请一个声誉卓著，而且深谙体制的合伙者，让他在全盘承包，但指示他们按规则办事。

　　仲量联行的兰格认为，在“巴俄印中”四国（即巴西、俄罗斯、印度及中国），俄罗斯的复杂程度可能最低。

　　那么前景又如何呢？尽管优质楼宇大量交付使用，但莫斯科写字楼市场预计仍将吃紧。其A级写字楼面积不足500万平方米，按人均衡量，甚至落后于东欧国家的首都。即便莫斯科每年计划新建楼宇面积远远高于100万平方米，仍需要很常时间才能够缩小与其它国家的差距。

　　房地产收益率已大幅缩水，从2002年18%至20%的水平，跌至目前的11.5%至12%。预计在未来两三年，收益率仍将继续下跌至9%以下，这将大大缩小俄罗斯市场与中东欧乃至西欧市场收益率之间的差距。

　　零售业地产的建设仍迅猛增长。截至去年年底，莫斯科已拥有40多个国际标准的购物中心，5年前勉强才有6个。但是，和前苏联时代的商店和露天市场相比，“现代化”商场的销售额在零售业销售总额中所占比例仍然较低，莫斯科的人均零售业地产面积甚至不如东欧国家。

　　仓储地产市场正处于发展初期，但预计在未来两三年，黄金地段仓库的面积将扩大一倍。作为新生代投资者的典范，英国企业家安东.比尔顿(Anton Bilton)创建了Raven Russia公司，并计划未来两年里在俄罗斯仓储地产市场投资5亿英镑。该公司已在伦敦证券交易所的另项投资市场(Alternative Investment Market，又译创业板）上市。

　　但莫斯科DTZ Zadelhoff Tie Leung公司总经理大卫.奥哈拉(David OHara)警告称，所有领域的外国投资者都得加快步伐与现金充沛的本地买家竞争，而后者面临的项目前期尽职调查（due diligence）标准可能更为宽松。

　　他表示：“机构投资者要用三个月甚至更长时间进行尽职调查，而俄罗斯买家30天内就可完成。”