中国房地产及住宅研究会副会长包宗华对魏杰教授关于房地产走势预测的辨析

　　2001年12月25日，中央电视台《中国房产报道》播出了清华大学经济管理学院魏杰教授题为《2002年，房地产的冬天》的访谈讲话。这个讲话，在使用了一些远离我国房地产实际的数据基础上，做出了2002年我国将充分显示出房地产冬天的走势预测。由于中央

　　电视台面向全国，影响很大，而且事关2002年房地产发展的大事，因而不揣冒昧地对魏杰教授的讲话作出如后的辨析，是为“一家之言”。希望广大读者能从双方的不同意见中，得出正确的结论。

　　一、魏杰教授说：研究中国经济，当然要关注房地产业，这是市场经济的前沿问题。1993年以来，积压了一大批房子，尽管消化了一部分，但积压率还是超过50%，过几年会炸掉一批。

　　从1994年起，我国每年都统计空置商品房，没有统计积压商品房。空置商品房统计指标的计算方法是，每年截止12月31日已经竣工而未售出的房屋，均统计为空置商品房。从1998年至2001年各年年末的统计，空置商品房均在9000万平方米左右，其中住房6000-7000

　　万平方米，证明近4年空置商品房没有什么增加。

　　通过对1998年以来4年空置商品房的组成分析，大体是三三制，即：有1/3是正常周转的商品房，有1/3是在一年之内可以销售出去的商品房，还有1/3是竣工超过一年销不出去的积压商品房。由此可以算出，截至2001年底累积起来的积压商品房约为3000万平方米，

　　其中住房2000多万平方米。

　　我国房地产界近年来计算积压率，一般采用三种办法。第一种办法，用全国的存量房总数与截止2001年底的积压房相比。据推算，到2001年底，我国城镇共有房地产160亿平方米，其中住房96亿平方米，以此与年底积压房相比，积压率分别为0.19%和0.2%；第二种，

　　由于年底统计的积压房地产是多年累积而成的，因而有的用5年新建房地产与积压房地产相比。以住房为例，近5年累计新建住房近23亿平方米，与2001年底积压住房相比，积压率为1%。第三种办法，用当年新建住房与年底的积压住房相比，按此算出的2001年度积压率不到4%。魏杰教授不知道用什么基数和方法计算出了一个耸人听闻的50%的积压率。由于离开我国业内人士按常用方法算出的积压率太过遥远，很难使用一个准确的词汇对其进行评析。

　　二、魏杰教授说：现在有一大批建的房子过时了，任何人都不要。有50-60%没有考虑未来，不符合人们的需要，过几年就不适合居住了。因为中国的土地资源很宝贵，因此，这些房子的最后结果是要炸掉。

　　据“十年动乱”后的1978年统计，我国城镇居民人均住房居住面积只有3.6平方米，无房户、困难户、拥挤户占总户数的1/3。当时面临的问题，是解决广大居民有房可住的问题。因此，在过去相当长的一段时间内，我国的住房建设采取了速度型、粗放型的生产方式。经过十几年的努力，以1996年，许多城市人均居住面积达到7平方米以上。虽然住房水平仍然较低，但我国政府已经看到了住房建设的生产方式必须转轨，因而在当年提出了把住房建设的生产方式由粗放型转为集约型，努力发展住宅产业现代化，积极建设具有超前性质的小康住宅的要求。

　　近几年来，特别是1998年我国房改取得截断住房实物分配的突破性进展以来，我国的住房水平取得了较快的提高。1998年以后新建的住房，比起以前年度建的住房，水平提高了一大块，居民也愿意买这几年新建的住房。2001年竣工的住房，已销售90%以上，而且其中90%以上是个人购买的，完全不是魏杰教授讲的“任何人都不要”。

　　住房水平的高低，受到国家现代化水平和居民住房消费水平的制约。我们既不能满足于现有住房的质量和水平现状，因为现在住房的质量问题仍然不少，还必须为解决这些问题而下大力气。同时也要看到，住房建设牵涉到规划、设计、施工、材料、设备、施工监理和居

　　民购房能力等属于整体素质的问题，住宅建设质量和水平的提高，只能脚踏实地稳步前进。

　　目前，我国城镇居民住在1998年以后新建的水平稍高住房内的，不到居民总数20%。还有80%以上的居民住在1998年以前建的水平更低一些的住房内，总数在70亿平方米以上。如果按魏杰教授的意见，现在几年建的新房有50-60%不适合居住而最后结果是要炸掉。

