投资增速与变化

　　年初的房地产投资在去年国务院18号通知精神的鼓励之下如井喷一般，增幅超过了50%，以至于招来了各种各样的指责。宏观调控从土地和信贷两个闸门开始关闭的措施让房地产首当其冲地面临了巨大的压力。投资增速在土地与信贷的紧缩之后迅速下滑，截止到10月份，全国房地产业所有涉及投资项下的指标均出现了全面的回落。

　　投资增速迅速回落了、土地购置面积回落了、土地开发的进度回落了、在施面积回落了、新开工面积回落了、竣工面积回落了，并且仍在继续保持着回落的趋势，这一趋势会因今年土地供给和信贷资金的减少，在明年上半年或更长时间(除非改变现行政策)继续保持强势的惯性作用而继续回落。起码到目前为止尚看不到任何能让投资增速恢复增长的现象和理由。

　　房地产投资确实是高增长了，但自1998年房改政策出台之后，加大了房地产市场化的推动，同时大大缩减了房屋建设与分配中的非市场化投资成分。在这种投资替代的作用之下，房地产投资增长只是在弥补因基本建设和自建自住的投资空缺，因此在房地产高速增长中我国连续十多年的平均住宅竣工总量的增长仅仅为3.2%。这3.2%的增长同样无法满足城市化进程中的住房需求和日益增长的城镇居民改善住房条件的物质消费需求。

　　目前房地产投资的高增长其实是不同分类投资替代速度的表现。在目前尚未能完全替代中，房地产投资尚只占到所有全社会建房投资的不足60%，占城镇住宅建设总投资比重的85%时，就开始担心房地产的投资过热实际是在减弱这种投资的替代速度和市场化进程。

　　土地供给与变化

　　北京从1月就出现了经营性用地暂停审批的指令，又出台了恢复审批之后的限制性指令，接着是4月29日停止农用地转非的全国性禁止令。然后是8月31日的大限，年终更是涉及土地问题的多个文件的出台，总之要实行最严格的控制与管理。

　　不管什么样的审批与管理方式，市场最关心的只是有多少可以使用的土地。最终对市场影响最大的还是供求关系的平衡。

　　自2002年7月1日的土地供给方式改变之后，统计数字告诉市场的信息是新的土地供给办法使土地的供给总量在急速下降，而价格在供求关系被扭曲之后急速上升,因此市场中的预期是土地只会供给偏紧并供不应求。今年前三个季度土地的购置量同比仅增长了2.6%，并且尚有约70%为协议出让，如果100%变成招拍挂方式供给时，土地购置量将会大幅下降并成为负增长。

　　土地供给的紧缩让所有用协议出让占有土地的发展商发了一笔横财，也让房屋市场在供求关系的失衡中发了一笔横财，但晚餐暴食之后就可能会出现青黄不接，毕竟财力有限、存量不足、难以过冬。逐步显现的是土地价格的增长将随着供给方式的变化增幅超过了房价的增长，上半年不到30%的招拍挂方式供给的土地出让价款占全部出让价款的61%就是最好的说明。

　　实际的土地供给并不等于市场的房屋供给。土地从购置至开发要有一个周期，从招拍挂至实际拿到土地有个周期，土地完成规划和投入生产还有个周期，开工到竣工同样有个周期，几个周期的时间占用会倍数效应递增土地供给的供求关系，所谓的土地储备对开发商而言是要预先解决周期问题。当开发商失去了自我调节周期的能力时，实际上等于市场的房屋供给失去了平衡调节的能力。

　　明显可以看到的结果是今年前三季度新开工面积的下降，部分地区如北京已变成了新开工的负增长，并且负增长的幅度在不断加大，可想而知土地供给总量对市场未来影响的作用是巨大的。可能产生的恶果不是在今天而是在明年或更长的一段时间显现。不改变目前的供给方式和供给总量，明后年的预期就会发生不是增长过热而是严重不足的紧缩。