《长沙地区房地产市场主要指标监测分析报告》

一、土地市场

1.住宅土地市场情况

2.商业土地市场情况

3、工业土地市场情况

二、新房住宅

1.供应情况

2.成交情况

3.价格走势

4.供销比走势

5.各区县情况

三、商品非住宅（内六区）

1.办公用房

2.商业用房市场

四、二手房市场

五、本院观点

1.土地市场

2.新房住宅

3.非住宅市场

4.二手房市场

5、后市分析

一、土地市场

注：土地市场报告仅统计来源为招标、拍卖、挂牌土地数据，无成交价格的土地，未参与统计。

2016年7月长沙土地供应17宗（563.99亩），土地成交31宗（1027.09亩），其中公布成交金额土地28宗，总金额42974.5万元，未成交0宗。

7月望城区供应土地232.27亩在各区县供应量中排名第一,岳麓区土地成交348.47亩在各区域土地成交面积中排名第一。

7月长沙各区域土地供销情况

相较于6月所有土地均底价成交，7月土地成交平均溢价率为5.87%。

近一年长沙土地成交溢价率走势

1.住宅土地市场情况

2016年7月长沙住宅及住宅兼容商业土地供应2宗（7.23亩），成交7宗（54.14 亩），其中公布成交金额土地7宗，总金额3440.0万元。

近一年长沙土地供销走势图（住宅及住宅兼容商业土地）

2.商业土地市场情况

2016年7月长沙商业及商业兼容住宅土地供应1宗（23.27亩），成交4宗（13.08亩），其中公布成交金额土地3宗，总金额1090.5万元。

    

近一年长沙土地供销走势图（商业及商业兼容住宅土地）

3、工业土地市场情况

2016年7月长沙工业土地供应10宗（346.35亩），成交20宗（969.97亩），其中公布成交金额土地18宗，总金额38444万元。

   

近一年长沙土地供销走势图（工业土地）

二、新房住宅

1.供应情况

2016年7月长沙市内五区商品住宅批准预售90.78万平米；7月内五区供应环比增长42.18%，同比减少7.63%。

2016年7月四县市商品住宅累计批准预售30.52万平方米；7月四县市供应环比减少39.41%，同比减少40.99%。  

   

近一年长沙商品住宅供应情况（内五区与四县市）

2.成交情况

2016年7月长沙内五区商品住宅网签135.71万平米，环比增长0.27%，同比增长37.22%。7月长沙市内五区商品住宅成交量仍处高位。

2016年7长沙四县市住宅网签成交62.46万平米，环比下降11.18%，同比增长50.18%，成交量较上月有所下降。

近一年长沙商品住宅成交情况（内五区与四县市）

3.价格走势

2016年7月，长沙内五区住宅成交均价为6867元/平米，环比上升2.86%，同比去年上升5.31%。7月长沙内五区住宅成交价格较上月维持稳定。

同期，长沙四县市住宅成交均价为4560元/平方米，环比下降2.48%，同比上涨4.32%。7月四县市住宅成交价格同样维持稳定。

  

近一年长沙商品住宅成交价格趋势（内五区与四县市）

4.供销比走势

7月长沙市新建商品住宅供应维持稳定；2016年7月长沙市（含五区四县市）新建商品住宅供销比为0.61。

   

近一年长沙全市新建商品住宅供求比走势（含五区四县市）

5.去化周期

根据目前的库存总量和去化速度计算，截止7月底，长沙市内六区商品住宅的去化周期为7个月。

    

近一年长沙市内六区商品住宅去化周期趋势图

6.各区县情况

从全市各行政区供应和成交量来看，2016年7月住宅供应面积最多的是岳麓区，新增批准预售35.39万平米，浏阳市最低，新增批准预售仅3.61万㎡；成交方面，7月岳麓区成交依然最多，网签48.11平米，浏阳市成交量最少，网签仅8.56万平米。

7月长沙市各区县住宅供应与成交情况示意图

从区域成交价格来看，2016年7月，长沙市开福区成交均价位于首位，为7409元/平米，宁乡县成交价格最低，为3791元/平米。

与去年同期相比，各区县价格是三跌六涨；其中宁乡县降幅最大，价格同比下降3.92% 。天心区与芙蓉区的涨幅较大，价格同比上涨分别为13.82%、13.84%。    

2016年7月长沙市各区县住宅网签均价一览

三、商品非住宅（内六区）

1.办公用房

2016年7月长沙市内六区办公用房成交面积8.37万平米，同比下降9.12%，环比下降46.66%；成交1219套，同比增长8.65%；7月份内六区办公用房成交下滑明显。