　　那么，1998年以前建的水平更低一些的70多亿平方米住房更应提前炸掉。显然，这种意见是无法接受的。1998年以来，我国每年拆掉的住房为1亿多平方米，主要是城市改造拆迁和一些不宜于保留的旧住房。而要补上这些拆除住房，每年需要投资1000多亿元，并需由

　　各个城市来共同承担。因此，我们一方面要尽量做到每年少拆一些住房，另一方面努力发展住宅产业现代化，使新建的住房耐久、适用并具有适当的超前性，以有利于不断地提高我国居民的居住水平。

　　如何合理地分配和使用占总量80%以上旧一些、水平低一些的住房，主要办法是发展二级市场（含租赁市场）和实行住房梯度消费。今后，每年新建的档次高一些的住房，主要的购买者是占居民总数20-30%的收入较高的居民。他们大部分人将腾出现有住房，卖给收

　　入稍低一些的居民。依此类推，低收入者则购买或租住更小一些的旧住房。对最低收入者，则主要租住政府规定租金限额内的廉租房，并由政府适度补贴租金。实行住房梯度消费，既体现了按劳分配原则和社会公平，又能使新的和旧的住房，好一些和差一些的住房都能得到

　　充分利用，以利于实现“人人享有适当住房”的大目标。

　　三、魏杰教授说：2001年的房地产市场，是房地产泡沫的第二次高潮。第一次在1993、1994年。这次以北京、上海为首，价格普遍上涨，超越中国现实的支付能力，到一定的时候统统会下降。

　　这里要指出的是，魏杰教授可能不大了解中国的房地产，因为我国出现“房地产过热”是1992年下半年和1993年上半年，而不是1993、1994年。专家们对1992、1993年的定性词汇是“房地产过热”，而不是“泡沫高潮”。

　　1992至1993年房地产过热的主要表现：一是，房地产价格大幅度上涨。1992年底与年初相比，全国平均房地产价格涨幅为51%，南方某些热点地区和城市涨幅在一倍以上。二是，房地产投资高速增长。1992年完成的房地产开发投资比1991年增长117%，1993年又

　　比1992年增长124%。三是，土地开发量激增，1992年完成的土地开发量比1991年增长175%。四是，房地产开发公司猛增。1991年底全国房地产开发公司只有3700家，到1993年底猛增至2万多家。2001年完成的各项指标，则与1992、1993年不同：2001年1-11月全国房地产开发投资同比增长29.7%；住房价格同比上升6.6%；商品房价格同比上升6.1%；土地供应同比增加32.5%；商品房销售面积占竣工面积的91%；住房销售总面积中有93.9%是销售给个人的；房地产开发投资的资金，来自银行贷款的只占总资金的23%，其余的资金，一半来自企业自有资金，一半来自居民的预售房款，与1992年各行各业资金无序地向房地产倾斜完全不同。从以上各项主要指标的完成情况中，我们做出了以下分析：一是，开发投资和土地供应增幅较大，这是1998年以来连年以较高速度增长的继续，它对带动国民经济发展、扩大内需、提高人民居住水平都做出了巨大贡献，但也潜伏着“持续发热”的危险；二是，住房销售面积达到竣工面积的90%以上，供销基本平衡；三是，房价的涨幅基本合适。总的说来，2001年我国的房地产仍然处于良好的走势，没有出现1992、1993年开发投资和土地供应翻番的“过热”问题，更不是房地产泡沫的高潮。

　　四、魏杰教授说：2002年就要充分显示出房地产的冬天，比1993、1994年更难受，因为大量房子已经盖了，撤都无法撤。

　　由于2001年没有出现“泡沫高潮”，2002年也就不会出现房地产的冬天。更重要的是，房地产是“国民经济的晴雨表”，是先导性产业。当国民经济兴旺发达的时期，房地产也必然兴旺发达。在2001年我国取得申奥成功和加入WTO的大好形势下，2002年我国将迈出

　　中华民族伟大复兴的新步伐，并将保持经济和社会的健康发展。国家仍然要求以住房为主体的房地产保持较快的发展速度，继续在带动国民经济、扩大内需和改善人民生活方面作出较大的贡献。而新一年的深化房改，也将进一步激活住房需求和扩大住房供应。魏杰教授预测

　　2002年我国房地产的走势是“房地产的冬天”，预示着要“防冷”。而我们最担心的是有可能出现房地产进一步升温，主要应该“防热”。由于我们会努力去取得防热的成功，因而可以作出如下预测：2002年我国房地产仍将持续发展，但涨幅将低于2001年，以保持从今年至2010年连年持续发展的“后劲”。

