2014年是中国房地产市场改革和估值修复年
2014年房地产行业的关键词之一就是改革。土地改革、国企改革、养老等应该都会带来超额的投资收益。对于房地产市场过于悲观的预期在2014年将得到修复，过低的估值也将得到修复。
2013年土地市场及一线房地产市场持续火爆，各大城市相继出台调控政策。国内房地产市场泡沫是否有破灭风险?未来房地产行业将如何演变?对此，证券时报记者采访了国泰房地产分级基金经理章赟及荣获《新财富》2013年房地产最佳分析师第一名的国泰君安房地产研究员孙建平、李品科。
房地产市场已现分化
证券时报记者：继北上广深的调控政策收紧后，二线城市也开始纷纷出台调控政策，您如何看当前的调控政策?
章赟：临近年底，众多城市的房价涨幅超过年初预定目标，调控压力较大。从调控政策内容看，无外乎三个方面：增加土地供给、上调二套房首付款比例以及提升限购标准。从效果看，增加供给将对房价起到抑制作用，但产生效果的时间会较长，明年的土地供给增加影响的是后年的房屋供给量;二套房的首付比例现在已是六成，提高至七成的影响有限;提升限购标准这块，不过是短期内把原本符合购房资格的人群购房时间向后推移，并未从实质上影响整体的购房需求，而且执行效果有待观察。因此，我们的判断是，新政策在2014年难见成效。
孙建平 李品科：由于2013年土地市场火热，预判2014年住宅供应量将回升，加上此次一二线城市的调控加码，我们认为2014年房价涨幅将趋缓，整体市场以平稳健康为主。
证券时报记者：当前国内房地产市场泡沫是否有破灭风险?其对经济及金融体系的影响如何?
章赟：国内房地产市场已经出现分化。自2010年4月份“国十条”调控至今，一线城市及部分重点二线城市的购房人群刚性需求占比已高达90%，投资投机性需求被挤压，因此在宏观经济没有出现系统性风险的前提下，这些城市的地产还是有实际需求的支撑。而部分三四线城市，人口持续净流出，户均住房已多套，未来风险相对较大。
总之，当前国内房地产市场的风险主要来自宏观经济，同时地产产业链对宏观经济的影响巨大。未来如果市场泡沫破灭，将带动宏观经济整体快速下滑。目前居民购房的贷款比例高达60%，如果泡沫破灭，宏观经济快速下滑，购买力的加速收缩将引发抛房潮，届时宏观经济、银行体系都将陷入瘫痪，情况可以想见上世纪80年代末90年代初的日本。
未来防范地产泡沫的破灭，一方面宏观经济的增速不可大幅下调，另一方面短期部分城市还是要坚持现有的调控政策，防止投机性需求重演。
孙建平 李品科：目前国内的资产价格存在一定的泡沫，但我们认为，中短期内并没有破灭的风险，因为需求还有一定的上行空间，包括城镇化的进一步推进、“单独二胎”的逐步放开、政府对于地产的及早调控，都使得部分区域市场存在的资产泡沫会在后续得以逐步消化。
目前房地产市场并不需要大幅度加码调控，市场分化也较为严重，市场较好的区域集中在一二线城市。而一二线城市的核心问题不是投资、投机过多，而是供应不足。未来随着供应的回升，预判市场将以健康为主。而部分需求不足、供应过大的三四线城市，反而需要政府支持和扶助，需要控制新增的过大供给。