从成交项目来看，截至今年7月底，办公用房办公成交面积的前三位分别为楷林商务中心、方茂苑二期、金悦雅苑三期；分区来看，7月份成交岳麓区区居前，成交 3.15万㎡，价格方面，2016年7月办公用房的成交均价为7371元/平方米，环比下降39.35%。

近一年长沙办公用房成交情况（内六区）

2.商业用房市场

2016年7月商业用房成交面积8.07万平方米，同比增长1.00%，环比下降1.47%；成交1157套，同比增长24.27%。今年以来成交面积前三的项目为高星物流园、香丽名苑、金桥市场集群。

分区来看，7月份成交，岳麓区新建商业用房成交面积居首，成交2.16万㎡；价格方面，2016年7月，长沙市内六区新建商业网签均价为13724元/平方米，与上月相比环比下跌19.08%。

近一年长沙商业用房成交情况（内六区）

四、二手房市场

2016年7月，全市二手房成交58.89万平米，环比增长0.72%，同比增长6.78%；其中住宅成交54.37万㎡，环比增长3.58%，同比增长10.55%。

近一年长沙（五区四县市）二手房成交情况

2016年7月内六区一、二级市场成交比值为3.25:1。其中望城区一、二手房交易量差距最大，比值为5.44：1，芙蓉区差距最小，仅为1.70：1。

    

2016年7月长沙市内六区房产一、二级市场交易量对比

五、本院观点

1.土地市场

7月份土地市场供应大幅下降，环比下降57.86%，成交量同样有所下降，环比下降21.54%，供应结构以工业用地为主。7月是楼市传统淡季，政府在一定程度上放缓了推地的节奏。

供应的热点板块来看，近期开福区仍是绝对上市主力，一批商住和纯商业用地将陆续面世，供应结构为商业和住宅兼容商业用地。

近期预供应热点地块：

近期上市住宅类土地

近期上市商业类土地

2.新房住宅

总体形势：7月长沙新房住宅成交继续下降，但仍处高位，成交量近200万平米；7月为楼市的传统淡季，这份成绩单非常突出，这也反映了2016年长沙楼市的确火爆。批准预售方面，7月长沙新建商品住宅批准预售微增。

房价走势：从价格上来看，长沙楼市连续四个月价格上涨的趋势停止，但均价较6月仅下跌0.10%，价格维持稳定。长沙的房价正步入稳定阶段，在7、8月价格仍趋稳定，但不同板块分化较大。

板块结构：从区域来看，7月份岳麓区、雨花区仍是长沙市新建商品住宅成交的主战场，占比整个长沙市7月住宅成交量近4成。浏阳市与宁乡县则继续低迷，成交量甚至低于芙蓉区，芙蓉区7月住宅成交则较上月有所上涨。高铁新城板块由于新盘多供应量充分，轨道优势比较明显，有机会成为下一个热点板块和成交高地。

购房提示：目前长沙楼市价格已稳步迈入上升通道，7、8月为楼市传统淡季，可考虑对比对，多踩盘，留意各类新开盘信息。

3.非住宅市场

办公用房方面，6月份写字楼成交非常火爆，7月份成交下滑在意料之中；7月份写字楼供应12.04万㎡，成交8.37万㎡，供大于求，基于目前长沙市写字楼的高库存，写字楼去化之路任重而道远。

商业用房方面，7月份成交量环比微微下滑，价格也有所下跌；长沙商业用房市场库存同样居高不下，并且7月份的成交量低于供应量近一倍，商业用房市场形势较之写字楼市场更为严峻。

4.二手房市场

二手房市场方面，7月份成交面积维持稳定，五一 “营改增”落地之后，二手房的成交近三个月都处于一个较为稳定的水平。在未有政策风向转变的情况下，二手房市场在一段时间内将继续维持这种稳定态势。

5、后市分析

总的来说，7月新房供给微增，住宅成交虽从4月开始持续下滑，但仍相对较好，成交量仍有近200万㎡，这高于去年任何一个月的成交水平。过去的几个月楼市成交都处于高位，接下来的8月为楼市传统淡季，期待楼市出现逆势火爆的现象不太现实，预计8月楼市成交将继续下滑，但较之去年成交仍将处于高位。