2003年的SARS，曾让世人惶然不可终日；2005年从国外流传而来的禽流感则远未让国人忧心忡忡。其实这轮房地产泡沫正如后者，在全球楼市皆热的背景下，国人自不必为“世界末日”而杞人忧天

　　岁末年初，一部以禽流感为主题的FLASH《我不想说我是鸡》在互联网上广为流传，搞笑的背后，不禁让人感叹，在一切都“全球化”的同时，连流行病也不可避免。其实，在过去的一年，房地产泡沫也像禽流感一样，在全世界如过街老鼠般被人喊打。

　　地产泡沫，全球劲吹

　　据中信证券最新数据：在过去的3年里,美国地产指数上涨了39%，英国上涨了42%，法国上涨了66%，西班牙上涨了128%，香港自2004年以来上涨50%，而连续下跌13年的日本楼市也开始回温。全球范围出现房地产热，历史上还是第一次。2005年涨速尤为惊人，美国房地产经纪人协会数据显示，第三季度大城市旧房中间价为21.59万美元，同比增加14.7％。这可急坏了当时的美联储当家花旦格林斯潘，连续13次加息，由2004年6月的1%调高至现在的4.25%。

　　整个地球已被烧红，而绝大部分国人却总抱怨只有中国这口锅太热。如果把中国的楼市现状放在全球化的背景下考量，其实也并不那么可怕。而中央的调控，也并非我国之单一行为。

　　2000年网络泡沫破灭后，股市一蹶不振，全球资本需要一个新的冒险乐园，从此房地产业走了鸿运。而且过去的五六年，全球始终处于一个低息的大环境，鼓励投资成为许多国家的政策导向，如中国2002年前曾连续8次调低利息。更甚，在经济全球化的浪潮中，资金的流动也趋向全球化，2004年国外热钱赶趟上海，2005年海外基金觅食北京，都是具体表现。

　　虽然大的经济背景有些相似，可拿中国房地产业与欧美相比，毕竟有点“菜鸟”对“大虾”的感觉，有点“此泡沫”非“彼泡沫”之嫌。欧美国家自二战后住宅市场大发展算起已有半个多世纪，而中国房地产市场自1998年改制后始全面启动，就算上世纪90年代初沿海几个城市热过一阵，也才十几年的历史。如果说中国楼市的泡沫主要源自青春期的骚动，那么发达国家的房地产热只能说是“老不正经”了。

　　中国目前快速的城市化进程（每年高达1%～1.5%）和人均GDP的快速增长（全国已达1700美元，一线城市已突破5000美元），必然导致房地产市场的长期繁荣，目前购买者多属首次置业。但发达国家的房地产市场早已进入荷尔蒙分泌的衰减期，二次以上置业成为主流，此番之所以普遍出现泡沫，只能说是房地产作为投资品的脾性发飙了，惟独日本上世纪80年代后期那次 “空中芭蕾”跳得太欢摔成骨折至今尚未爬起来。由此可以推导，放在市场化的背景下，房地产的投资性的确是“娘胎里”带出来的。或许正如耶鲁大学经济学家罗伯特·席勒所言：“把房地产视为避险天堂，这个观念已经深深植入各国的文化。”

　　楼市攀升，美日领军

　　还记得2004年住交会十大风云人物对话中，任志强曾引经据典地说“现在上海的地价只有东京的五十分之一，房价上升的空间太大了”。那么，目前中国的房价和国外相比，到底处于一个什么样的水平，值得我们探讨，笔者重点把美国和日本两国房地产市场作参照对象进行剖析。

　　中国社会科学院数据表明，2005年全国平均房价仍然上涨5.6％，若以2004年全国商品房2714元／平方米计算（根据《2005年房地产蓝皮书》），则2005年全国房价约为2866元／平方米。2004年全国城镇居民人均可支配收入为9422元，家庭年平均收入3万元左右，居民家庭年收入与房价比大致为1：10。作为中国最热点的城市，上海2005年商品住宅均价6698元／平方米，家庭年均可支配收入约5万元，家庭年收入与房价比大致为1：14。

　　接下来看美国。10多年来，美国主要地区的房屋价格一直没有出现过持续下跌，房地产已经成为金融、零售和房屋建筑行业最关键的晴雨表。过去8年当中，房地产一直是美国征税最少的投资项目之一。规模高达2万亿美元的房地产市场一直是近年来消费者支出的主要推动力。

