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近期，五个部委分别出台的两个稳定楼市的新政，《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》和《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。这两个政策，针对的领域正是改善需求。
3月李总理在政府工作报告中提出：支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这是2009年之后首次明确“支持改善性住房需求”。而三部委也正是根据国务院要求，在房贷新政中明确：继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。
既然针对的是改善需求，那么就必须要看刺激的效果。而要分析新政对改善型需求的刺激效果，首先要厘清一个问题——到底什么是改善性住房需求？购买什么样的房子才能享受优惠？对此，社会民众，甚至是不同政府部门之间，也存在理解上的分歧。
过去十几年，官方文件中极少涉及“改善性住房需求”。笔者查阅资料，仅发现2008年12月的国务院《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中提到：加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
这也就意味着，改善性住房需求要同时具备两个条件：其一，现有一套房的人均面积要小于当地平均水平（比如当前全国城镇地区人均34平米左右）。其二，所购第二套房属于普通自住房。
所谓的“普通自住房”，须追溯到2005年的新国八条，明确了享受优惠政策普通住房标准：原则上应同时满足以下条件：小区容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省市根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
另外值得关注的是，财政部和国税总局的营业税新政中，也有普通住房和非普通住房的差别，比如：个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征营业税；而同样情况下，非普通房则需按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。文件中也明确：上述普通住房和非普通住房的标准按照2005年的新国八条。
再来看三部委的房贷新政：对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的家庭，为改善居住条件再次申请商业性贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
比较可知，当前的政策中“改善性住房需求”标准，相比2008年12月的标准宽松一些，因为不再要求：拥有一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平。也即，就算是第一套房子是别墅，再买的第二套房只要属于普通住房，就能获得相应的贷款优惠，优惠程度视第一套房贷是否结清而有所差别。这就意味着此次针对改善需求的刺激力度大于以往。
2003年开始的抑制性房地产调控（中间剔除2008年四季度至2009年），至2010-2011年达到高潮，史无前例的打压方针之下，一方确实镇压了投资投机需求，但也误伤了很多改善需求。此次大力度的纠偏，既能稳定楼市、稳定经济，也能惠及民生，保护合理住房需求，可谓一举两得。
其实，近几年改善性购房需求的比例越来越大于首次刚需。易居房地产研究院数据表明：2014年全国30个大城市新建商品住宅（不含保障房和安置房）成交户型结构分别是：90平米以下户型占30%、90-140平米户型占48%、140-200平米户型占13%、200平米以上户型占8%。一般而言，在大城市地区（房价较高），首次购房者（刚需）多以90平米以下户型为主，而首次改善（刚改）多以90-140平米为主，140平米至180平米属于二次或三次改善，200平米以上属于高端改善或称享受型需求。
接下来，为了让部委的新政更精确的击中改善需求的痛点，地方政府应因地制定的调整普通住房标准，从而从房贷与税收方面支持改善性住房需求。从长期来看，还应逐步减少对二次或三次改善需求的打压，比如针对购买第二套房中的140-200平米户型，可以将首付由当前的六成降至五成。另外，鉴于居民住房条件不断改善，未来官方应考虑放宽普通住房的标准，比如将单套面积将当前140平米扩大至160平米左右。
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作者简介：全国知名的房地产政府咨询专家，企业战略咨询专家，地产专栏作家，上海易居房地产研究院副院长，中央电台财经评论员，楼市短周期理论创立者，著有《楼市探秘：赢在长趋势，赚在短周期》一书。本文为作者授权本网使用，内容有删改，转载请注明来源。
