一边是地市房价的严重偏低，一边是省城房价的涨声一片。尽管有关地市采取了积极的宏观调控措施，以期刺激房价上涨，省城也在陆续启动有利于降低房地产成本及价格的政策，但该涨的仍然没有大涨，能跌的照样是“涨”声依旧。这就是眼下湖南房价正呈现出来的尴尬。

　　地市房价难以抬头省城房价昂首阔步

　　近年来，湖南省的房地产市场总体走势看好，但地市级商品房销售价格的偏低，一直阻碍着市场的进一步发育。据调查，目前除衡阳、常德、株洲商品房销售均价在１１００元／平方米～１２００元／平方米之外，其它地市大多在１０００元／平方米以下，湘潭市约为８００元／平方米，怀化则在６００元／平方米上下，就连邻省同类城市贵州的铜仁商品房销售均价也达到了近８００元／平方米。

　　据分析，湖南省各地市房价偏低主要有以下几个原因：一是土地开发无序，结构积压过剩。多元化投资主体、业主化建设项目、产业化建设方式在加快城市基础设施建设的同时，也引发了一系列深层次的矛盾和问题，以地生财、低价贱卖导致了前些年的全民房地产开发热和房屋开发的恶性竞争。当人们购房选择最佳性能价格比之后，一些开发商仍然沿袭老一套开发模式，见缝插针式地片面追求高容积率和高额回报，大量上马开发低档商品房。在市场建设较多的怀化，开发商修建的大量经营性门面高价售出，而附带的住宅则以成本价甚至亏本向市场倾销，较大地冲击了商品房的正常价位。二是开发企业过多过滥，有效市场供过于求。除省城长沙外，湖南省其他各市州共有开发企业约１２００家，而真正在搞投资开发的不到５００家，乱挂靠、不报批、“先上车后补票”的开发商大有人在。一些个体户和农民开发商品房成本低，低价出售仍有利可图，使得一些正规开发商为争夺市场，不得不跟着降低商品房开发档次，致使整个市场房价先天性偏低。同时，安置房、经济适用房的迅猛开发导致住宅总量相对过剩，商品房开发商为盘活资金，不得不降价促销。

　　与地市房价所不同的是，省城长沙在全国房价的一片涨声中节节攀升。有资料显示：去年湖南省商品房平均售价为１１９４．６元／平方米，商品住宅平均售价为１０８５元／平方米，而长沙市商品房均价超过２３００元／平方米，商品住宅平均售价也在２０００元／平方米上下。房地产企业生产经营状况景气指数保持在１２０点以上，虽然总体景气水平呈现出了先扬后抑的发展特点，下半年部分高档楼盘房价有所回落，但去年长沙房价的平均升幅仍约为６％，高于国内同类城市。

　　助推政策收效甚微是涨是降进退两难

　　为了走出房价偏低的怪圈，湖南省各有关地市也采取了积极对策，助推房价上涨。如由政府垄断管理房地产一级市场，对土地总供给实行宏观调控，逐步建立起土地储备制度和公开拍卖机制，引导开发商走小区成片综合开发的路子。同时组织建委、国土、计划、规划、建工、房产等部门联手整治房地产开发市场，重点打击不具备房地产开发资质的单位和个人非法从事房地产开发，通过管理正常化、市场规范化、建设程序化、项目制度化的实施，从源头上制止违规、非法、特殊的劣质住宅生产和销售，提高开发档次和住宅价格水平并放开搞活二手房交易，定期举办房交会，鼓励企业实行战略性重组等。据悉，通过房地产开发市场的清理整顿，湖南省去年共淘汰了２００家实力弱、信誉差的开发商。

　　而在以买方为主导市场的长沙，由于政策面的利好，对开发商来说，目前正逢数年未遇的销售良机。政府主管部门一方面陆续出台以支持个人购房抵押贷款为重点的多项住房金融政策；另一方面则采取软的、无形的控制开发成本的措施，以促进个人住房消费、降低住房流通“门槛”。虽然个人住房贷款额增长迅猛，但对长沙广大住房消费者尤其是中低收入者来说，买房仍然相当困难。

　　针对当前长沙房价是否合理，市场是否会因人们的呼声而下调房价，包括政府部门、开发商、消费者在内的各方意见也难尽一致。一部分人认为，各部门的重复征税和垄断经营部门的强制性收费已占长沙商品房售价的５％～８％，这一人为增加房地产成本的因素会渐以排除。随着住宅开发量的持续扩大和经济适用房的冲击以及入世所带来的国际建材设备的下跌，２００２年长沙房价将会顺应消费者呼声从整体上呈下降趋势，２００１年下半年市场的疲软就印证了这一点。另一部分人认为，长沙房地产市场与全国一样正处于成长期，衡量房价是否合理主要是看城市居民的总支付能力和房地产的开发经营成本。近年来长沙房价只涨不跌应是得益于居民收入稳定增长，作为价格底线的开发经营成本则看地价、造价、经营费用、税费和合理利润，其中地价是首要因素。目前长沙市土地成本约占房地产开发经营总成本的３０％，且由扩路拓城、旧城改造、人口增加导致城建用地的市场自由价与政府出让地的市场价也在逐年以３０％的升幅增长，再加上房屋产品品质和内涵的不断丰富，从远期看，长沙房价仍会上涨，但不会暴涨，而是稳中有升。他们同时认为建筑造价不会左右房价的涨跌，反而受到房价高低的影响。此外，还有人认为，今后一段时期，长沙房价整体上会维持现有水平，到了如此高度后不会出现较大波动。再涨，消费者支付不起；再跌，开发商宁愿空置也决不会做亏本买卖。

　　大腕移师转战南北暴利“孤岛”风光不再

　　地市级房地产开发的恶性竞争，使得一些本土大腕纷纷移师省城或省外。继衡阳智邦北上圈地长沙之后，常德的泓信去年也挺进了长沙，近期有关岳阳富兴迁都省城等传闻更是接踵而至。不管怎么说，这些地市级地产大腕转战长沙，一个最重要的动机就是要在省城较为规范的房地产开发中切一块蛋糕。

　　面对这种内外夹杂的竞争，长沙市政府主管部门无疑是举双手赞成。在去年举行的一次入世论坛上，长沙市房地局负责人就曾将房地产业戏称为长沙各行业中的最后一块暴利“孤岛”，并警告本土开发商，随着外来巨头的杀入，这块暴利“孤岛”很快就将与人们挥手道别。事实上，在市场同质化日趋明显、价格成为撬动长沙楼市销售杠杆的今天，长沙的房地产业也正在完成暴利型向高利润型的转变。有分析家指出，预计今年长沙房地产景气指数将有小幅回落。其主要原因是长沙城建的外引内联，将进一步拉动房地产开发投资的迅速增长，造成各分类指数指标值基数增大；尤其是销售指标基数的增大，使去年上半年商品房销售增长速度明显趋缓，导致空置面积绝对量持续增加，进而影响到土地开发、开竣工面积的增长幅度减弱。

　　据了解，地市房价的低价徘徊和省城房价的居高难下，已经引起湖南省各级政府部门的高度注意，并在积极采取措施准备分别“对症下药”。其措施大致内容包括：督促住房分配货币化进一步到位；大力发展住房金融；严格控制土地开发中的炒买炒卖；再次缩减开发收费等。同时，各地加强市场分析预测，按需建房，以销定产，引导住宅业的竞争由区位竞争、价格竞争向环境竞争、品牌竞争的转变。