　　五、魏杰教授说：现在市场还没有到谷底，价格还会掉。2002年比今年9月还严重，现在正在下滑，还会下滑。最低点是2002年7、8月份，因为期房在卖，到一定时候会出现闲置。

　　我国城镇的住房价格，大体分为三个档次：一是，占总数90%以上的中小城市和建制镇，每平方米建筑面积的售价为几百元到一千多元，房价是较低的。二是，有几十个大城市每平方米售价超过二千元，售价稍高。三是，每平方米售价超过3000元的有三个城市，其

　　中上海和深圳市在3000元以上，北京市则在4000元以上。因此，决不能笼统地讲中国城镇的房价都太高了，更不能用北京的房价来代表全国房价。

　　从1996年以来，全国的平均房价是缓步上升的。随着住房现代化水平的逐步提高，可比房价（同区位、同类型住房的房价）逐年提高是正常的。业内人士认为，从我国国情出发，房价以小幅度增长为宜。这几年来各地房价上升的实际，特别是可比房价的上升，大体上符合要求。

　　房价的高低变化，会受到住房构成变化的影响。以北京为例，2001年1-11月平均房价同比增加18%，主要原因之一是价格低的经济适用住房所占比重同比锐减，从而较大幅度地增加了平均房价。

　　在市场经济中，住房的价格还会受到供求情况的影响。从1993年下半年开始进行国民经济宏观调控以来，人们就很关注北京、上海、深圳等城市的高房价问题。这些年来，这几个城市的房价升多降少，居高不下，主要是住房需求一直比较旺盛造成的。

　　预计我国2002年的房价，仍会保持稳中有升的态势，而不会出现整体大滑坡并滑到“谷底”。其中，2001年低价位住房比重偏小的城市，例如北京市，将会因增加低价位住房比重，而使平均价格下降。这种因构成变化而产生的平均价格下降，与“滑坡”不是一个概念。魏杰教授还有两段讲话，一是建议政府要当裁判，二是建议健全一系列制度，均属对政府工作建议的性质，勿庸评议。

　　六、要保证房地产的健康发展，必须坚持不懈地兴利除弊。

　　从2001年的房地产走势预测，2002年我国房地产走势的主流仍将是良好的。而要使走势转变成现实，主要靠全国各地为房地产的健康发展作出坚持不懈的努力。这里要指出的是，2001年全国房地产发展是不平衡的，确实存在着以下局部性的风险：一是，有的城市开发

　　投资和土地供应增幅偏高，出现了持续升温的苗头；二是，有的城市房屋销售量的增速，明显低于新开工和竣工房屋的增速，不利于实现供销平衡；三是，有的城市住房建设结构失衡的问题突出，低价位住房供不应求，而许多开发商仍然热衷于开发销势已经减弱的高价位住

　　房；四是，申奥成功和加入WTO的大好形势，使得有些人冲昏了头脑，对房地产发展做出了不切实际的估计。因此，各地必须针对自己的实际，兴利除弊，使运行的结果比预测更好一些。其中，要特别注意以下几点：

　　（一）要把防止房地产过热作为一项长期任务来抓。希望各地政府及时建立房地产“预警制度”，努力提高宏观调控水平，做好信息工作和提高信息的准确度和透明度，实行对房地产发展规模的总量控制。

　　（二）一定要规范土地供应和加强对土地供应执行的监督工作，从源头上控制住房地产的发展规模。

　　（三）申奥成功和加入WTO，使得投入房地产的外资正在逐步增加，国内有些实力强大的非房地产企业，也正在将一部分资金投向房地产。这些新的“投入”，不仅会增加投资量，而且会打破原有房地产开发的结构平衡。其中有的单位凭着“财大气粗”，往往会提出

　　一些不尽合理的开发要求。希望有关的地方政府不要为多收一点钱的眼前利益，而接受某些不利于房地产长远健康发展、不利于总量控制的要求。

　　（四）必须大力发展房地产二三级市场，这是盘活存量房、激活住房消费、增加住房资金、促进房地产健康发展的重要保证。

　　（五）积极发展经济适用住房，解决住房建设结构失衡和平均分房价过高的问题。并通过梯度消费，保证中低收入居民的住房供应。在经济适用住房比重逐步增大后，通过政府对经济适用住房的价格管理，将会产生调控整个房地产价格而防止出现泡沫的重大作用。

　　（六）要十分重视提高房地产质量和水平的工作。这“是百年大计”，是在发展房地产中贯彻“三个代表”思想的重要表现，也是房地产健康发展的主要内容。

　　（中国建材报）