宽松政策短期正向推高长沙楼市

    一直以来，政策走向主导买卖双方未来楼市预期。930政策，挽救了持续探底的楼市，而330新政，将市场由萧条拉向复苏的轨道。从国家层面来看，7个月，三次降息、两次降准，夹杂信贷、调节供需等一揽子宽松政策抛向楼市，短期市场反映强烈，一线城市量价齐涨。从湖南层面来看，5月7日湖南省直公积金提额、降首付和降门槛，5月19日二手房交易个人所得税核定征收税率有1.88%将至1%后，5月25日长沙市公积金政策跟进调整。可谓是一个月之内全方位利惠买卖双方。历史总是一遍遍重演，回顾去年930之后，10月30日和11月18日，省直和长沙市公积金相继作出调整，而今年中央和长沙政策出台相隔的时间基本一致，但内容更加丰富、细分和人性化。对比2008和2011年两轮调整，本次可以说政策已十分“厚待”楼市，前所未有。

    就长沙来看，有刺激才有成交。5月截至23日，内六区住宅网签成交量同比增长47%，环比上涨24% ，销量已苏醒。价格维稳，量的上涨暂未传导至房价层面。我们必须清晰看到，长沙楼市在一段时间依然面临供过于求、库存积压的困局，这有别于一线城市供不应求及往年供销缺口不大的本地市场环境。因此量涨价平成为短期一种楼市常态。

    全区域竞争格局显现

    4月份以前，部分品牌和典型项目主力带动市场成交，据湖南中原监控统计，3月第三周重点项目中单盘周成交在15套以上的楼盘占总量48%，到5月第三周，这一数据下滑至42%，但同时总量上涨了32% ，也就是说，整体销量走好，有成交的楼盘数增多了，但认购项目的集中度降低，市场由局部发热逐渐向全面回暖过渡。在客量变动维持在小幅波动范围内，区域间客户争夺的火药味更浓，竞争加剧。所以，政策的刺激能够重建购房者入市信心，要维持市场热度，寻找转型期的突破口将更为重要。

     快营销时代开启

    集中开盘数量少且多次开盘项目极为罕见，这是2014年萧条期长沙楼市新入市房源最显著特征。与其不同的是，2015年，严峻和极其压制的政策面放开，客户心理预期改变，入市的热情提升且诚意度更高，据湖南中原研究中心对开盘项目监控，解筹率均高于认购率且自4月中旬以来，两者的差距拉大。目前，通过深入价值传输、极具吸引力的营销锁定客户很关键。去年平卖为主的去化方式不再适合当前激烈的竞争状态，密集不定期小推量解筹的快销更能提高销量。

    近三个月来，面对持续放松的政策，基于不同的供求现状，一线和部分二线及三四线城市房地产分化明显。未来，对于供过于求的市场，借力于利好环境，应市而变，项目自身的快营销实为顺应市场之举。

    作者简介：胡治钢，学习金融出身，曾先后投身酒店业、房地产业，现任中原（湖南）房地产代理有限公司董事总经理。

相关阅读：央妈是亲妈，宠股市、爱楼市！

          长沙楼市破局需倚重深圳力量

          从深圳到长沙，从浪琴半岛到浪琴山