　　根据全美房地产经纪人协会的报告，2005年第三季度，全国平均房价为24万美元一套，美国平均单套面积220平方米左右，折合人民币8836元/平方米。而美国目前平均家庭收入为4.3万美元，居民家庭年收入与房价比约为1：6。和中国一样，美国的房地产冷热区域差异巨大，房价最贵的10个城市排名中加州就占了9个。另外，由于房贷利率多次提升，对美国工薪阶层来说，业已昂贵的住房变得更加可望而不可及。

　　再说日本。日本不动产研究所调查报告显示，2003年全国新建公寓平均每平方米的价格为46.2万日元（日本以套内面积计价），每套住宅均价为3539万日元（折合人民币250万元）。2004年日本人均年收入约445万日元，户均收入约1335万日元（折合人民币94万元），居民家庭年收入与房价比约为1：3.8。由于这是楼市低潮期的数据，如放在目前中国和美国的楼市背景下，其实日本这一数据应和美国相似，即1：6左右。

　　东京主要街区每平方米土地的平均价格为45.8万日元（约合3.3万元人民币），与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%。银座商业区地价则是连续3年暴涨，创下了每平方米1272万日元（约合90万元人民币）的天价。上海2005年一季度总体地价为2339元/平方米，当时年度土地拍卖的标王为（四川北路108号地块）每平方米4.3万元,但拿这一地段与南京路和小陆家嘴相比，却并非最顶级。大略而言，上海目前的整体地价已达东京的十分之一到二十分之一之间，远非任志强所谓的“五十分之一”。

　　中国泡沫，有惊无险

　　所谓房地产泡沫，是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，衡量房地产是否出现泡沫也有多个不同的角度、不同的标准，发达国家一般用 “空置率”、“房价收入比”和“租售比”来进行衡量。

　　房价收入比，国际上通行的标准有两个，一个是联合国人居中心的标准：不应超过3：1；另一个是世界银行的标准：不应超过5：1。一般房价冲到户均收入6倍以上的区域被经济学家称之为泡沫区。美国目前1：6已存在泡沫，中国全国是1：10，上海1：14，泡沫更明显，但由于中国人有大量不透明的收入以及数据本身的真实性问题，所以上述两个数据应打些折扣，实际差距并没有那么大。但目前中国房价确实超过了大部分工薪家庭的负担，据称现在上海居民家庭负债率已超过美国的115%。

　　对空置率的数量界定，一般来讲，房屋空置率5%为适度，10%则为警戒空置率，超过20%的警戒线即为严重空置。2005年上半年美国商用房出租率微跌2.6%，空置率达到16.5%；日本近来空置率在5%～8%；中国商品房空置率则已高达26%，大大超过警戒线。

　　租售比，即房地产售价与房地产月租赁价格之间的比较。国际经验表明，租售比的正常范围应该在100～230之间。有调查显示，目前北京、上海、杭州等地的租售比分别达到300、360和470的高危水平。这意味着这三个城市，投资房地产收回本钱的时间分别需要25年、30年和40年，即便不考虑长期利率风险，这个比例也显然已经严重偏离投资价值。

　　从“空置率”、“房价收入比”和“租售比”三个指标衡量，中国一些城市毫无疑问地存在着房地产泡沫。国家宏观调控的继续是必要的，但类似“中国楼市必将在2006年彻底崩溃”的预言实属哗众取宠。为什么在国内投资客撤场的同时，韩国、美国、欧洲等国的基金却热衷于投资上海优质商用楼宇和高档住宅？跟美国不同的是，中国房地产市场是充满刚性需求的初级市场，跟东京相类的是，上海是人口集中土地稀缺的世界大都会。从长远看，地价的巨大上升空间，必然会带动房价的上升。

　　历史上的房地产“泡沫”破裂事件，大致可分为两类：一类是以日本为代表的亚洲房地产“泡沫”破裂，由于其经济基础和金融体系欠佳，对日本和相关各国经济产生了较大的负面影响；另一类是西方发达国家的房地产“泡沫”破裂，由于其经济基础和金融体系较好，对经济的负面影响也相对较小。因此虽然美国楼市有泡沫，但绝不会重蹈当年日本的覆辙。而中国金融体系的国家信用保证，以及巨大的刚性需求，也不会导致大崩盘，这与当年海南、北海纯投机性的市场完全不同。

　　2003年的SARS，曾让世人惶然不可终日；2005年从国外流传而来的禽流感则远未让国人忧心忡忡。其实这轮房地产泡沫正如后者，在全球楼市皆热的背景之下，国人自不必为“世界末日”而杞人忧天。螺旋式上升，波浪式前进本就是事物发展的内在规律。如果真能认识到中国房地产发展的美好未来，放平心态，类似于为索赔而无理取闹于售楼处的怪现象就会少些。

　　(作者：杨红旭)