日前公布的调查数据显示，尽管美国长期住房贷款利率有所下降，但上周房贷申请数量却降至今年以来的最低水平。此外，美国房贷申请活动指数现已降至今年以来最低水平565点。

　　行业人士指出，房贷申请数量下降、房屋销量走低等迹象表明，多年持续高温并为经济增长作出很大贡献的美国房地产市场已经出现“拐点”，开始降温。美联储主席伯南克日前也谈到，美国房地产行业增速正在放缓。

　　美国《福布斯》杂志发表文章指出，尽管美国楼市已经开始“软着陆”，但仍有部分潜在因素威胁楼市的稳定性，并根据历史经验推断出可能引起美国楼市剧烈震荡的七大威胁。

　　——禽流感大暴发 在1918年流感大暴发和第一次世界大战的双重作用下，美国楼市严重受挫，1912年至1920年期间房价下跌40%。著名经济学家罗伯特·希勒指出，如果这次出现禽流感全球蔓延，很可能对美国楼市造成类似的负面影响。

　　——恐怖袭击 美国楼市在9·11事件后强势上升，但如果再次遭受恐怖袭击，结果将截然不同。拉特格斯大学规划和国家政策学院院长詹姆斯·休斯指出，首先由于通货紧缩的风险，美国政府无法像2001年一样再次大幅下调利率。其次，9·11事件发生时美国楼市刚从低迷中开始复苏，而如今房价则位于高点。从这两点来看，再次发生恐怖袭击必将打压楼市。

　　——油价突破120美元 休斯指出，国际油价在每桶60美元以上，和几年前相比已经翻番。如今中东局势动荡不安，如果油价因供应中断而暴涨至120美元的高位，个人开支将大量流向能源领域。南加州大学房地产预测指导师德洛丽丝·康韦认为，一旦油价再次翻番，美国将出现失业率增加、消费能力下降，进而重创楼市。

　　——经济萧条 1989年至1991年期间，美国经济陷入萧条，纽约与新泽西地区工作职位减少9%，引发楼市大滑坡，并一直低迷了将近10年。休斯称，这一经验如今依然有效。

　　——利率接近峰值 纽约联储银行经济学家理查德·皮奇指出，在高利率的推动下，1987年的10年期美国国债收益曾在短短6周内突增200点，并导致房地产泡沫增加。如今美国短期利率接近本轮加息周期的峰值，对楼市的影响显而易见。

　　——还贷危机 随着房价高涨，美国银行也相应扩展了融资手段，大量抵押贷款的还贷安全性难以保证。如果出现大量贷款购房者丧失还贷能力，那么金融机构和美国楼市必将遭受重大打击。

　　——自然灾害 自然灾害是各国的梦魇。尽管从长期结果来看，城市在受灾后反而出现发展“动力”，例如遭受飓风袭击的新奥尔良，如今的房地产价格也因供应短缺而高涨。但经济学家指出，如果灾害连续不断，灾区个人财产的损失导致购买力下降，房地产市场必将有行无市，“虚高”的房价难以持久。

　　(作者：于杉)